Questions sur le passage du régime réel lmnp au micro-bic

Bonjour, 

Vous avez beaucoup de questions, je vais essayer de ne pas en oublier... 

1/ Amortissement Micro-BIC : non il n'y a pas d'amortissement à réintégrer si vous êtes en Micro-BIC. En effet, la réintégration de l'amortissement vise à contrebalancer l'avantage fiscal offert durant la durée de vie du Régime Réel, permettant de ne pas payer d'impôt. Si vous n'avez pas bénéficier de cet avantage fiscal car vous étiez en Micro-BIC, aucune raison de réintégrer... De plus, il n'y a réintégration que des amortissements qui auront été déduits et non pas ceux qui sont "réputés différés" et reportés sur les années suivantes (cf Articles 150VB et 39C du CGI).

2/ Si vous passez au régime Micro, l'amortissement qui aura été déduis en 2024 et 2025, sera réintégré dans le calcul de plus-value. Que vous soyez au régime Micro ou Réel, vous restez un loueur en meublé non professionnel. Vous n'effacez pas les compteurs, sinon ce serait trop facile. 

3/ Mécanique de reprise : à mon sens, c'est à vous de faire le suivi des amortissements qui auront été déduis et d'informer le notaire lors de l'éventuelle vente.

4/  Le régime réel est une option valable 1 an et reconduite tacitement chaque année. Le délai de renonciation est à la date de dépôt de la liasse fiscale de l'année précédant celle au titre de laquelle la renonciation s'applique (CGI, art 50-0-4). En d'autres termes, jusqu'au 15 mai 2026 pour l'année 2026. 

Vous devez réaliser la renonciation en vous rapprochant des impôts (messagerie impôt.gouv), en envoyant une lettre de levée d'option. Vous trouverez des modèles sur internet. 

Point subsidiaire : je suis étonné par votre renonciation au régime si vous l'appliquez seulement depuis 2 ans. Dans l'immense (immense, immense) majorité des cas, le régime réel est plus avantageux fiscalement que le Micro-BIC. Je vous conseille de bien calculer l'impact d'une vente en 2036 par exemple, sur la plus-value, par rapport aux gains tirés pendant 12 ans de la déduction des amortissements. Vous avez des abattements pour durée de détention qui limitent la facture. 

Bien cordialement 

Bonjour Armand, 

Merci pour votre réponse. 

En effet, j'ai acheté ce studio sans l'emprunt bancaire. Cela ne génère pas d'intérêt bancaire, qui peut être déduit fiscalement. 

Pour cela, ce n'est pas intéressant d'avoir un LMNP si l'amortissement pratiqué sera pris dans le calcul de plus value lors de revente. 

Rebonjour, 

L'absence de déduction des intérêts d'emprunt ne sont pas suffisants pour conclure. 

De même pour l'amortissement pratiqué, sauf si vous désirez vendre l'appartement dans un horizon court-terme. Et encore, selon votre taux d'imposition marginal (TMI), vous économisez davantage à garder le LMNP : les revenus du LMNP seront taxés à votre TMI + Prélèvements sociaux après un abattement fiscal de 50% (location longue durée) tandis que la Plus-Value de Cession est imposée à 19% + Prélèvements sociaux. 

Demandez une simulation à votre expert-comptable pour être sûr de ne pas réaliser une erreur. Sinon, vous allez subir l'impôt au régime micro, en perte pure. 

Bonne journée,