Litige pour vice cachée après achat d'une maison
Arthur212 Messages postés 5 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour, j'ai un gros souci. J'espère que vous pourriez me donner des conseils.
Nous avons acheté une vieille maison en février 2026, avec les fortes pluies qu'il y a eu ce mois ci, nous avons eu un dégât des eaux. J'ai fait intervenir un couvreur pour vérifier la cause. Nous avons été choqué d'apprendre que toute la toiture est morte. Tuiles aimantées, poreuse et cassante, manque d'étanchéité, sans oublier de réparation de fortune effectuée avec du scotch. Qui nous a pas été mentionné pendant la vente.
J'ai donc effectué plusieurs recherche, et il s'avère que même le DPE est faux. Plusieurs choses notifié bon état alors que non, et d'autre que j'en passé sinon ça serait trop long a vous expliquer en détail.
Bref après ça j'ai contacté le notaire, l'agence, et ma protection juridique. J'ai décidé de lancer un procédure pour Dol.
Après d'autre recherche j'ai retrouvé l'ancienne locataire qui me confirme que les fuite d'eau exister déjà, et que les vendeurs étaient bien au courant, mais ils nous ont rien dit lors de la vente.
Pensez vous que cela peut passer en justice. Même si j'ai tout un tas de preuves contre eux, j'ai peur. Car je sais que la justice de nos jours n'est pas toujours juste.
Merci d'avance pour vos réponses. Cela m'aiderais à être mois stressée.
Cordialement
12 réponses
Bonjour,
Le juge tranche selon le droit. Le juge n'ayant pas une boule de cristal, il est obligé de juger en fonction des preuves qu'on lui présente. Il faut aussi respecter la procédure, qui garantit les droits des parties.
En général toute décision de justice au civil est considéréée comme "injuste" par une personne sur deux : celle qui a perdu son procès.
Le dol implique de prouver que le vendeur a sciemment dissimulé un grave défaut du bien.
Ce n'est pas une loterie : dans les cas où les preuves sont évidentes et où la procédure est respectée, la décision du juge est prévisible, sauf erreur grave du juge (et dans ce cas il existe l'appel et la cassation). Le pouvoir d'appréciation diu juge ne va influer que sur le détail de la décision : montant des dommages et intérêts, délai accordé à la partie perdante pour exécuter une décision...
Quand l'affaire n'est pas évidente, le juge va devoir exercer son pouvoir d'appréciation.
Bref, vos chances dépendent de votre capacité à prouver de manière certaine : l'existence des défauts et la volonté de tromper.
Par exemple s'il est prouvé que le DPE a été falsifié, il est certain que le juge donnera tort à la partie adverse. Par contre il ne vous suivra pas forcément dans toutes vos demandes sur ce point. L'étendue du préjudice n'est pas la même selon qu'on a transformé un DPE G en DPE F ou A... et donc l'indemnisation ne sera pas la même.
De même pour la toiture : si vous prouvez de manière certaine que son état au moment de la vente était connu du vendeur, vous aurez gain de cause sur le principe. Mais s'il suffit, d'après le dossier, de changer les tuiles, le juge ne condamnera pas la partie adverse à vous rembourser la charpente en sus.
Mettez en rapport avec un avocat spécialisé. Il étudiera votre dossier et vous donnera son avis. En sachant que, même avec un dossier "en béton", l'issue d'une procédure judiciaire n'est jamais certaine, les frais d'avocat et d'expertises, si.
Bonjour,
Isadore vous a parfaitement expliqué ce qu'il faut faire et avant de lancer une procédure qui risque d'être longue ,il vaut en aval réunir ,toutes les preuves et votre dossier semble solide .D'autant plus que votre protection juridique vous suit .
1/obtenir le rapport du charpentier (très important)
2/ faire faire des attestations conformes à tous les témoins, les anciens locataires ,les voisins etc....Prendre des photos datées et précises.
3/faire venir un expert ,avec convocation des vendeurs ,en présence d'un commissaire de justice .Cette formalités est indispensables ,car elle permettra au juge de première instance de constater l'étendue des anomalies et d'éviter l'éventuelle nomination d'un expert judiciaire .
4/Bien identifier le vendeur et être certain qu'il ne s'est pas volatilisé dans la nature
Cordialement
5/Vous avez pris contacte avec le notaire et l'agence ,c'est effectivement ce qu'il fallait faire .Ils savent ce qui ce passe ,car lors de l'estimation et la visite par l'agence ,toutes ces anomalies auraient du être actées et vous auriez du être avisé .Quant aux faux documents ,cela représente une très grave faute de la part du notaire et de l'agence .
Cordialement
Merci pour votre réponse. J'ai effectivement tout un tas de preuves qui montre bien qu'ils ont cachée des informations.
Pour faire cours le DPE indique un insert à bois alors qu'il est a gaz, une VMC fonctionnel alors qu'il a été obstrué par du scotch et qu'il n'y a qu'un seul raccordement. Des radiateur électrique fonctionnel alors qu'il y en a qu'un sur 4 qui fonctionnent. Des tuiles changée, alors que le couvreur a pris des photos et mentionné qu'aucune tuiles n'avais été changer, sans oublier les velux qui ont été calfeutrer avec du scotch aussi. Et qu'une partie du toit ne possède pas de pente, c'est qui est un défaut de construction selon lui.
Il y a aussi GRDF qui est passé faire le diagnostic des tuyauteries de gaz et qui a découvert, le tuyau pour la plaque de cuisson périmée, j'ai pris une photo il est indiqué sur le tuyau a changer avant 2025. Pourtant le DPE mentionné qu'il est en bon état, alors même qu'il a fait ce diagnostic en 2025.
Les anciens locataires me confirme qu'il y a eu des dégâts d'eau plusieurs fois. Les vendeurs ne nous ont pas notifié cela dans l'acte.
J'ai les photos de tout ces problèmes, le devis du couvreur, le diagnostic gaz de GRDF.
Bonsoir,
Bravo ,vous avez fait un dossier presque parfait ,qu'il faut maintenant traduire en droit ,afin d'assigner devant le tribunal judiciaire ,tout ce petit monde qui vous a dupé lors de la vente.Cela s'appelle effectivement un dol et naturellement des vices cachés justifiant parfaitement une annulation de la vente et des poursuites au pénal contre les auteurs et complices du faux DPE .
Au vu de tous les éléments décrits ,votre protection juridique va vous orienter vers un de leurs avocats spécialisé .Je pense qu'en amont il serait préférable de faire venir un commissaire de justice avec convocation de l'agence et du notaire .Pas forcément avec un expert ,car à ce stade ,vous avez pas mal de preuves ,avec le rapport du charpentier ,le compte rendu GRDF et toutes les photos.C'est éventuellement le juge qui pourrait demandé un avis d'expert ,mais cela retarderait inutilement la décision finale.
Demandez conseil à votre protection juridique le niveau de prise en charge pour un constat de commissaire de justice (coût aux environs de 400€),à valoir sur les dépens lors de la procédure judiciaire.Quant au vendeur ,il a intérêt à ce manifester rapidement ,car cette affaire relève également du pénal avec cet histoire de DPE tronqué.
Cordialement
Merci, j'ai rdv ce soir avec le notaire pour discuter de ces problèmes. Il a déjà eu contact avec l'agence et les vendeurs. Je pense qu'il va me faire une proposition, sauf que apart le toit qui est estimée a 13 000€. Je ne sais pas combien va chiffrer le reste des dégâts. Est-ce que je doit demander à la protection juridique ou je peux faire intervenir d'autres technicien pour chiffrer les coûts des réparations ?
Je tombe denue, voici leur réponse.
"Suite à orage violent il est normal selon le vent, la grêle et l’intensité de l’orage que de l’eau puisse s’infiltrer. "
"S’il y avait un quelconque risque le compteur électrique jouerait son rôle et couperait toute l’électricité. De plus, à leur demande une société mandatait par Mme.... a effectué une inspection du toit avant l’achat. Les acheteurs ont acheté en toutes connaissances de l’état de la maison. Une maison de 110m2 a 200000€. Il n’y a aucune dégradation d’extraction. Sur les photos montrant le plafond de la pièce à gauche en rentrant les acheteurs avaient bien pris connaissance de l’état car mon mari, avec leur accord, leur a laissé à disposition un rouleau de tapisserie et un pot de 10 litres de peinture blanche. "
Selon vous il est normal d'avoir un toit qui fuit pour une maison acheter 200 000€ ? Sans compter qu'il ne nous ont pas laisser de peinture et que le devis de la toiture ne nous a jamais était transmise. L'agence me l'a dit juste de vive voix que la toiture est en bon état, qu'il y avait juste quelques réparations a faire. Que l'eau qui s'écoule par l'électricité, le compteur ne va pas s'arrêter pour une maison aussi vieille. Mon mari est électrique et il n'y a aucun système de ce genre dans le compteur.
Ils mentent effrontément, je me dit que si elle mentionne le nom de la directrice sans parler de l'agence globalement, c'est qu'elle est de mèche.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionLe prix de la maison n'a aucune influence sur le fait qu'il soit "normal" d'avoir des infliltrations.
En revanche, il est vrai que vous avez accepté d'acheter "en l'état" (clause d'exclusion des vices cachés). Seule un défaut majeur sciemment dissimulée ou une tromperie vous ouvrent une possibilité de recours.
En revanche, une chose importante à savoir est que vous êtes réputés avoir lu l'acte de vente intégralement. Peu importe ce qui vous a été dit de vive voix, si par exemple un devis concernant la toiture a été annexé à l'acte de vente, il n'y a pas eu dol. Par ailleurs, quel que soit l'état de la toiture, les vendeurs n'en avaient pas forcément connaissance.
La bonne foi est présumée. Il faut garder à l'esprit que pour chaque "vice" du bien, vous devez prouver à la fois l'existence du défaut au moment de la vente ET la volonté de tromper. Il n'y a rien d'évident : le juge ne pourra s'appuyer que sur les preuves versées au dossier.
En cas d'erreur majeure sur le contenu document, c'est plus simple : l'erreur est également un vice du consentement, et il n'y a pas besoin de prouver la mauvaise foi. Il suffit de prouver le caractère déterminant de l'erreur.
Le doute profite au défendeur, car on ne peut pas condamner quelqu'un pour dol sur la base de simples suppositions ou les déclarations de la partie adverse.
Il ne faut pas hésiter à investir dans une consultation d'avocat spécialisé (votre protection jurdique devrait couvrir au moins une partie des faits).
Dans l'acte de vente il n'est notifié nul part ce devis de toiture, mais il est bien notifié qu'ils ont fait des réparations de certaine tuiles . Sachant cela ils devait forcément être au courant des réparation au scotch sur les velux pour régler les problèmes de fuites. Sans compter que d'après deux couvreur différent il admet qu'aucune tuiles n'a été changer. Après conseil après d'un juriste acheter un maison en l'état, ne dedouane pas de la clause de vise cachée. Si vous lisez mes autres réponses vous verrez toute les prives que j'ai pu trouver. Sachant que la toiture c'est un couvreur qui l'as découvert et les tuyauterie de gaz périmée ainsi qu'un raccordement douteux du tuyau de gaz a été repérée par l'agent de GRDF venu diagnostiqué les tuyaux.
Après conseil après d'un juriste acheter un maison en l'état, ne dedouane pas de la clause de vise cachée.
Dans les ventes entre particuliers, les notaires mettent d'office une clause d'exclusion des vices cachés comme le permet le Code civil (article 1643). A moins que cette clause ne figure pas dans votre acte de vente, les vendeurs sont protégés sur ce point. Seul le dol permet alors de les attaquer sur la question des vices cachés.
Sachant cela ils devait forcément être au courant des réparation au scotch sur les velux pour régler les problèmes de fuites.
Pas forcément si cela n'est pas évident pour un consommateur lambda, ils ont pu être victimes d'une malversation de la part de l'artisan. Et si c'est évident, les vendeurs n'étaient pas obligés de vous souligner l'évidence.
Ne tenez pas pour acquis que les vendeurs sont de mauvaise foi. L'article 2274 du Code civil dit que la bonne foi est présumée. La loi imposera au juge de raisonner ainsi : si la présence du ruban adhésif était évidente, vous avez pu vous en rendre compte, on ne vous a rien dissimulé. Si elle n'était pas évidente, les vendeurs pouvaient de bonne foi l'ignorer. En présence d'une clause excluant la garantie des vices cachés, ils ne sont donc pas responsables.
D'où l'importance de prouver la mauvaise foi hors de tout doute.
Il faut donc voir un avocat , avec tout le dossier de A à Z et éventuellement faire pratiquer une expertise contradictoire en présence d'un commissaire de justice.Seul un avocat avec l'étude de tout le dossier pourra vous dire si l'affaire est plaidable en vue d'une annulation de la vente .L'avocat a une obligation absolue de conseil et ne doit pas vous embarquer dans une affaire perdue d'avance.
L'histoire du faux DPE est une pièce très importante qu'il faut élucider afin d'établir la responsabilité de l'auteur et éventuellement du notaire.
Que dit votre protection juridique ?? et quelle serait sa prise en charge juridique ,car je crains qu'il faille en arrivée là.
Bonjour,
Je comprends que la situation soit très stressante, surtout après un achat récent.
Sur le principe, ce que vous décrivez peut effectivement entrer dans le cadre d’un vice caché ou d’un dol si vous arrivez à démontrer que les vendeurs connaissaient les fuites et les ont dissimulées. Le témoignage de l’ancienne locataire et les constats du couvreur peuvent jouer en votre faveur, mais tout se joue sur les preuves et leur solidité.
La suite dépend vraiment de l’analyse de votre avocat ou de votre protection juridique, qui pourra évaluer vos chances et la stratégie à suivre.
bonjour,
C'est avec un architecte qu'il faut vous faire accompagné ,mais restez ferme ,car on va a trompé lors de la vente (faux DPE) ,vices cachés volontairement.L'agence doit prendre en charge toute la rénovation et dans ce cas mieux vaut qu'il y ait un expert au côté de l'architecte .Demandez à votre protection juridique ce qu'ils en pensent.
cordialement
C'est l'agence qui vous a vendu le bien ,sous mandat du vendeur ,donc les deux sont responsables et surtout le notaire qui a validée le faux DPE.
L'agence a un mandat de vente de la part du vendeur .En tant que professionnel, elle devait bien visité les lieux avant de la faire visiter à l'acheteur .Vu la descriptions des anomalies ,elle ne pouvait pas ignorer ces défauts dont beaucoup étaient apparents.C' est donc conjointement ,agence ,vendeur et notaire qui doivent indemnisés .
N'oublions pas que nous sommes face à un dol et à usage de faux en écriture .Donc si il n'y a pas règlement amiable ,ce sera une action pénale devant une juridiction correctionnelle .
L’infraction de faux en écriture publique est sévèrement réprimée par la loi française. Selon l’article 441-4 du Code pénal, les sanctions peuvent aller jusqu’à 15 ans de réclusion criminelle et 225 000 euros d’amende. Ces peines sont aggravées lorsque l’acte de faux est commis par un dépositaire de l’autorité publique, pouvant atteindre 20 ans de réclusion criminelle et 300 000 euros d’amende.
Bonjour,
Je crains que ma réponse ne vous plaise pas !
Vous pouviez faire inspecter la toiture avant d'acheter, une simple visite d'un couvreur vous aurait éclairé sur les réparations indispensables.
Vous avez une protection juridique.
Demandez lui une consultation d'avocat qui validera (ou pas) votre démarche vers une procédure judiciaire d'indemnisation ou d'annulation de la vente pour dol.
Prévoyez plusieurs milliers d'euros, plusieurs années, surtout aucun travaux d'ampleur possible avant les expertises (au moins 2 ans).
Parfois il est plus raisonnable d'accepter ses propres erreurs et de consacrer ses économies à réparer le toit.
Bonjour effectivement ta réponse ne me plaît pas. Mais si je suis ici c'est pour avoir toute sorte d'avis même négatif. Je sais bien que cela va être très difficile long et épuisant, mais s'il y a ne serait-ce qu'un espoir de croire que des arnaqueurs puisse payer leur faute je veux y croire.
Vous dites qu'on aurait pu vérifier, il est clair qu'après cet achat je ferai en sorte de tout regarder et faire le moindre devis et diagnostic nécessaire pour que ça n'arrive plus.
Mais tout de même je penser que les DPE annoncer qu'ils maintenant opposable, leur donner l'obligation de décrire le moindre défaut en toute impartialité et qu'il suffisait de croire en leur professionnalisme. Mais faut croire que nous sommes dans un monde pourri, ou les arnaqueurs et voleur gagne gain de cause quoi qu'il arrive. Si je dois tout vérifier par moi même en passant par des professionnels dans ce cas autant ne rien acheter. Je pensait investir pour mon avenir et j'ai au bout de seulement deux mois il y a des gros problème comme ça. Cela me confirme que l'être humain est mauvais, qu'il n'y a plus rien de bon de nos jours.
LE DPE n'est en aucun cas un audit complet du bien. C'est uniquement l'isolation qui est mesurée.
Vous avez une assistance juridique, l'avocat vous dira si vos preuves sont suffisantes pour avoir une chance de gagner une procédure.
Mais ne vous faites tout de même pas d'illusion : vous devrez avancer les frais et attendre la fin des expertises pour faire des travaux.
Et une procédure pour dol peut durer entre 5 et 10 ans sans garantie de résultat.
https://www.village-justice.com/articles/vente-etat-bien-immobilier-clause-non-garantie-des-vices-caches,49990.html
Cet article confirme ce que j'avais suggéré de faire dès le début ,mais précise bien que la clause d'exonération des vices cachés ,peut être contestée ,car le vendeur connaissait l'existence des vices cachés au moment de la vente .Il est donc de mauvaise foi et le notaire avec le faux DPE peut aussi être mis en cause.
D'où l'importance de faire faire une expertise contradictoire ,avec présence d'un commissaire de justice et d'un architecte Avant de faire un référé de demande d'expertise judiciaire aux frais avancés du vendeur.
Votre dossier tel que décrit va dans le bon sens,Il faut le rendre lisible juridiquement ,c'est le rôle de l'avocat.
Bonjour je te remercie pour ce texte de loi. Selon moi je suis dans ce cas, mais comme je ne suis pas avocate je ne peux affirmer de façon absolue. J'ai retrouvée l'ancien locataire qui m'a confirmé que des fuites sous toiture ainsi que de la moisissure sur les mur quand elle y vivait, que la Vmc ne fonctionner pas, elle avait signalé cela au vendeur, selon ses dires ils ont fait les réparations eux même, sans passer par les assurances ou professionnels. Ce qui confirme qu'il avait connaissance de ces dégâts bien avant la vente. L'agence par contre je ne sais pas si les vendeurs leur en avait informé. Nous n'avons pas accès au tour donc aucun moyen de vérifier l'état de la toiture, et comme il n'y avait pas d'électricité ni d'eau nous n'avons pas pu vérifier si les installations été fonctionnelle. On s'est fié au vendeur a l'agence et au DPE.
J'ai reçu un réponse de l'agence qui me dit avoir fait faire un devis de toiture avant la vente, mais je ne l'est jamais reçu, de plus il aurait dû être notifié dans l'acte de vente, selon le notaire. Mais lui non plus il n'a pas été mis au courant de ce devis.
Ce qui est certain c'est que nous voulions une maison avec le moins de travaux extérieurs, surtout la toiture sinon on ne l'aurait jamais acheté.
Bonjour,
Il faudrait de l'ancien locataire vous fasse une attestation à ce sujet .
Que dit votre protection juridique ?
Le devis qui ne figure pas dans l'acte authentique ,le faux DPE ,voila des éléments prouvant des actes de mauvaise foi .
Il faut absolument consulter un avocat spécialisé vers lequel devrait vous orienter avec une prise en charge partielle ou totale ,selon les conditions de votre contrat.Normalement ,si la protection juridique accepte de vous prendre en charge ,elle envoie un courrier de mise en garde ,ensuite une recherche de compromis amiable .
Cordialement
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Bonjour, Merci pour votre réponse.
La toiture etait connu des vendeurs, puisqu'ils ont notifié sur l'acte de vente avoir changer des tuiles. Sans compter que selon le témoignage de l'ancien locataire il y a déjà eu plusieurs fois des problème de fuite sous toiture. Les fuites on été colmaté avec du scotch.
J'ai fait intervenir un expert qui dis qu'aucune tuiles n'a été changer, qu'elle sont toutes poreuse et fissuré, sans compter la mousse qui cache les probables fissures, il a bien pris des photos des velux réparer avec du scotch.
Ensuite les couvreur de mon assurance sont venu bâcher le toit. Et eux me confirme que ma toiture est d'origine, que toute les tuiles sont aimantée ( sur le DPE et dans l'acte de vente, il est notifié que certaines tuiles sont aimantée pas tous). Ils ont aussi vu un défaut de construction selon eux car un partie de la toiture ne possède pas de pente.
Pour le DPE ce n'est pas une erreur de de classement. Il est forcément faussé puisque il y est indiqué des radiateur électrique bon état alors que non, un insert à bois alors qu'il est a gaz, une Vmc fonctionnel alors que non. La VMC est raccordé seulement a la salle de bain, les autres sont bouchée par du scotch. Le plaque de cuisson gaz bon état alors qapres vérification par le technicien de GRDF mentionné un tuyau périmée. Il est marqué sur le tuyau a changer avant 2025 ors le DPE a été fait en 2025. Sans compter qu'il a fait des tes dans la partie deux des combles alors même qu'il n'y a pas d'accès à ces combles. Il est même notifié dans son DPE qu'il n'y a pas d'accès.
Voilà déjà une partie des preuves que j'ai.
Cela est suffisant selon vous ?
Merci d'avance de votre réponse