Lots de copropriété non conforme à la réalité

Ne pas passer par un projet bancal de parties communes spéciales qui se trouveraient à l'intérieur d'une partie privative.

S'il y a un projet de modification de l'EDD dans l'air, il faut sauter sur l'occasion et voir le géomètre qui a bâti le projet pour l'intégration. Et au niveau d'une vente, expliquez que le projet est encours et prévu à la prochaine AG devrait suffire pour convaincre un acquéreur. Mais attention, tant que ce n'est pas voté, le notaire applique l'ancien EDD.

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Ce n’est pas parce qu’une solution est compliquée qu’elle doit être préférée à une solution simple et ce n’est pas parce qu’une solution est simple qu’elle est nécessairement bancale.

Ce que je suggère est une solution qui a le double avantage d’être simple et rigoureuse. Elle n’a rien de bancal.

Réunir deux lots n’impose pas que ces deux lots doivent être supprimés et remplacés par un nouveau lot. Au contraire, il est même bien préférable de les conserver. On ne sait jamais, si dans le futur on veut revenir à la configuration antérieure, ce sera on ne peut plus simple alors que si n’est plus mentionné dans l’état descriptif de division qu’un grand lot, il faudra le diviser à nouveau ce qui imposera de faire ratifier le projet de division par l’assemblée générale et modifier en conséquence le règlement de copropriété en supprimant le grand lot qui sera remplacé par deux petits qui ne pourront pas reprendre les numéros des deux anciens petits.

Le petit souci est l’intégration du couloir.

La solution compliquée serait de créer un tout petit lot correspondant au couloir, en faire estimer le nombre de tantièmes par un géomètre et ensuite décider la vente de ce petit lot par un vote de l’assemblée générale à la double majorité de l’article 26.

La solution que je propose est très simple. Elle est offerte par l’article 209 de la loi ELAN 2018-1021 du 23 novembre 2018 :
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.

Eh bien il suffit d’appliquer cette disposition de la loi ELAN. Cela consistera d’abord à demander l’inscription à l’ordre du jour de la mention dans le règlement de copropriété de la partie commune spéciale qu’est le couloir qui sépare les lots 5 et 6.

Il sera demandé à l’assemblée de reconnaître que cette partie commune est spéciale aux deux lots 5 et 6. Cela se votera à la majorité de l'article 24. L’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été rédigés par le constructeur de l’immeuble vendu par lots de copropriété en l’état de futur achèvement. Lorsqu’il a été demandé à ce constructeur de réunir les deux appartements, il accédé à la demande sans difficulté sans même penser qu’il intégrait alors le couloir partie commune. Dans son esprit il n’y avait aucun souci. Les deux appartements étant vendus à la même personne, il n’y avait pas de problème à intégrer une petite surface qui ne pouvait servir qu’aux occupants de ces deux appartements. Cela date de dix-huit ans et personne n’a depuis trouvé à y redire. Il est donc on ne peut plus légitime de demander aujourd’hui aux copropriétaires réunis en assemblée générale de raisonner comme avait raisonné le constructeur. A moins qu’ils n’aient l’esprit particulièrement tordu et vicieux ils voteront cette résolution : « Le dégagement séparant les lots 5 et 6 est une partie commune spéciale aux lots 5 et 6. » Puisque ce couloir est une partie commune spéciale appartenant aux seuls copropriétaires de deux lots, elle devient une partie privative lorsque les deux lots appartiennent à la même personne. Le problème du couloir est ainsi résolu. Il reste certes sur le papier une partie commune spéciale gérée par deux copropriétaires seulement et ne porte pas de numéro de lot. Et alors ? Qui cela peut-il bien déranger et pour quelle raison ?

Tout cela étant dit, si l’on y tient, il n’est pas interdit d’adopter le solution compliquée.

Consulter le notaire me semble une excellent idée.

Il faudrait que je rachete cette partie pour l'inclure dans la vente

Quand vous achetez un lot de copropriété vous achetez une partie privative et une quote-part de parties communes.

Quand vous achetez deux lots de copropriétés et qu’une partie commune spéciale est partagée entre ces deux lots, vous achetez en plus des parties privatives des deux lots, l’intégralité de la partie commune spéciale qui leur est attachée. Cela se fait tout seul.

Partie commune spéciale ou à jouissance privative, à l’intérieur d’un bâtiment la distinction est difficile à faire. Cela peut donner lieu à des discussions byzantines interminables.

Dans certains règlement de copropriété il est inscrit que si plusieurs locaux donnant  sur l'extrémité d'un palier, deviennent la propriété d'un seul copropriétaire … Si votre règlement de copropriété contenait une telle clause le problème serait résolu mais vous ne pouvez pas appliquer une clause d’un règlement d’une autre copropriété qui n’est pas inscrite dans le vôtre. Ce que vous pouvez en revanche appliquer est une disposition de la loi qui est applicable à toutes les copropriétés. Vous pouvez appliquer l’article 109 de la loi ELAN. Cet article contient le terme de partie commune spéciale, il ne contient pas celui de partie commune à jouissance privative. Si l’on est rigoureux il faut donc reprendre exactement les termes contenus dans la loi.

Il ne s’agit pas de conférer un nouveau droit de jouissance privatif mais d’entériner à la majorité de l'article 24 un état de fait admis depuis l’origine ce que permet l’article 109 de la loi ELAN.

Il n’y a aucune compensation à offrir aux acquéreurs pour de nouvelles charges. Il n’y a pas de nouvelles charges. Une charge est une dépense. Il n’y a pas de dépense à compenser. L’acquéreur va continuer à balayer le sol de ce qui était à l’origine un couloir ou à renouveler le revêtement de sol lorsqu'il sera usé etc. C’est tout, il ne faut pas se faire des nœuds au cerveau.

Bonjour,

En plus de la réunion des 2 lots, il y a eu intégration du couloir qui était partie commune et est devenu privatif.

Toute modification du règlement de copropriété, et notamment de l'EDD doit être ratifiée par l'AG et voté à l'article 25.

Vous pouvez même demander à convoquer une AG spécialement pour ce sujet, en particulier si c'est urgent par rapport à la date de signature.

Proposez la rédaction de la résolution pour qu'elle soit mise à l'ordre du jour de la prochaine AG. Vous devrez aussi prendre en charge les frais qui en découlent (géomètre, notaire, syndic)

Bonjour,

Le plus simple serait de faire reconnaître par l’assemblée générale que le couloir en question est une partie commune spéciale aux deux lots qu’elle dessert. Il n’y aurait pas modification des quotes-parts de parties communes mais l’intervention d’un notaire serait tout de même nécessaire.

Il n’y aurait nul besoin de modifier l’EDD.

Dans l’acte de vente il serait bon de préciser que le couloir a été matériellement inclus dans l’appartement avant la vente aux acheteurs initiaux.

C'est quand même dommage de ne pas consulter votre notaire à ce sujet. 

Pour le moment vous êtes propriétaire du lot 5 et du lot 6 mais pas du couloir.

Demandez au notaire et au géomètre s'il serait possible que ce couloir devienne un "lot" que vous pourrez ainsi acquérir et ensuite intégrer à votre acte de vente.

Comptez quand même plusieurs mois pour régulariser.

Vous pouvez demander une AG spéciale à la date de votre choix, mais il faut 21 jours entre la convocation et l'AG et joindre tous les documents ainsi que votre offre d'achat du lot "couloir" à la convocation.

bonjour,

certains réglements de copropriété prévoient que " si plusieurs locaux donnant  sur l'extrémité d'un palier, deviennent la propriété d'un seul copropriétaire , ce copropriétaire disposera ipso facto, sans avoir à demander l'autorisation à la copropriété, d'un droit de jouissance privative et gratuite sur ce palier, desservant les locaux ainsi réunis "

ce palier deviendre une partie commune à jouissance privative.

salutation