Ravalement indissociable d'une isolation ?
Résolu/FerméBonjour,
Notre copropriété (année 70, 83 lots, 2 immeubles de 6 étages dans un parc) en région parisienne a connu son dernier ravalement en 2004. Elle est encore en bon état extérieur si ce n’est quelques traces et des dégradations du revêtement de finition de certains balcons (nez et sous face).
Nous avons effectué l’isolation /étanchéité/sécurisation des toits/terrasses il y a un an.
En vue d’un prochain ravalement, nous avons voté en avril dernier une prestation par une société spécialisée dans le domaine de l’ingénierie de la construction/réhabilitation/ingénierie financière pour procéder à l’audit architectural, audit énergétique, proposition de projets et gestion des aides collectives et individuelles.
A date, ils nous ont communiqué à la louche une première enveloppe de 2.5 millions au global pour isolation par l’extérieur / ravalement/ changement des garde-corps à l’anglaise pour rattraper quelques cm sur les balcons après isolation/ ventilation. Cela sera affiné en février prochain avec la réception des devis.
Cela laisse présager environ 35 K€ pour la plupart des propriétaires (75 m2) voire bien plus pour ceux qui ont des 95 m2, sans les aides qui ne représenteront au final qu’un partie mineure. Vu le contexte actuel (inflation, augmentation du gaz avec des charges habituelles qui étaient déjà de 400 € /mois pour 75m2 hors hausse de l’énergie), nous savons que le vote sera sans nul doute négatif .
Ma question : l’audit énergétique nous classe en D pour l’étiquette énergie (214) et donc compte tenu du nombre de copro en G, F, E à traiter en priorité, nous avons encore de la marge.
Or, tout ravalement semble dorénavant imposer une isolation (si plus de 50% de la façade concernée ce qui est notre cas).
N’y a t-il aucun moyen de reporter l’isolation pour se contenter d’un ravalement de façade bien moins onéreux ?
Car à 2,5 millions, les propriétaires ne sont pas près de voter positivement et le risque est de voir, à terme, la copro se dégrader. Je pense que nombre de copros vont être dans ce cas !
D’avance merci pour votre retour.
CB
8 réponses
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2,5 millions d'euros ?? Sérieusement ? Et bien effectivement c'est énorme !
Sinon pour répondre à votre question, l'isolation est obligatoire dans les cas suivants (et je vais lister ce qui vous concerne) :
- Habitation individuel ou collectif
- Quand le ravalement concerne au moins 50 % de la façade
Mais il existe des dispenses
Vous pouvez être dispensé de ces travaux d'isolation s'il existe une disproportion manifeste entre les avantages de l'isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale.
Article L173-1 du code de construction et d'habitation
Article R173-4 et Article R173-6 du code de construction et d'habitation
Votre audit indique D (donc ce n'est pas une passoire thermique), si en prend en compte ce fait ainsi que le coup exorbitant de l'ITE de 2,5 millions d'euros, vous pourriez sur la base de l'article Article R173-6,I,5° être dispensé de cette obligation d'isolation. Mais il faudra voir aussi ce que dit l'audit. Est ce que avec cette ITE vous gagnez plusieurs étiquettes énergétiques ?
parce qu'il faut absolument prouver qu'il y a un surcout par rapport au gain que pourrez apporter une ITE.
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Bonjour Leila,
Un grand Merci pour votre retour, j'ai moi aussi eu un gros choc sur la somme , ça se répartirait ainsiOption 1 : 1.8 M€ de travaux avec Isolation et Ravalement avec gardes corps vitrés en verre feuilleté à l’anglaise
OU
Option 2 : 1.7 M€ de travaux avec Isolation et Ravalement avec gardes à barreaudage en aluminium à l’anglaise
Ensuite :
155 K€ de ventilation
200 K€ d’aléas (risque de hausse de prix entre le vote et le début des travaux 9 mois après)
150 K€ : 7 à 8% à ABC Domus sur le prix des travaux soir
60 K€ : 3% pris par le Syndic sur le totalité des travaux
60 K€ SPS Contrôle
50 K€ Assurance Dommage ouvrage
En option, isolation cave mais ça semble nécessaire :
60 K€ de calorifugeage (je crois, je ne connais pas ce mot J ) dans les caves
70 K€ de flocage dans les caves
Cela ne comprend ni les portes des caves, ni les portes d’entrée
Isolation par l’extérieur des façades ▪ Mise en place d’une ventilation hygroréglable nous ferait passer d'une étiquette D (214) à C( 126).
Le truc c'est que l'audit énergétique a été fait exprès "à charge", avec l'idée de gonfler les gains en termes d'économie d'énergie, pour nous permettre de démontrer que cela générait plus de 35% d'économie , ce qui donne droit aux aides de l'état. Le scénario isolation et ventilation nous ferait gagner selon cet audit 41%.
Je vais creuser l'article que vous m'avez indiqué !
MERCIxxx -
Bonjour,
Et si à votre avis, l'AG décide de ne pas faire l'isolation que va-t-il se passer ? êtes vous sur qu'un copro va saisir le juge ou l'administration ? et il y a tellement d'exceptions possibles comme un retour sur investissement trop important .....
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@cibie91
alors, il suffit que la résolution fasse état d'un cout d'isolation disproportionné à l'investissement (en expliquant sommairement) et que l'AG vote ainsi pour que cette isolation soit rejetée et ne fasse pas partie du chantier de ravalement ......
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@cibie91
Je pense que le mieux a faire serait de faire deux propositions de résolution pour cette ag:
- simple ravalement
- ravalement avec isolation
Comme ca au final il y aura au moins le ravalement de voter
Pour expliquer ces deux choix, vous pourrez mettre avant le prix exorbitant de l’isolation pour gagner une seule etiquette, qui risque de rebuter les copropriétaires, qui refuseront la proposition et du coup il n’y aurait pas de ravalement alors que le dernier commence a daté et que sur la base de Article L132-1 premier alinea et l’article 14 de la loi de 1965 : la façade doit être maintenue en bon état. le syndicat a une responsabilité dans l’entretien des parties communes donc il faut absolument qu’il y ait au moins un ravalement : " Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires." ( article 14)
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@leila
Et je vous ai conseillé de tout de même proposer l’isolation car l’administration n’est pas toujours logique et vu que la loi dit que c’est obligatoire en cas de ravalement d’une copropriété de plus de 50% et que cet isolation rendrait la copropriété haute performance énergétique qui sait si certains ne considéreraient pas que du coup il n’y a pas de surcout.
Qui dit qu’un jour il n’y aura pas certains changements avec des controles de la mairie des ravalements ? Et que celle ci considère que vous auriez du isoler/ proposer l’isolation en ag pour la raison invoquee plus haut ? A ce moment la vous pourrez dire " on l’a propose en ag et ca a ete refuse mais comme on devait absolument ravaler", et vous reprenez ce que j’ai dis dans mon message precedant. On ne sait pas ce qui nous attend pour le futur, vaut mieux en faire trop que pas assez.
Et vous ne vous feriez pas de mauvais sang a vous dire " bon je ne suis pas sur de ce que je dois faire".
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Modérateur@leila
Si l'Etat impse des contrôles par les communes, ceux-ci seront fait dans la mesure de leurs possibilités.
Et que celle ci considère que vous auriez du isoler/ proposer l’isolation en ag pour la raison invoquee plus haut ?
Sauf erreur de ma part, la commune ne peut s'immiscer dans des problématiques de droit privé. Donc que l'AG ait mis ou non l'isolation à l'ordre du jour ne regarde pas la mairie, sauf erreur d'interprétation des textes en vigueur.
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Modérateur
" dans ma ville, la mairie a délégué une entreprise pour controler le tableaux elecrique des particuliers. " :
1 - à la base, il ne faut pas faire une généralité d'un cas isolé
2 - sur quel texte de loi cette commune se base-t'elle pour obliger tous les particuliers à accepter le passage dans leur domicile d'une entreprise qu'ils n'ont pas choisie ?
3 - quel texte impose t'il à la commune de vérifier la conformité des tableaux électriques des particuliers ?
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On attend avec impatience la réponse pour le point 2 et 3 !
Dites-nous tout.
et un second sujet (en plus du précédent donc où j'ai été seul critiquer alors que d'autres intervenants ont fait du HS) où je suis attaqué alors que j'ai respecté la charte et que j'ai donné des textes de lois pour étayer mais propos. On y est pas encore, mais si vous continuez encore sur cette voie, on se rapprochera de plus en plus du cas évoqué par cet article de loi : Article 222-33-2-2 du code pénal
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Modérateur@leila
" On attend avec impatience la réponse pour le point 2 et 3 ! " : en effet.
Puisque vous l'avez évoqué, merci de nous dire comment, d'après ce que vous même écrivez et affirmez, une mairie peut justifier d'imposer un fournisseur ou un prestataire à l'ensemble de ses habitants pour quelque chose qui est du domaine de la vie privée.Comme l'a déjà relevé JoshRandall plus haut, "Sauf erreur de ma part, la commune ne peut s'immiscer dans des problématiques de droit privé" ; or vous affirmez bien le contraire "dans ma ville, la mairie a délégué une entreprise pour controler le tableaux elecrique des particuliers.", ce qui étonne tout le monde ici, mais nous ne demandons qu'à apprendre, pas à vous "attaquer" comme vous semblez le supposer.
Afin de comprendre la base légale de cette constatation, si vous pouviez vous renseigner auprès de votre mairie, voire nous donner copie de cette décision, forcément écrite, ayant même fait en principe l'objet d'une délibération du conseil municipal, nous serions très intéressés d'en découvrir l'argumentaire juridique et la procédure appliquée.
Merci par avance de nous éclairer sur le fond de votre affirmation.
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@BmV
J'affirme une chose auquel j'ai assisté
Merci pour votre dernier paragraphe
au fait il y a un HS sur ce sujet : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-9052469-demander-reduction-de-loyer-pour-degat-des-eaux
Vous n'intervenez pas ?
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Modérateur@leila
" J'affirme une chose auquel j'ai assisté " : peut-être.
Mais ici, sur un forum juridique, ça ne suffit pas d'affirmer, il est de coutume de donner les éléments juridiques qui étaient les affirmations des uns et des autres.
Or là, tout étudiant en droit de première année serait totalement effaré de voir que vous prétendez qu'il y a collision entre droit civil et droit public/administratif, collectivité territoriale et vie privée.
Donc merci de nous rapporter les bases légales consacrant ce soi-disant dispositif obligatoire mis en place par une commune qui fait que celle-ci se mêle de la vie privée de ses habitants.
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@BmV
C'est ça, merci pour ces précisions. Bonne continuation
ps : au fait, si vous alliez au delà de votre vendetta à mon encontre vous seriez capable après réflexion de vous rendre compte que la mairie n'oblige en rien et que le propriétaire peut refuser que l'electricien entre...
ps: article 544 du Code civil
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Modérateur
" que la mairie n'oblige en rien et que le propriétaire peut refuser que l'electricien entre..." : ah bon !
Eh bien, c'est un très bon complément d'information, car ce n'est pas du tout ce qui ressortait de votre affirmation directe d'hier " dans ma ville, la mairie a délégué une entreprise pour controler le tableaux elecrique des particuliers " qui dit en d'autres termes que les particuliers doivent faire appel à une seule et même entreprise désignée par la mairie.
Alors si les particuliers peuvent choisir librement de prendre un autre prestataire qui viendra travailler pour eux dans leur domicile et à leur demande, ça change tout, évidemment.
Mais à ce moment-là, il reste à expliquer ce que c'est que cette "délégation" de la commune à une société précise, quelle est sa teneur, quelle procédure a été utilisée pour la mettre en place, etc.
Merci par avance de toute information complémentaire en ce sens qui nous permettra de comprendre le mécanisme juridique de cette opération.
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Article 222-33-2-2 du code pénal, on y est plus très loin là..
"Eh bien, c'est un très bon complément d'information, car ce n'est pas du tout ce qui ressortait de votre affirmation directe d'hier " dans ma ville, la mairie a délégué une entreprise pour controler le tableaux elecrique des particuliers " qui dit en d'autres termes que les particuliers doivent faire appel à une seule et même entreprise désignée par la mairie."
Si
En d'autre terme ça dit ce que ça dit cad que la mairie a délégué une entreprise et que les propriétaires peuvent refuser l'accès à leur logement. maintenant vous allez me foutre la paix sinon je vous fiche un procès au train.
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Modérateur@leila
OK
Mais juridiquement, il est difficile de mettre un nom sur le procédé employé, qui reste surprenant sans autre précision.
Quelle procédure a-t-elle été utilisée ? Quel cadre légal a-t-il été fixé ?
Quelles obligations pour cette entreprise ?
Quel est le périmètre de sa mission ?
Comment les administrés ont-ils été informés ?
Mais il n'est pas nécessaire de répondre dans l'immédiat, évidemment, on comprend bien que les éléments juridiques seront difficiles à trouver.
Ce pendant si vous avez l'occasion d'être en contact avec le service communal qui s'occupe de cette affaire, ce serait bien de poser la question et de revenir ici pour nous éclairer. C'est un montage qui pourrait intéresser d'autres collectivités, peut-être aussi....
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@BmV
Je pourrais répondre que vous trouveriez à redire n'est ce pas ?
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Modérateur@leila
¿
Si vous relayez ici les éléments juridiques de cette opération lancée par votre mairie, nous serons très intéressés d'en prendre connaissance afin de comprendre comment le mélange public/privé a pu être formalisé à cette occasion par la commune.
Mais dans le cas contraire, personne ne vous en voudra.
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@BmV
Nous savons tout les deux la raison de votre comportement BmV.
Peut-être pourrions-nous arrêter là ? Cela vaut-il vraiment le coup de perturber un sujet pour ça ? et le "ça" ne désigne pas cette histoire de mairie bien entendu.
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Que dit l'audit énergétique ?Car c'est ce surtout ce document qui dira si c'est utile ou non de faire une rénovation énergétique.
Si c'est bien fait il y a de jolis tableaux avec des listes d'actions, des coûts estimés et surtout un délai de retour sur investissement.
Ce qui permet de savoir sous combien d'années le coût des travaux sera compensé par la réduction de charges.
A noter qu'il faut également bien prendre en plus les subventions collectives et individuelles.
Le ROI indiqué est souvent le ROI avant subventions.
Il est également possible de faire un emprunt collectif sur 10,15, 20 ans ce qui permet d'adapter la durée d'emprunt au ROI pour que ça ne coûte au final pas plus de charges, voire même moins, qu'en temps normal.
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Il a deja repondu en partie : "Le truc c'est que l'audit énergétique a été fait exprès "à charge", avec l'idée de gonfler les gains en termes d'économie d'énergie, pour nous permettre de démontrer que cela générait plus de 35% d'économie , ce qui donne droit aux aides de l'état. Le scénario isolation et ventilation nous ferait gagner selon cet audit 41%."
Pour le délais de retour d’investissement..on parle d’une dépense de 2,5millions d’euros...-_- et pour gagner une étiquette..
Et le gros point noir, c’est le manque de confiance envers cet audit.
Et tout le monde ne veut pas s’encombre d’un prêt, surtout en cette période économique.
Par contre vous pourriez ne pas tout faire en même temps. Commencer par l’ITE, puis ensuite faire autre chose. Bref étaler les travaux sur plusieurs années...
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@leila
Bonjour Lael et un grand merci Leila pour le suivi de mon cas :-)
Effectivement, Leila a tout compris. Pour l'audit énergétique, on a souhaité pour être sûr d'avoir les aides qui imposent 35% de gain minimum, prendre un prisme très négatif.
En revanche, dans le questionnaire distribué aux résidents pour compléter l'audit avec leur perception, seuls les quelques personnes qui n'ont pas de double vitrage (et 3 ou 4 au RDC) ont des commentaires sur la nécessité d'allumer le chauffage régulièrement
Par exemple, on allume les chaudières que fin novembre habituellement (cette année mi décembre)et au pire on les éteint au plus tard en avril. Chez moi, j'ai mis le chauffage 10 jours en décembre et ce mois-ci depuis le début de la semaine, sinon il ne fait pas froid.
A savoir :-la façade Nord (la seule des 4 faces à ne pas comporter des balcons, les 3 autres ont des balcons sur quasi toute la surface) avait déjà été isolée lors du ravalement de 2004.
- les toits terrasses ont été traitées il y a 18 mois,: étanchéité, isolation et sécurisation.
Je suis au dernier étage et si l'hiver je n'avais déjà pas froid, il est vrai que ça a grandement amélioré on ressenti lors des canicules
NOus étions vraiment partants pour l'ITE lors de ce ravalament mais le coût de 30 à 40 K€ (certes sans prise en compte des aides mais elles ne seront pas de 20 K€) a calmé tout le monde. Nous avons encore nombre de personnes âgées qui ont acheté il y a 40 ou 50 ans qui auraient du mal à emprunter et aussi de nouveaux arrivants avec enfants qui se sont endettés au maximum sur 20/25 ans et font des efforts tous les mois pour payer des charges de 400 euros (quasi 500 pour les F4) / mois . I
Ma crainte est de pousser les gens à voter l'ITE et de me retrouver avec des gens en souffrance et dans la ... et une copro endettée !
Le ravalement me semble cependant nécessaire au bout de quasi 20 ans même si l'immeuble est encore très correct et donc la proposition de Leila me semble pertinente.
Nous allons attendre le dépouillement des devis le 16 février pour y voir plus clair !
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Modérateur
bonsoir
je m' immisce dans la conversation avec un élément de réponse concernant l'obligation d'isolation lors d'un ravalement de façade : il y a une grosse subtilité
En cas de ravalement de façade d’un immeuble, l’obligation devient nécessaire sur les travaux de façade importants, notamment lors du remplacement de l’enduit ou du parement de façade. Dès lors que les travaux concernent plus de 50 % de la façade, une isolation extérieure doit être réalisée. Cette obligation n’est pas appliquée en cas de nettoyage ou de peinture d’une façade.
Tout va être dans la définition des" travaux" lors de l'AG
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Bonsoir Kasom, effectivement c'est ce que Leila rappelait dans son premier commentaire, l'obligation de l'ITE en cas de ravalement d'au moins 50% des façades (ce qui est notre cas) et c'est ce qui motivait ma question: comment échapper à cette obligation si le coût va provoquer un vote majoritairement contre ; à la base tout le monde était partant mais le coût est beaucoup plus élevé qu'attendu (entre 30 et 40 K€ sans les aides et ces dernières ne couvriront même pas la moitié, très loin s'en faut pour les moins modestes) .
But de ma question : pouvoir quand même faire le ravalement même si les gens bloquent sur les 2.5 M de l'ITE . Elle m'a donc indiqué les articles pouvant permettre de déroger à cette loi , en l'occurrence le ratio montant de l'investissement/ gain sur 10 ans . Cela m'a été confirmé aujourd'hui.
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Modérateur
Bonjour
je ne suis pas juriste , et pas là pour mettre de l'huile sur le feu
avez vous envisagé une quelconque aide où subvention de la part d'un organisme ou mairie , je sais pas..... concernant cette isolation par l’extérieur ; auquel cas la facture serait moindre
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Bonsoir,
Oui, puisque la société, outre l'audit et le projet gère l'ingénierie financière et donc la recherche d'aides collectives et individuelles. Tous les proprios remettent leur N° de sécu, avis d'imposition.
Malheureusement, en gros ce qui est sûr pour le plupart d'entre nous c'est 3500 € par appart (c'est collectif et le minimum); les revenus les plus modestes (mais pour pouvoir assurer entre 400 et 500 euros de charges par mois en plus de son emprunt, les gens sont plutôt de cette fameuse classe moyenne basse ou haute mais qui n'a pas vraiment droit aux aides), certains retraités ont aussi des aides spécifiques mais par rapport à 30 à 40 K€ par appartement , ça ne représente pas grand chose.
Une aide aurait été intéressante , celle pour les copro fragiles mais ce n'est pas du tout notre cas !
La mairie essaie déjà de ne pas augmenter la taxe foncière , c'est limité
Donc rien n'est finalisé côté enveloppe finale individuelle mais la plupart des propriétaires disent qu'ils vont voter contre.
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La législation juridique et financière évolue en permanence...