Micro-foncier : déclaration de revenus fonciers 2024

Le micro-foncier est une imposition simplifiée des revenus fonciers. Les avantages fiscaux et comment choisir entre régime réel et micro-foncier pour sa déclaration 2024.

Comment faire sa déclaration 2024 avec le micro-foncier ?

Le micro-foncier est un régime simplifié d'imposition des contribuables qui perçoivent des revenus fonciers tirés de locations vides non-meublée. En dessous de 15 000 € de revenus fonciers touchés l'an dernier, le contribuable est imposé selon un système ultra-simplifié de déclaration via l'application d'un abattement forfaitaire par l'administration fiscale. Ce régime s'applique automatiquement, sauf option contraire, aux bailleurs qui perçoivent des revenus fonciers inférieurs au plafond de 15 000 €.

Lors qu'il déclare en micro-foncier pour sa déclaration de revenus 2023, le propriétaire porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur la case prévue à cet effet sur la déclaration de revenus. L'administration applique alors un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges et soumet donc au barème progressif 70% de ce revenu foncier brut.

Les charges en micro-foncier sont donc évaluées forfaitairement à 30% des recettes brutes. Les contribuables concernés ne peuvent ainsi plus imputer aucune charge (frais d'emprunt, travaux, etc.) puisqu'ils bénéficient d'un abattement forfaitaire global. Mais les déficits fonciers passés non encore reportés peuvent être imputés sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l'abattement. Les propriétaires peuvent toutefois opter pour le régime réel, au moment de la déclaration de revenus, en remplissant la partie du formulaire de télédéclaration correspondante ou en déposant la déclaration 2044 papier. Dans ce dernier cas, ils peuvent télécharger le formulaire 2044 directement en ligne. Mais attention : l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Comme choisir entre micro-foncier et régime réel ?

L'intérêt du micro-foncier dépend naturellement de la structure de charges de la location. Le bailleur a intérêt à opter pour le régime réel si ses autres charges déductibles des revenus fonciers dépassent globalement 30% du montant brut des loyers. Le régime du "micro-foncier" reste généralement intéressant pour ceux qui supportent de faibles charges.

Le régime du micro-foncier peut être intéressant pour de petits investisseurs locatifs, qui ont acheté un bien sans souscrire d'emprunt ni faire de travaux. Mais les charges déductibles dépassent rapidement 30% des loyers en matière d'immobilier locatif.

Qui peut bénéficier du micro-foncier ?

Plafond

Le total annuel des revenus fonciers encaissés par le foyer fiscal doit être inférieur à 15 000 euros (hors TVA). Aux loyers s'ajoutent les éventuelles subventions perçues auprès de l'Anah, ainsi que les indemnités d'assurance perçues pour loyers impayés. Il n'est pas tenu compte des provisions pour charges payées par le locataire, ni des contributions sur les loyers (ancien droit de bail, taxe additionnelle, etc.). Le plafond est apprécié en tenant compte de l'ensemble des loyers encaissés au cours de l'année, y compris les loyers en retard ou en avance. Quand le propriétaire commence à percevoir des revenus fonciers en cours d'année, le plafond n'a pas à être ajusté prorata temporis.

Exclusions

Les revenus fonciers concernés doivent relever du régime de droit commun. Le propriétaire ne peut donc pas bénéficier du « micro-foncier » s'il perçoit des loyers provenant de monuments historiques, de logements bénéficiant d'une déduction forfaitaire majorée, de logements faisant l'objet d'amortissement, de logements situés dans les zones franches urbaines. En principe, le régime du « micro-foncier » est aussi interdit aux titulaires de la nue-propriété qui peuvent imputer les dépenses de grosses réparations sur leur revenu global (démembrement provenant d'une transmission entre parents).

Meublé et SCI

Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le loueur en meublé, professionnel ou non, ne relève donc pas du régime micro-foncier mais du régime des micro-entreprises. En revanche, le titulaire de parts de SCPI ou de SCI peut parfaitement déclarer ses revenus sous le régime du micro-foncier, à condition naturellement qu'il respecte le plafond de loyer de 15 000 €.

Le micro-foncier peut s'appliquer aux revenus perçus par le biais d'une société non soumise à l'IS donnant en location des immeubles nus. A condition que le titulaire des parts possède en direct au moins un local donné en location nue.