Estimations immobilières et rachat de soulte

Bonjour,

S'il y a un crédit encore en cours sur le bien, il faudra l'accord de la banque avant toutes autres démarches. Si elle refuse la désolidarisation du prêt, vous n'aurez pas d'autre choix que la mise en vente.

Ensuite le rachat de la part de votre ex au moyen d'une soulte ne peut avoir lieu que si vous trouvez un accord sur le montant. Si le désaccord persiste, il faudra saisir le tribunal pour une licitation judiciaire... laquelle aboutira dans 99% des cas à une vente aux enchères à BAS PRIX.

Cette perspective désagréable permet parfois de trouver un compromis.

CPC 1377 :

"Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués."

Bonjour, 

Mon ex-partenaire est d'accord sur le fait que je lui rachète sa part. Afin de définir la valeur de notre maison, nous avons fait appel à 3 agents immobiliers du secteur qui nous ont rendu des estimations soit en valeur nette vendeur, soit avec une valeur frais d'agence inclus.

Dans le cadre d'un rachat de soulte, quelle valeur doit être retenue car cela change considérablement la chose pour établir une valeur moyenne.

Merci encore pour votre aide.

Bonjour,

"Valeur nette vendeur" et "prix du marché", c'est la même chose. C'est le prix estimé de votre maison par l'agent. 

Les frais d'agence viennent en sus, cela correspond à la rémunération de l'agent s'il se chargeait de la vente de votre bien. C'est le prix du service rendu par l'agent. Ce serait un non sens de le prendre en compte dans votre situation. 

Pour le reste, comme le dit Yapasdequoi c'est à vous deux de fixer le prix du bien

Bonjour 

Votre question est pertinente

Rien d'officiel mais globalement 

prix net vendeur : ce que vous pourriez espérer pour vous 

prix de vente global et prix du marché : ^prix honoraires agence inclus 

conseil: faire un prix moyen des 3 

En cas de désaccord insurmontable: vous payez un expert judiciaire  pour avoir quelque chose de d'officiel ...

La  valeur d'un bien, c'est la valeur qui est mentionnée à l'acte, quel que soit l'acte. On peut l'appeler "valeur vénale", "valeur du marché".

Ensuite, qui dit acte, dit frais, et qui dit intermédiaire (une agence), dit honoraires.

Puis s'il y a frais et/ou honoraires, il faut déterminer à qui est à charge ces frais ou ces honoraires.

Par exemple, dans une vente, si le vendeur fait appel aux services d'une agence, cette agence réclame des honoraires, et souvent à son client, qui est le vendeur (parfois ces honoraires sont partagés avec l'acquéreur, parfois au seul acquéreur, cela relève de la politique commerciale de l'agence). Ce vendeur reçoit dans ce cas moins d'argent que la valeur du bien, et la valeur nette vendeur n'est alors pas la valeur du marché, valeur vénale.

Toujours dans une vente, les frais d'acte sont en général dus par l'acquéreur, qui paye donc plus que la valeur du bien.

Ici, vous n'êtes pas dans une vente (classique), mais une une opération faisant cesser l'indivision, assimilée à un partage. Il n'y a pas besoin de faire appel à une agence pour mettre en relation un vendeur et un acquéreur. Il n'y a donc pas d'honoraires d'agence et il faut juste demander à une agence un avis de valeur (de marché) n'incluant aucune déduction liée aux honoraires pour le prix à recevoir dans la soulte (toutefois l'avis de valeur peut être une prestation payante).

Concernant les frais d'acte (appelé "vente à titre de licitation"), il y des frais de partage ou de licitation, et reste à déterminer à l'amiable si ces frais sont partagés ou pas. La loi ne régit pas cela.

Dans vos relations avec les agences, il faut donc bien préciser que vous demandez des avis de valeur pour un partage et un rachat de part avec soulte, sinon, ils risquent de vous donner une valeur nette vendeur après déduction des honoraires d'agence facturés au vendeur.

Bonsoir Rambotte et merci beaucoup pour vos explications très complètes et très claires.

Lors de nos demandes d'estimation,  mon ex partenaire n'a pas souhaité précisé les causes de notre demande pour ne pas avoir d'estimation "bâclée". Résultat, nous avons des estimations FAI,  dautres nettes vendeur... Je m'en veux de l'avoir écouté (il est lui même professionnel de l'immobilier). 

Aujourd'hui j'essaie d'avancer le plus objectivement possible car je constate que lui ne l'est plus vraiment malheureusement et n'a plus aucun scrupule à mon égard.

Merci pour votre bienveillance 

Bonne soirée 

D'autre part, il n'y a pas que les agences capables de faire des estimations. Demandez aussi à votre notaire (qui n'a pas d'objectifs commerciaux, lui) ...

Bonsoir à tous

Je vous en remercie encore mille fois pour vos réponses.
Ce que je craignais est en train  d'arriver puisque mon ex partenaire persiste et signe dans sa volonté de prendre en compte les frais d'agence. 

Il prétend ainsi que " pour les estimations,  il convient d'inclure les frais d'agence (5% en moyenne) pour calculer la moyenne car ce qui importe c'est le montant qu'un acheteur potentiel aurait dû payer, le prix de vente (qui inclut les frais d'agence)".

Disposeriez vous de textes de lois ou d'arguments juridiques pour valider le fait que la valeur d'un bien dans le cadre d'un rachat de soulte s'entend hors frais d'agence car il a l'air décidée à valoriser notre bien le plus haut possible...

Je vous remercie une nouvelle fois pour votre aide.

Belle soirée à vous

Je ne vois pas quel texte peuvent avoir raison d'une telle obstination en dépit du bon sens. Que dit votre notaire ?

Vous pouvez jouer le bluff, laisser tomber le rachat et lancer la procédure de licitation judiciaire....

S'il sent que vous irez jusqu'au bout, il acceptera peut être de renégocier. Il faut savoir qu'à tout moment un partage amiable peut être décidé entre vous et interrompre la vente aux enchères.

Vous jouez une partie de poker, celui qui a les nerfs d'acier gagnera.

L'autre option c'est d'accepter son prix et de considérer que c'est le prix de votre tranquillité.

Dans les estimations fournies, est-ce que le % des honoraires est indiqué, et est-ce que le calcul est fourni pour arriver soit au prix net vendeur, soit au prix frais d'agence inclus ?

Et de même, rien de vous interdit d'aller voir les agences en question avec leur document pour récupérer la valeur intrinsèque du bien estimée par eux, assiette de calcul du prix net vendeur ou du prix frais d'agence inclus (et donc de connaître leur politique commerciale concernant qui supporte les frais).

Bonjour,

Il n'y a aucun texte de loi qui fixe comment doit être calculé la valeur d'un bien dans le cadre d'une négociation amiable, ce serait un non sens. Le principe est la liberté contractuelle. 

Il existe une alternative à la vente du bien aux enchères en cas de partage judiciaire. En cas de rupture du PACS il est possible de demander au juge l'attribution préférentielle du domicile familial, à charge de soulte. C'est-à-dire que le juge peut décider de vous attribuer le logement contre une soulte dont il fixera le montant en fonction de la valeur du bien. Voici le texte qui permet cela :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428547

Voici également une jurisprudence qui évoque cette possibilité :

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000026431645

Si votre ancien partenaire ne demande pas lui aussi l'attribution du bien, le juge devra faire droit à votre demande, il ne pourra pas ordonner la vente aux enchères du bien; 

Evidemment si aucun de vous ne demande l'attribution préférentielle, ce sera enchères judiciaires sauf dans le cas improbable où le bien pourrait être partagé commodément en lots. 

C'est à vous de voir si la différence de prix vaut la peine de prendre un avocat et de lancer une procédure... ou comme le suggère Yapasdequoi, de tenter un coup de bluff, si nécessaire avec le renfort de l'avocat.