Propriétaire omniprésent coloc étudiante

Bonjour,

Nous sommes 4 à habiter dans une maison meublée en colocation.
Notre propriétaire est omniprésent bien qu'il habite à plusieurs dizaines de km et nous nous posons plusieurs questions.

Il a gardé un double des clés. Je ne suis pas contre; qu'il ait accès à notre maison peut être pratique en cas de problème.
Il se permet de passer à la maison régulièrement. Il sonne, et s'il n'obtient pas de réponse, rentre avec sa clé. Cela peut être pour nous déposer du courrier ou s'occuper de quelque chose dans la cave par exemple.
Des fois nous sommes à l'étage et n'entendons pas la sonnette, si bien qu'on se retrouve nez à nez avec le propriétaire sans en avoir été avertis. J'estime que nous sommes chez nous et avons le droit à un minimum de respect même en étant de jeune adultes! Je réclame qu'il prévienne lorsqu'il compte venir et que l'on convienne d'un rdv. Dans certains cas où tout le monde est absent, nous pourrions l'autoriser à rentrer avec ses clés.
Suite à une réclamation de notre part, il envoie désormais un mail pour nous prévenir de sa venue. Mais je trouve que cela change peu la situation, puisqu'il ne nous laisse pas le choix. Il nous prévient mais ne nous demande pas notre avis.
Ai-je raison de faire ses réclamations?

D'autre part, il compte faire des travaux de rénovation dans les parties communes (salle/salon au rdc). Il nous rends visite prochainement avec un peintre pour faire un devis. Peut-il nous imposer des travaux? Personnellement, même si la tapisserie actuelle n'est pas à notre goût, nous préférions ne pas subir ces travaux et être enfin tranquilles dans notre maison. La maison était quasi inoccupée cet été, ils auraient pu en profiter pour intervenir à ce moment là. De la même manière peut-on leur demander de repousser ces travaux de peinture à l'été prochain (soit nous serons partis en vacances, soit nous aurons déménagé). Quels sont les droits de notre propriétaire et les nôtres?

Et enfin, je soupçonne une clause abusive dans notre contrat de colocation. Il est écrit que nous ne pouvons pas héberger de personnes extérieures hormis famille éventuellement et pour une très courte période. Ont-ils le droit de nous interdire ceci? Pourquoi le font-ils? De quoi ont-ils peur? En tout cas notre propriétaire nous a mis en garde plusieurs fois sur la fait d'inviter des amis à dormir.
Bien sûr nous sommes étudiants, bien sûr il nous arrive d'inviter des amis à dormir; mais notre maison est loin d'être un squat! Et je pense que nous pouvons vivre comme on l'entends si nous rendons une maison propre et conforme à l'état des lieux initial au terme du contrat.

Les questions que nous nous posons sont-elles légitimes?
Que peut-on faire? Nous souhaitons entretenir des relations cordiales avec notre propriétaire et ne pas déclarer la guerre. Mais nous ne nous comprenons décidément pas.

Je précise pour terminer que notre logement est "conventionné" ou "labellisé" CROUS (centre régional des œuvres universitaires et scolaires). c'est une maison de particulier et elle n'a rien à voir avec les résidences étudiantes.

Nous avons besoin de conseils avisés! merci d'avance.