Litige colocation / dédite refusée

Bonjour,

Nous sommes 3 en colocation... et nous voilà face à un problème. Voici un petit descriptif factuel:

L'un de mes 2 colocataires ne paye pas ses loyers. Il a déjà 5 mois de retard.
Il est au chômage, et du genre à ne surtout pas chercher à travailler, et plutôt trouver des combines pour vivre grâce à aux aides.

Nous sommes liés par une clause de solidarité, mais ni moi ni mon autre coloc' voulons et pouvons payer pour lui.
C'est un mythomane, donc impossible d'arranger la situation à l'amiable, il ne cesse de mentir, et nous sommes bloqués.

Mon autre coloc' et moi voulons partir (lui achète un appartement dans lequel il peut emménager dans 2 mois, et moi j'ai un nouvel emploi éloigné). Nous avons posé notre dédite, mais la régie nous dit qu'elle ne prendra pas en compte notre dédite tant que tout ne sera pas réglé. Cela veut dire que si il met 3 mois à régler son retard, nous devons encore rester 6 mois (3 mois + 3 mois de préavis).
Ma première question: le régie a-t-elle le droit de refuser notre dédite?

En ce qui concerne les garants: ma mère ainsi que la mère de mon autre coloc sont garants. Nous venons de découvrir que celui qui ne paye pas n'avait pas de garant!!
En fait, quand nous sommes rentrés dans l'appart, la condition était qu'il y ait 3 garants!! sauf qu'il y a eu un loupé! Il nous dit depuis le début que son père est garant (nous n'avons pas vérifié car nous lui faisions confiance) et nous venons de découvrir que la régie avait accepté notre dossier avec seulement 2 garants!
Deuxième question: dans le cadre d'une colocation, est-ce normal que la régie accepte que l'un des colocataires n'ait pas de garant, sans même nous demander l'autorisation??

Quels recours pouvons nous avoir??
ll est pour moi impossible de rester trop longtemps, car l'atmosphère est INVIVABLE!!
Un grand merci d'avance pour votre aide!!!