Déclaration préalable ou permis de construire ? Les règles

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Quand demander un permis de construire ou déposer une déclaration préalable ? Les règles d'urbanisme en fonction du projet de construction.

Quelle autorisation d'urbanisme pour une construction nouvelle ?

Constructions sans formalité

Sont dispensées de toute formalité, sous réserve qu'elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les "petites" constructions mentionnées à l'article R. 421-2 du Code de l'urbanisme, et notamment :

  • les constructions dont la surface et la hauteur sont respectivement inférieures ou égales à 5 m2 et 12 m ;
  • les habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parc résidentiel dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35 m2 ;
  • les piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 10 m2 ;
  • les châssis et serres dont la hauteur est inférieure à 1m80 ;
  • les murs dont la hauteur est inférieure à 2 m, sauf s'il s'agit de murs de clôture soumis à déclaration préalable ;
  • les clôtures non soumises à déclaration préalable ;
  • les ravalements de façade (sauf dans les cas prévus à l'article R. 421-17-1 du Code de l'urbanisme).

Sont également dispensés de toute formalité préalable les murs de soutènement et infrastructures situés en dehors des secteurs sauvegardés, ainsi que les constructions temporaires pour une durée inférieure à trois mois (15 jours dans les secteurs sauvegardés ou protégés), sous réserve que les lieux soient remis dans leur état initial.

Constructions soumises à déclaration préalable

Sont soumises à la formalité de déclaration préalable de travaux, sous réserve qu'elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les constructions mentionnées à l'article R. 421-9 du Code de l'urbanisme, et notamment :

  • les constructions créant une surface de plancher supérieure à 5 m2 mais inférieure ou égale à 20 m2
  • les constructions dont la hauteur est supérieure à 12 m et dont la surface de plancher est inférieure à 5m2
  • les habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parc résidentiel dont la surface de plancher est supérieure à 35 m2
  • les murs dont la hauteur est supérieure à 2 m
  • les piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 100 m2 qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur inférieure à 1m80
  • les chassis et serres dont la hauteur est comprise entre 1m80 et 4 m et dont la surface au sol ne dépasse pas 2 000 m2

Sont également soumises à la formalité préalable les constructions suivantes dès lors qu'elles sont situées dans des secteurs sauvegardés ou protégés :

  • constructions dont la surface de plancher est inférieure à 20 m2, quelle que soit leur hauteur,
  • murs, quelle que soit leur hauteur,
  • clôtures.

Construction soumises à permis de construire

A contrario, sont soumises à permis de construire toutes les autres constructions qui ne sont pas dispensées de formalités ou qui ne sont pas soumises à la déclaration préalable. Sont donc notamment comprises les constructions de piscines dont la superficie dépasse 100 m2 ou les constructions d'abris de jardin ou de garages dont l'emprise au sol ou la surface de plancher est supérieure à 20 m². 

Quelle autorisation d'urbanisme pour travaux sur constructions existantes ?

Travaux soumis à permis de construire

Sont soumis à permis de construire les travaux suivants effectués sur des constructions existantes (dès lors qu'il ne s'agit pas de travaux d'entretien ou de réparations courants).

  • Dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu, quand les travaux entraînent la création d'une surface de plancher supérieure à quarante mètres carrés (40 m2). Entre ce seuil de quarante mètres carrés (40 m2) et vingt mètres carrés (20 m2), le permis de construire est exigé quand les travaux portent la surface ou l'emprise totale de la construction à plus de 150 mètres carrés (150 m2) et impliquent donc le recours à un architecte.
  • Dans les autres zones quand les travaux entraînent la création d'une surface de plancher supérieure à vingt mètres carrés (20 m2).
  • Travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière.
  • Travaux sur un immeuble ou une simple partie d'immeuble inscrit comme monument historique ou situé dans un secteur sauvegardé (sauf pour de simples travaux d'entretien et de réparations courants).
  • Travaux modifiant la structure ou la façade d'un bâtiment quand ils s'accompagnent d'un changement de destination.

Travaux soumis à déclaration préalable

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Sont soumis à la déclaration préalable les travaux suivants dès lors qu'ils n'entrent pas dans le champ du permis de construire.

  • changements de destination d'un bâtiment existant
  • travaux de ravalement dans les secteurs protégés (champ de visibilité d'un monument historique, etc.)
  • travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment
  • travaux à l'intérieur des immeubles dans les secteurs sauvegardés sans modification de la structure et du volume existants
  • travaux créant une surface de plancher supérieure à cinq mètre carrés (5 m2) et inférieure à vingt mètres carrés (20 m2)
  • travaux de modification du volume d'une construction existante entraînant le percement d'un mur extérieur
  • travaux entraînant la création d'une surface de plancher inférieure à quarante mètres carrés (40 m2) sans porter la surface ou l'emprise totale de la construction au delà du seuil de 150 mètres carrés (150 m2).

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