Avis sur financement d'un investissement locatif
Hilde -
Bonjour à tous,
Besoin de vos lumières au vu de l'actu !
J'ai acquis il y a 4 mois un studio (investissement locatif meublé LMNP) que j'ai financé avec juste 15 000 € d'apport, le reste étant un emprunt. La traite mensuelle est à 20 € près réglée par le loyer.
J'ai encore une bonne marge de manoeuvre en termes d'emprunt (16% de taus d'endettement) , je recherche donc un nouveau bien que j'avais l'intention de financer de la même manière
Ma résidence principale est quasi payée, je laisse trainer les 2 ans de prêt restant car le taux est de 1% mais je pourrais tout aussi bien le solder pour avoir encore plus de marge de manoeuvre.
J'ai sur mon compte, principalement placés en assurance vie, environ 130- 140 K€
Compte tenu de l'effort qu'on semble vouloir nous demander et qui semble plus s'orienter vers la chasse à l'épargne que vers la réduction des dépenses, je m'interroge sur la pertinence de garder beaucoupd'épargne sur mes comptes et de continuer à la développer (j'épargne entre 1000 et 1400 € /mois)
Ma question compte tenu du contexte économique :
Vaut-il mieux que je table sur plus d'apport pour l'acquisition du prochain bien, voir profiter de mon épargne et de ma marge de manoeuvre pour prévoir 2 nouveaux biens immos (toujours des studios), afin de favoriser l'immobilier versus l'épargne bancaire?
J'espère que ma question est claire et que je l'ai posté au bon endroit puisqu'on est entre l'immobilier et l'épargne :-)
D'avance merci,
Cibie
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2 réponses
De mon point de vue, le principal intérêt de l'immobilier c'est l'effet de levier bancaire.
Ce qui permet avec un apport par exemple de 10%, d'emprunter les 90% qui manquent (effet de levier de 10).
Et donc de décupler un rendement net par forcément ouf (1-3%) sur la totalité du projet en rendement de 10-30% ramené à l'apport initial (du fait de l'effet de levier).
Je ne vois donc pas trop d'intérêt d'acheter comptant ni d'augmenter excessivement l'apport (au-delà de 30-50%) car à ce compte-là en terme de ratio ( risques + emmerdes ) / rendement, il est préférable de se tourner vers des placements financiers moins contraignants : bourse, assurance vie, livrets voire même SCPI.
Bon après, il y a quand même la contrainte du ratio d'endettement qui peut rapidement bloquer tout nouvel investissement si on apporte peu dans les projets.
Pour la simple raisons que les mensualités seront plus élevées ce qui augmentera mécaniquement le taux d'endettement.
C'est un juste milieu à trouver.
Il n'y a pas de réponse générique, c'est à voir au cas par cas et d'en tenir compte dans ses projets.
Après, il y a aussi ceux qui privilégient le rendement, quitte à sacrifier la plus-value de revente.
Ou à l'inverse ceux qui acceptent un rendement très faible mais en contrepartie d'un plus gros potentiel de plus-value.
On comprend facilement que celui qui mise sur la plus-value se retrouvera rapidement bloqué par son taux d'endettement car la plus-value latente n'est pas valorisable pour de futurs projets, elle l'est qu'une fois la vente effectuée.
Alors qu'à l'inverse un rendement, et donc des recettes locatives, plus élevés, ça a un impact direct sur le calcul du taux d'endettement qui pourra potentiellement permettre d'avoir la capacité pour emprunter pour de nouveaux projets.
Bonjour
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Sans lien direct avec votre questionnement..
Concernant la garantie sur les contrats d'assurance-vie, ceci dans l'éventualité d'une faillite de l'assureur, celle-ci est plafonnée à 70000€ (par assureur). Au besoin, ouvrir un second contrat auprès d'un autre assureur.
Voir aussi la loi Sapin II (sur les possibles blocages provisoires).
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Contexte actuel économique et financier peu rassurant
En investissant dans des biens concrets et tangibles tels que l'immobilier, les risques à gérer sont différents, et concernent principalement le locataire.
La législation juridique et financière évolue en permanence...