Choix structure patrimoniale investissement locatif

Bonjour,

Je vous sollicite pour des réponses et avis à plusieurs questions que je me pose, à l’occasion d’un nouvel achat immobilier pour investissement locatif, quant au choix de la structure patrimoniale la plus pertinente.

Je vous remercie par avance pour le temps que vous consacreriez.

Le contexte : couple pacsé, revenus salariés (frais réels) + locatifs en locations nues + BNC non pro par le biais d’une micro-entreprise (prestations de services - pas de versement libératoire de l’IR - en cours d’option pour déclaration régime réel). TMI 11%.

Nous sommes en cours de faire une offre pour un nouvel appartement (location nue toujours envisagée) et à cette occasion, mettre en place un véhicule juridique au lieu d’un achat en nom propre.

Les objectifs sont de nous protéger mutuellement, de développer notre patrimoine immobilier, et de prendre en compte d’ores-et-déjà la thématique de sa transmission ; mais aussi laisser une porte ouverte pour des activités autres, certaines existantes (micro-entreprise), d’autres à venir (autres prestas de services + activités commerciales).

Des avocats fiscalistes nous ont tout d’abord orienté vers la création d’une SCI à l’IS intégrant le patrimoine existant (avec prêts en cours) et servant de véhicule juridique pour les futurs achats.

Devant le coût élevé de l’opération (trop coûteuse : nouveaux frais de notaire, nouveau prêt et taux moins intéressant, plus-value immobilière…), notre notaire, quant à lui, nous a plutôt conseillé :

• une SCI (plutôt IS) qui serait par la suite intégrée à une holding possédant plusieurs structures à terme (1 par activités souhaitées, au vu des futurs projets potentiels) ;
• Une SAS regroupant l’ensemble des activités voulues (1 activité par établissement), avec un code APE sur l’immobilier car cette activité serait la principale.

Après réflexion de notre côté, la solution de la SAS nous a paru comme la plus avantageuse eu égard aux points suivants : 

• Simplification des démarches de constitution et gestion (multiples activités avec différents établissements dans la même structure) ;
• Réduction des coûts liés aux constitutions et gestions des sociétés (notaires, compta,…) ;
• Rémunération d’un des gérants associés en tant qu’activité salariée dans le cadre des missions liées aux locations.

A cet effet sur ce point : l’un des membres du couple est actuellement sans revenus et sans emploi (plusieurs aléas de santé ayant amené à une RQTH => tout à fait apte à travailler mais difficultés par les employeurs).

Il est ainsi, bien sûr, important pour nous que cette personne soit rémunérée. De plus comme le projet nécessitera un emprunt bancaire, la SAS permettra de faire écran, se basant sur les ressources seules de la société.

Cependant après d’autres échanges avec un ami comptable + différents retours de conseillers pro bancaires, toutes ces personnes nous dissuadent de partir sur la SAS.

En effet, ils nous indiquent :

• Que le cumul BIC (par l’activité immobilière) et BNC (par la micro-entreP qui serait absorbé par la SAS et deviendrait l’un de ses établissements) n’est pas possible ;
• Qu’intégrer 2 activités différentes dans la même structure est dangereuse (sur les plans juridique et fiscal ; manque de lisibilité…) ;
• Qu’en partant sur une seule et même structure, l’on serait sur une fiscalité IS 30%, sans abattements fiscaux, sans intérêts donc pas de possibilité de créer du déficit.

Nous revoyons ainsi notre optique et nous posons plusieurs questions.

Je sollicite ainsi votre aide et avis quant à cette problématique de choix de la structure patrimoniale, qui correspondrait le mieux à notre situation.

Bien cordialement.