Logement décent (location) : définition, normes et loi

La définition d'un logement décent est régulièrement mise à jour par la loi et la réglementation, notamment sur le plan énergétique. Voici les règles actuellement en vigueur, notamment en matière de location

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Un logement décent est un logement pouvant être loué dès lors qu'il respecte des critères minimum tenant compte de sa surface, de ses critères de performances énergétique, de ses équipements le rendant conforme à un usage d'habitation ainsi que de la santé et de la sécurité du locataire. Ces différents critères de décence minimale sont énumérés et précisés dans la liste qui suit. L'obligation faite au bailleur de louer un logement décent en cas de bail de location nue est fixée par l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Cette obligation de louer un logement décent s'applique même quand ce logement est inclus dans un bail commercial dès lors que le locataire est parfaitement en droit d'y établir sa résidence principale (Cour de cassation, arrêt du 1er juillet 2009, n°05-5320).

Quelles sont les normes de sécurité et de santé des locataires ?

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par l'article 2 du dit décret 2002-120. Il doit assurer le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.

Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage.

La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement.

Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Le logement doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites pendant toute la durée du bail.

Quelle est la norme de décence de la pièce principale ?

Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. La notion de pièces principales est défini par le troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation. Il s'agit des pièces destinées principalement au séjour et au sommeil. Elles ont une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Peut-on louer un logement sans eau ou sans chauffage ?

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

• Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. La Cour de Cassation (arrêt du 4 juin 2014) considère que la seule alimentation d'un logement en électricité ne répond pas à elle seule au critère de chauffage d'un logement décent, le contrat de location ne pouvant pas prévoir de clause contraire.
• Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
• Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
• Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
• Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
• Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Quelles sont les performances énergétiques minimales pour louer ?

Un logement doit répondre à des normes énergétiques minimales pour être loué. Les critères portent notamment sur l'isolation, l'air ou l'humidité. Il est notamment tenu compte de l'étanchéité des portes, des fenêtre ou des murs ainsi que du taux d'humidité dans le logement.

Depuis 2023, la réglementation impose un plafond maximal de consommation d'énergie dans les logements pour que ces derniers puissent être proposés à la location. Ce seuil est fixé à 450 kWh/m2 par an. Concrètement, cette consommation correspond aux logements classés G dans le DPE. La nouvelle réglementation s'applique aux nouveaux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2023, mais également aux renouvellements et aux reconductions tacites de bail depuis cette date. A terme, la loi et la réglementation interdiront la location de logement classés E et F d'ici 2034, conformément au calendrier d'interdiction de location selon le DPE.

Que faire en cas de logement indécent ?

Si le logement loué ne répond pas aux exigences définies ci-dessus, le locataire doit demander par écrit une mise en conformité au bailleur. En pratique, il arrive fréquemment que le bailleur conteste les signes de non-décence et refuse donc de faire des travaux. Pour le contraindre, le locataire doit dans un premier temps lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de réaliser les travaux de mise en conformité. Passé le délai de 2 mois, le locataire peut soit saisir la commission départementale de conciliation, soit agir devant le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité.

Le locataire doit continuer à payer son loyer pendant la procédure. Le juge peut néanmoins réduire le montant du loyer quand le logement n'est pas aux normes.

Quel préavis de départ pour quitter un logement indécent ?

La notion de logement décent s'applique aux baux en cours. Mais le bailleur ne peut prendre prétexte de la non-conformité pour résilier le bail avant terme. En revanche, il peut refuser le renouvellement pour procéder aux travaux exigés par la loi.

La jurisprudence considère qu'en cas de logement indécent, le locataire est en droit de quitter le logement sans respecter le délai de préavis de départ du logement. L'occupant doit néanmoins apporter la preuve de la non décence ou de l'insalubrité du logement. Les tribunaux ont par exemple considéré que le locataire était dispensé de respecter le préavis de 3 mois lorsque le logement n'est plus alimenté en eau pendant plusieurs mois.

A qui signaler un logement indécent ?

Le ministère du Logement a mis en place un numéro d'appel pour dénoncer un logement insalubre aux autorités. Un locataire ou même un voisin peut composer le 0806 706 806 (numéro « Info logement indigne »). Cet appel permet de contacter un conseiller de l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) dont dépend le département du lieu où est situé le logement.