Augmenter un loyer de 100 €
alicia2 -
Bonsoir, j'ai fait poser une pompe à chaleur chez des locataires qui louaient pour 500€ un 70m² avec cave, garage, cour, grange depuis2018. En raisons de leurs difficultés je n'ai jamais augmenté le loyer. Aujourd'hui Mr est en cdi depuis 1 an et lors de la pose de la pompe à chaleur , nous avons convenu d'augmenter le loyer de 100 €.
Que faut il faire : un avenant ou un nouveau bail ?
Si nous sommes d'accord sur l'augmentation est ce qu'une administration peut nous interdire cette augmentation ?
Merci pour vos idées
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5 réponses
Bonjour,
On ne refait jamais un bail. Vous pouvez envisager un avenant.
Mais même s'il semble d'accord et signe l'avenant, le locataire pourrait changer d'avis à tout moment et contester l'augmentation. La loi protège les locataires contre les augmentations non justifiées par un article de la loi 89-462.
Vous pouvez tenter d'appliquer de préférence l'article 17-2 en vous appuyant sur des références de loyers similaires, et si ce logement n'a pas un DPE F ou G.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670687/
Si le locataire l'accepte, l'augmentation ne pourra se faire qu'à partir de la prochaine échéance du bail et par sixièmes étalés sur 6 annuités.
Voici le texte intégral de cet article 17-2 car il semble que vous n'avez pas lu le lien fourni.
I. - Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.
II. - Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Même avec un DPE à C vous ne pouvez pas augmenter de 20% le loyer sans fournir les références de loyer exigées par l'article 17-2 de la loi 89-462.
Si le locataire l'accepte, l'augmentation ne pourra se faire qu'à partir de la prochaine échéance du bail et par sixièmes étalés sur 6 annuités.
Voici le texte intégral de cet article 17-2 car il semble que vous n'avez pas lu le lien fourni.
I. - Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.
Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.
II. - Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
bonjour,
les augmentations de loyer sont très encadrées, selon plusieurs critères (DPE récent, éléments de confort, situation,.. etc.), et s'entendre avec son locataire via un avenant (daté, signé des parties prenantes et en autant d'exemplaires que de parties prenantes, y compris le ou les garants) sur un montant forfaitaire d'augmentation n'est pas illégal - mais n'est pas du tout la meilleure des solutions pour le bailleur (qui deviendrait dépendant des "humeurs" de ses locataires...).
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Une "révision" de loyer est règlementée :
1°) la "révision" annuelle de loyer et sa date DOIVENT être mentionnée - au moment des signatures - sur le contrat de location. Dans le cas contraire, le bailleur ne sera pas en droit de faire des révisions annuelles de loyer. SI la date n'est pas mentionnée, la révision du loyer se fera à la date d'échéance du bail;
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2°) le trimestre et son indice à choisir au départ est le dernier connu (données trimestrielles de l'INSEE) :
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
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3°) la révision annuelle du loyer n'est pas obligatoire, et quand elle n'a pas été faite depuis le début (ou si faite irrégulièrement), il n'y a pas de rétroactivité : le nouveau loyer démarre "le" jour de la notification au locataire (ou à une date ultérieure si précisée dans le courrier de notification).
Le bailleur dispose de 12 mois pour faire une révision annuelle de loyer : ce qui veut dire que, si par exemple la date d'échéance du bail est le 1°/09 et que le bailleur se "réveille" seulement le 1°/06/2025, il pourra faire une révision (que j'appelle souvent de "rattrapage") pour juin/juillet et août 2025 (avec les indices des années 2024 et 2025) ET repartir du loyer révisé (pour ces 3 mois dans mon exemple) pour faire la révision annuelle pour le 1°/09/2026 (avec donc les indices des années 2025 et 2026).
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4°) les formules sont différentes selon que les charges sont :
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a) sous forme de PROVISIONS mensuelles (obligatoires en location nue et "possibles" en location meublée, et à "régulariser" chaque année avec une prescription de 3 ans) :
loyer actuel HC (Hors Charges) / indice du T (trimestre) année "N-1" x indice du même T année "N"
"N" étant l'année au cours de laquelle la révision est faite et "N-1" étant l'année précédente.
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b) sous forme de FORFAIT (possible en location meublée et illégal en location nue, et restant au même montant tout au long d'une même location) :
[loyer actuel + FORFAIT de Charges] / indice du T année "N-1" x indice du même T année "N"
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5°) Par ailleurs, si vous estimez que le loyer est devenu sous-évalué par rapport à un logement du même secteur proposant les mêmes caractéristiques, vous pouvez faire une "RÉÉVALUATION" du loyer : voir les conditions au § IV-B de mon topo :
[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale le 1er/01/2023]
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Je vous donne aussi ce lien, mis à jour en 01/2024, donc plus récent que mon topo) :
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cdt.
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