Sur revenus locatifs , reel ou pas ?

Bonjour

Chaque foyer fiscal applique son propre choix soit le micro foncier, soit le réel.

Votre frère ne peut en effet que faire un choix global pour tous ses revenus fonciers,  et si changement, et il doit s'y tenir pendant 3 ans.

Mais vous n'êtes pas obligé de déclarer comme lui.

Bonjour,

alicia2 a raison sur votre question de départ : chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenu foncier dans sa propre déclaration et applique son propre régime. Votre frère peut rester au micro-foncier pendant que vous optez pour le réel. Et l'option pour le réel vous engagera trois ans.

Mais votre vraie question porte sur les travaux, et elle n'a pas encore été traitée. Quatre points s'imposent avant de vous lancer.

Tous les travaux ne sont pas déductibles. Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration le sont. Celles de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne le sont pas. La frontière se joue sur la structure et sur les volumes : refaire une salle de bains ou changer une chaudière est de l'amélioration, abattre des cloisons pour créer une pièce supplémentaire ou modifier le gros œuvre bascule de l'autre côté. Faites établir des devis qui décrivent la nature des travaux, pas seulement leur prix.

Chacun ne déduit que sa quote-part. Même si les travaux sont payés depuis le compte joint que vous venez d'ouvrir, vous ne déduirez que la moitié des dépenses, à proportion de vos droits dans l'indivision, et votre frère l'autre moitié. Le compte commun ne change pas la répartition fiscale. Votre frère, au micro-foncier, ne pourra rien déduire du tout : son abattement de 30 % est censé tout couvrir. C'est un point à regarder ensemble avant de décider du montant des travaux, parce que vous ne serez pas logés à la même enseigne.

Attention aussi au plafond du micro-foncier pour votre frère : il est de 15 000 € de revenu brut foncier pour l'ensemble de son foyer. Sa quote-part de l'appartement hérité s'ajoute donc aux loyers de son petit appartement. S'il dépasse, il basculera au réel, mais sur tous ses biens.

Enfin, si vos travaux dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Il s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt, et le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Ce plafond est porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre la classe A à D d'ici fin 2027, ce qui peut peser dans votre choix si l'appartement est mal classé.

Un point de calendrier, enfin : les travaux ne sont déductibles que s'ils sont payés par le propriétaire et si le bien est destiné à la location. Un appartement hérité et pas encore loué n'interdit rien, mais gardez la trace de votre intention de louer, une annonce ou un mandat par exemple, au cas où elle vous serait demandée.