Visse caché compromi terrain signé

Bonjour,
Fin Novembre, une agence immobilière m'a proposé par l'intermédiaire d'une autre agence un terrain constructible pour 110 000€ pour 283 m². La première agence détenteur du contrat n'avait fait aucune recherche sur ce terrain. Le terrain est une donation d'un mère à son fils, la parcelle à côté appartient à la fille, celle de derrière au père c'est par là que le fils a le passage de sa voiture.
Il s'avère que la sœur lui appris 58m² de terrain on l'a su le jour du compromis. L'agence qui nous a proposé le terrain (celle qui nous représente) a réuss à négocier une baisse de prix pour arrivé à 93 000€. A savoir que c'est moi qui est fais les démarches auprès du géomètre, de EDF et Ovélia eau pour obtenir des devis et la mesure du terrain et un nouveau n° de parcelle. Ensuite il me réclame de faire la viabilisation de la soeur qui n'est pas au norme, j'ai accepté pour gagné du temps. Maintenant le compromis en main j'apprend que je n'ai pas le droit de me viabiliser sur l'impasse de même que je n'ai pas l'autorisation de me raccorder à la viabilisation de l'impasse. (Le vendeur s'étent raccorder à celle de sa soeur et avait une servitude de passage sur le terrain du père). Le propriétaire de l'impasse refuse parce qu'il serait en procés contre le vendeur. Maintenant la question comment sortir de ce conflit à savoir que toutes les démarches c'es moi qui les ai faites ? L'agence détenteur du contrat n'a rien fait ni le notaire qui n'avait rien vérifié concernant ce terrain.
Est ce que j'ai le droit de me retourner contre l'agence, le vendeur et ou le notaire ? Si oui comment ? Le vendeur étant la maman et le fils a une procuration. (la maman est malade j'ai peur que cela jour en leur faveur devant un tribunal. Mon mari est malade est a fait une crise d'épileptique alors qu'il n'en avait pas faite depuis 3 ans.

C'est compliqué mais j'ai besoin de votre aide... Merci