LMNP : définition et fiscalité du loueur meublé non-professionnel

La location meublée non professionnelle (LMNP) présente d'importants avantages fiscaux, sur l'imposition des loyers et sur les plus-values notamment. Définition, fiscalité et statut du LMNP.

Qu'est-ce que la location meublée non professionnelle ?

Un logement est fiscalement et juridiquement considéré comme loué meublé quand le bailleur met à la disposition du locataire, dès l'entrée dans les lieux, l'ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne. La liste du mobilier obligatoire en location meublée est d'ailleurs fixée par la réglementation. Pour tous les loueurs de meublés ne sont pas soumis au même régime fiscal. On distingue ainsi la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP).

La définition du loueur en meublé non professionnel est en fait directement liée à celle du loueur en meublé professionnel. Le loueur peut bénéficier du statut de loueur professionnel si les conditions suivantes sont réunies :

• Le total des recettes locatives doit dépasser 23 000 € TTC par an.
• Ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Le loueur en meublé professionnel est dans ce cas soumis à un régime fiscal spécifique. A contrario, les loueurs qui ne respectent pas ces deux conditions ci-dessus sont considérés comme loueurs non professionnels (LMNP). Les locations meublées sont exclues du champ d'application de la TVA.

Quel est le régime des LMNP en micro-entreprise ?

Le loueur en meublé relève en principe du régime des micro-entreprises dès lors que le chiffre d'affaires annuel est inférieur aux plafonds en vigueur (seuil proratisé en cas de début d'activité en cours d'année). Sans avoir à tenir de comptabilité en bonne et due forme, il bénéficie d'un abattement forfaitaire pour frais et sera donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu sur une partie de son chiffre d'affaires. Mais il peut aussi opter pour le régime du réel ci-après, l'option étant valable pour deux exercices et renouvelable tacitement.

Quel est le régime des LMNP au réel ?

Au-delà du plafond de CA ou sur option, le loueur en meublé est soumis au régime du réel. Il doit donc tenir une comptabilité en bonne et due forme selon les règles des BIC et peut donc notamment déduire de ses recettes l'ensemble de ses charges et notamment :

• les droits de mutation acquittés lors de l'achat qui seront imputés sur l'année en cours ou étalés sur cinq ans ;
• les intérêts d'éventuels emprunts ;
• les travaux d'entretien et de réparations courants ;
• l'amortissement annuel du bien sur sa valeur hors terrain. Généralement, on peut évaluer le prix du terrain à environ 20% du prix total d'acquisition. Le taux d'amortissement annuel d'un logement peut être évalué à environ 2%.

Les déficits éventuels sont imputés :

• sur le revenu global du propriétaire si celui bénéficie du statut fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP) ;
• sur les revenus de ses autres locations meublées exercées de l'année en cours et des dix années suivantes pour les loueurs en meublé non professionnels.

Comment sont imposées les plus-values des LMNP ?

La plus-value éventuelle réalisées lors de la vente du bien est soumise :

• au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non-professionnels, et cela même si une partie du prix d'acquisition a été passée en amortissements.
• au régime des plus-values professionnelles pour les loueurs professionnels, ce qui peut entraîner une exonération sous certaines conditions.

Un LMNP est-il soumis à l'impôt sur la fortune ?

De façon logique, les logements possédés par des loueurs en meublé professionnels sont exonérés d'impôt sur la fortune en tant que biens professionnels. Ce qui n'est naturellement pas le cas des loueurs en meublé non professionnels : le logement est dans ce cas soumis à l'IFI.

Un LMNP est-il soumis aux impôt locaux ?

La location meublée, en tant qu'activité commerciale, est soumise à la cotisation foncière des entreprises et à la cotisation sur la valeur ajoutée. Sont toutefois exonérées :

• Les personnes qui donnent en location, de façon accidentelle et non périodique, tout ou partie de leur habitation personnelle, qu'elle soit principale ou secondaire.
• Les personnes qui donnent en location une partie de leur habitation principale, même à titre habituel, sous réserve que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables (Plafonds du secteur locatif intermédiaire). Les pièces ne doivent pas disposer d'une installation sanitaire, d'une cuisine et d'un accès indépendants.
• Les personnes qui louent une partie de leur habitation personnelle à titre de « meublés de tourisme » ou de « gîte rural ».
• Les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle.

Dans ces deux derniers cas, les collectivités locales peuvent supprimer l'exonération pour la part leur revenant.

Le bailleur est naturellement redevable de la taxe foncière mais il n'est en revanche pas assujetti à la taxe d'habitation si le logement ne constitue pas son habitation personnelle. En revanche, c'est le locataire qui paie la taxe d'habitation s'il occupe le logement de manière permanente et exclusive.

Quelles sont les locations meublées exonérées ?

Résidence principale

Sont exonérés d'impôt sur le revenu les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur. Sous deux conditions :

• le logement doit constituer la résidence principale du locataire ou la résidence temporaire d'un travailleur saisonnier ;
• le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables (plafonds du secteur locatif intermédiaire).

Chambres d'hôtes

La location de chambre d'hôtes à des personnes de passage est également exonérée à hauteur de 760 euros par an.