Besoin de conseil sur un projet locatif

Bonjour,

Quand l'on investit, il y la rentabilité et le risque à prendre en compte. Avoir un flux de trésorerie négatif n'est pas gênant en soi, puisque cela servira à vous constituer un capital (en remboursant le prêt). Si vous pose problème, vous n'êtes pas fait pour investir dans ce truc. 

Vous voulez faire un crédit pour un investissement très cher dont ni la rentabilité ni le capital sont garantis.  Comme vous dites, les "gros aléas" ne sont pas pris en compte. 

Je crois deviner que vous visez le locatif loi 1989 (résidence principale du locataire).

Ce qui est important, ici, c'est votre capacité à payer le prêt et toutes les charges pendant le temps nécessaire à l'expulsion d'un locataire qui serait mauvais payeur et de bonne foi (locataire victime d'un accident de la vie). Le genre de locataire qui obtiendra des délais pour se reloger et dont la dette pourra être effacée dans le cadre d'un dossier de surendettement...

Sachant que bien évidemment le non paiement des loyers ne vous dispensera pas de votre obligation de payer les taxes, ni d'entretenir votre bien. 

Et même si vous en êtes capable, est-ce que ça vous semble acceptable ?

Lisez la loi de 1989 attentivement, et voyez si vous êtes d'accord avec le contenu. 

Le principe du locatif, c'est d'investir une grosse somme dans un seul investissement, sans garantie. Vous pouvez non seulement ne pas avoir de rentabilité, mais aussi perdre une partie du capital. Autrement dit c'est mettre un gros paquets d'oeufs dans le même panier.

Bonjour

J'ai peut-être mal lu, mais je n'ai rien vu dans votre simulation sur l'imposition de vos revenus fonciers.

Je me permets de vous conseiller de passer par une agence mandataire qui maîtrise les règles du locatif. Vous devrez certes lui verser des frais d'agence, lesquels seront déductibles des revenus fonciers si vous déclarez au réel.

Bonjour,

Etes vous propriétaire de votre résidence principale ? C'est le premier investissement utile avant de faire du locatif...

Rappelez vous que tout placement présente des risques. La rentabilité que sort votre simulateur outil est bien trop optimiste.

Dans la vraie vie, les locataires sont en majorité corrects, mais certains ont des difficultés financières d'où impayés de loyer, ou bien font tellement de dégâts que vous passez des mois en travaux sans louer, etc.

Les vendeurs de rêve ont encore un bel avenir.

La moyenne des charges de copropriété est dans une fourchette 25-40€ annuels par m2, à pondérer par région. 

Si c'est une petite surface il y a une rotation rapide des locataires, donc des remises en état plus fréquentes et dont le coût n'a visiblement pas été intégré.

Comme déjà dit, le rendement qui semble optimiste, il ne tient sans doute pas compte des aléas qui sont nombreux en locatif (surtout quand on débute), ni des travaux (qui ne sont pas récupérables).

Répondre à soi même pour s'auto encourager est plutôt original, mais pourquoi pas.

Attention à ne pas vous faire trop d'illusions avec ce circuit fermé.

bonjour,

les charges annuelles de copro me semblent bien faibles....

Par ailleurs, selon l'âge de l'immeuble, avez-vous pensé au ravalement des façades... qui tombera un jour ou l'autre....  (et qui n'est pas une somme négligeable !) ?

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cdt.

Le -21€/mois c'est presque rien, c'est pas ça qui doit vous bloquer. Ce qui compte c'est d'avoir une réserve de côté (3-4k€) pour les imprévus, pas rajouter de l'apport pour neutraliser le cashflow. La vraie question : vous louez meublé ou vide ? Sur un bien à 65k€ avec 9,45% de brut, si vous passez en LMNP, vous pouvez amortir le bien et quasi effacer la fiscalité sur les loyers pendant des années. C'est là que la rentabilité nette se joue.

LaurentMMM a raison sur le LMNP. Sur un bien à 65k€, l'amortissement du bien seul te génère environ 1 600-2 000€ de charges fictives par an. Ajoute le mobilier si tu loues meublé, et tu peux avoir zéro revenu imposable pendant 10-15 ans. Au micro-BIC t'as un abattement de 50%, mais le réel simplifié est nettement plus avantageux sur ce type de bien. La clé c'est de bien choisir dès la première déclaration, ça engage pour la suite.