Questions relatives à l’enregistrement LMNP, responsabilité

Bonjour,

Je me permets de lancer une discussion ici, c'est assez complexe. 

Contexte

En septembre 2024, j’ai acquis un bien immobilier destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP).
J’ai mandaté mon expert-comptable pour effectuer l’ensemble des formalités liées à ce statut, notamment la déclaration de début d’activité de LMNP (formulaire P0i).

Mon expert-comptable m’a confirmé par écrit que ces formalités de LMNP avaient été réalisées et que je recevrais un numéro SIRET.

Toutefois, en 2026, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) m’a informé que mon activité était enregistrée sous le régime micro-BIC, faute d’option exercée pour le régime réel.
Je dois donc corriger ma déclaration de revenus 2024, avec possibilité d’opter pour le régime réel uniquement à compter de 2026.

Après vérifications :

• l’activité LMNP a été créée via le site de l’INPI en utilisant le même SIREN que mon activité existante (auto-entrepreneur en service consultant),
• dans ce cas, il semble que le choix du régime fiscal ne puisse pas être effectué lors de la formalité sur le site INPI,
• mon expert-comptable pensait que l’absence d’option pour le micro-BIC entraînait automatiquement l’application du régime réel.

⚖️ Questions juridiques

1. Responsabilité de l’expert-comptable

L’absence d’option pour le régime réel LMNP constitue-t-elle :

• une erreur imputable à l’expert-comptable,
• ou une conséquence des contraintes techniques ou réglementaires (INPI / SIREN unique) ?

2. Droit à indemnisation

Dans l’hypothèse où une faute serait retenue :

• Puis-je engager la responsabilité de mon expert-comptable ?
• Suis-je en droit de demander une indemnisation correspondant au préjudice fiscal subi (différence entre micro-BIC et régime réel sur 2024 et 2025) ?

3. Modalités de versement de l’indemnisation

Si une indemnisation est versée :

• Doit-elle être versée :
  • à mon activité LMNP (BIC),
  • ou à moi personnellement (personne physique) ?

4. Régime fiscal de l’indemnité

L’indemnité perçue est-elle :

• soumise :
  • aux prélèvements sociaux (17,2 %)
  • et à l’impôt sur le revenu (TMI 30 %) ?
• Existe-t-il une différence de traitement selon :
  • qu’elle est versée à titre personnel
  • ou dans le cadre de l’activité LMNP ?

5. Déclaration fiscale de l’indemnité

Dans quelle rubrique de la déclaration de revenus doit être déclarée cette indemnité :

• revenus exceptionnels ?
• BIC ?
• autre catégorie ?

6. Conséquences sur l’amortissement en régime réel

Si j’opte pour le régime réel LMNP à compter de 2026 :

• Est-il exact que je ne pourrai plus amortir les frais de notaire (environ 7,5 % du prix d’acquisition) liés à l’achat en 2024 ?
• Existe-t-il un mécanisme de rattrapage ou d’intégration partielle de ces frais dans la base amortissable ?

Merci d'avance,