Litige pour vice cachée après achat d'une maison

Bonjour,

Le juge tranche selon le droit. Le juge n'ayant pas une boule de cristal, il est obligé de juger en fonction des preuves qu'on lui présente. Il faut aussi respecter la procédure, qui garantit les droits des parties.

En général toute décision de justice au civil est considéréée comme "injuste" par une personne sur deux : celle qui a perdu son procès. 

Le dol implique de prouver que le vendeur a sciemment dissimulé un grave défaut du bien.

Ce n'est pas une loterie : dans les cas où les preuves sont évidentes et où la procédure est respectée, la décision du juge est prévisible, sauf erreur grave du juge (et dans ce cas il existe l'appel et la cassation). Le pouvoir d'appréciation diu juge ne va influer que sur le détail de la décision : montant des dommages et intérêts, délai accordé à la partie perdante pour exécuter une décision...

Quand l'affaire n'est pas évidente, le juge va devoir exercer son pouvoir d'appréciation.

Bref, vos chances dépendent de votre capacité à prouver de manière certaine : l'existence des défauts et la volonté de tromper.

Par exemple s'il est prouvé que le DPE a été falsifié, il est certain que le juge donnera tort à la partie adverse. Par contre il ne vous suivra pas forcément dans toutes vos demandes sur ce point. L'étendue du préjudice n'est pas la même selon qu'on a transformé un DPE G en DPE F ou A... et donc l'indemnisation ne sera pas la même. 

De même pour la toiture : si vous prouvez de manière certaine que son état au moment de la vente était connu du vendeur, vous aurez gain de cause sur le principe. Mais s'il suffit, d'après le dossier, de changer les tuiles, le juge ne condamnera pas la partie adverse à vous rembourser la charpente en sus. 

Mettez en rapport avec un avocat spécialisé. Il étudiera votre dossier et vous donnera son avis. En sachant que, même avec un dossier "en béton", l'issue d'une procédure judiciaire n'est jamais certaine, les frais d'avocat et d'expertises, si. 

Bonjour,

Isadore  vous a parfaitement expliqué  ce qu'il faut faire et avant de lancer  une procédure qui risque d'être longue ,il vaut en aval réunir ,toutes les preuves et votre dossier semble solide .D'autant plus que votre protection juridique vous suit .

1/obtenir le rapport du charpentier (très important)

2/ faire faire des attestations conformes  à tous les témoins, les anciens locataires ,les voisins etc....Prendre des photos datées  et précises.

3/faire venir un expert ,avec convocation des vendeurs ,en présence d'un commissaire de justice .Cette formalités est indispensables ,car elle permettra au juge de première instance  de constater l'étendue des anomalies et d'éviter l'éventuelle  nomination d'un expert judiciaire .

4/Bien  identifier le vendeur  et être certain qu'il ne s'est pas volatilisé dans la nature 

Cordialement 

5/Vous avez pris contacte avec  le notaire et l'agence  ,c'est effectivement ce qu'il fallait faire .Ils savent  ce qui ce passe ,car lors de l'estimation et la visite par l'agence ,toutes  ces anomalies auraient du être actées et vous auriez du être avisé .Quant aux faux documents ,cela représente une très grave faute de la part du notaire et de l'agence .

Cordialement 

Bonsoir,

Bravo ,vous avez fait un dossier  presque parfait ,qu'il faut maintenant traduire en droit ,afin d'assigner devant le tribunal judiciaire ,tout ce petit monde qui vous a dupé lors de la vente.Cela s'appelle effectivement un dol et naturellement des vices cachés justifiant parfaitement une annulation de la vente et des poursuites au pénal contre les auteurs et complices  du faux DPE .

Au vu de tous les éléments décrits ,votre protection juridique va vous orienter vers un de leurs avocats spécialisé .Je pense qu'en amont il serait préférable  de faire venir un commissaire de justice avec convocation de l'agence et du notaire .Pas forcément avec un expert ,car à ce stade ,vous avez pas mal de preuves ,avec le rapport du charpentier ,le compte rendu GRDF et toutes les photos.C'est éventuellement le juge qui pourrait demandé un avis d'expert ,mais cela retarderait inutilement la décision finale.

Demandez conseil à votre protection juridique le niveau de prise en charge pour un constat de commissaire de justice (coût aux environs de 400€),à valoir sur les dépens lors de la procédure judiciaire.Quant au vendeur ,il a intérêt à ce manifester rapidement ,car cette affaire relève également du pénal avec cet histoire de DPE tronqué.

Cordialement 

Le prix de la maison n'a aucune influence sur le fait qu'il soit "normal" d'avoir des infliltrations. 

En revanche, il est vrai que vous avez accepté d'acheter "en l'état" (clause d'exclusion des vices cachés). Seule un défaut majeur sciemment dissimulée ou une tromperie vous ouvrent une possibilité de recours.

En revanche, une chose importante à savoir est que vous êtes réputés avoir lu l'acte de vente intégralement. Peu importe ce qui vous a été dit de vive voix, si par exemple un devis concernant la toiture a été annexé à l'acte de vente, il n'y a pas eu dol. Par ailleurs, quel que soit l'état de la toiture, les vendeurs n'en avaient pas forcément connaissance.

La bonne foi est présumée. Il faut garder à l'esprit que pour chaque "vice" du bien, vous devez prouver à la fois l'existence du défaut au moment de la vente ET la volonté de tromper. Il n'y a rien d'évident  : le juge ne pourra s'appuyer que sur les preuves versées au dossier. 

En cas d'erreur majeure sur le contenu document, c'est plus simple : l'erreur est également un vice du consentement, et il n'y a pas besoin de prouver la mauvaise foi. Il suffit de prouver le caractère déterminant de l'erreur. 

Le doute profite au défendeur, car on ne peut pas condamner quelqu'un pour dol sur la base de simples suppositions ou les déclarations de la partie adverse. 

Il ne faut pas hésiter à investir dans une consultation d'avocat spécialisé (votre protection jurdique devrait couvrir au moins une partie des faits). 

Bonjour,

Je crains que ma réponse ne vous plaise pas !

Vous pouviez faire inspecter la toiture avant d'acheter, une simple visite d'un couvreur vous aurait éclairé sur les réparations indispensables. 

Vous avez une protection juridique.

Demandez lui une consultation d'avocat qui validera (ou pas) votre démarche vers une procédure judiciaire d'indemnisation ou d'annulation de la vente pour dol.

Prévoyez plusieurs milliers d'euros, plusieurs années, surtout aucun travaux d'ampleur possible avant les expertises (au moins 2 ans).

Parfois il est plus raisonnable d'accepter ses propres erreurs et de consacrer ses économies à réparer le toit.

Il faut donc voir un avocat , avec tout le dossier de A à Z  et éventuellement faire pratiquer une expertise contradictoire  en présence d'un commissaire de justice.Seul un avocat avec l'étude de tout le dossier pourra vous dire si l'affaire est plaidable  en vue d'une annulation de la vente .L'avocat a une obligation absolue de conseil et ne doit pas vous embarquer dans une affaire perdue d'avance.

L'histoire du faux DPE est une pièce très importante qu'il faut élucider  afin d'établir la responsabilité  de l'auteur et éventuellement du notaire.

Que dit votre protection juridique ?? et quelle serait sa prise en charge juridique ,car je crains qu'il faille en arrivée là.

https://www.village-justice.com/articles/vente-etat-bien-immobilier-clause-non-garantie-des-vices-caches,49990.html

Cet article confirme  ce que j'avais suggéré de faire dès le début ,mais précise bien que la clause d'exonération des vices cachés ,peut être contestée ,car le vendeur connaissait l'existence des vices cachés au moment de la vente .Il est donc de mauvaise foi et le notaire avec le faux DPE peut aussi être mis en cause.

D'où l'importance de faire faire une expertise contradictoire ,avec présence d'un commissaire de justice et d'un architecte Avant de faire un référé de demande d'expertise judiciaire aux frais avancés du vendeur.

Votre dossier tel que décrit  va dans le bon sens,Il faut le rendre lisible juridiquement ,c'est le rôle de l'avocat.

bonjour,

C'est avec un architecte qu'il faut vous faire accompagné ,mais restez ferme ,car on va a trompé lors de la vente (faux DPE) ,vices cachés volontairement.L'agence doit prendre en charge toute la rénovation et dans ce cas mieux vaut qu'il y ait un expert au côté de l'architecte .Demandez à votre protection juridique ce qu'ils en pensent.

cordialement 

C'est l'agence qui vous a vendu le bien ,sous mandat du vendeur ,donc les deux sont responsables et surtout le notaire qui a validée le faux DPE.

L'agence a un mandat de vente de la part du vendeur .En tant que professionnel, elle devait bien visité les lieux avant de la faire visiter à l'acheteur .Vu la descriptions des anomalies ,elle ne pouvait pas ignorer ces défauts dont beaucoup étaient apparents.C' est donc conjointement ,agence ,vendeur et notaire qui doivent indemnisés .

N'oublions pas que nous sommes face à un dol et à usage de faux en écriture .Donc si il n'y a pas règlement amiable ,ce sera une action pénale devant une juridiction correctionnelle .

L’infraction de faux en écriture publique est sévèrement réprimée par la loi française. Selon l’article 441-4 du Code pénal, les sanctions peuvent aller jusqu’à 15 ans de réclusion criminelle et 225 000 euros d’amende. Ces peines sont aggravées lorsque l’acte de faux est commis par un dépositaire de l’autorité publique, pouvant atteindre 20 ans de réclusion criminelle et 300 000 euros d’amende.