Gestion et calcul charges locatives

bonjour,

élément de réponse....

La régularisation des "PROVISIONS" sur charges (*) ne peut se faire qu'après l'approbation des comptes lors de l'AG annuelle des copropriétaires (**) suivant le départ du locataire  (vous avez donc le temps !) : une fois l'AG passée (et l'approbation acquise), le syndic dispose de 1 mois pour faire parvenir le compte-rendu aux copropriétaires, et à partir de là, vous disposez - me semble-t-il (à vérifier) - de 1 mois pour faire la régularisation définitive des "provisions" sur charges de votre locataire (au prorata du temps RÉEL d'occupation = depuis la remise des clés, quelque soit la date de signatures du contrat de location, jusqu'au rendu des clés, quelle que soit la  date de fin de son préavis (si le congé émane de votre locataire) ou celle de la fin du bail en cours (si le congé émane de vous, bailleur), avec une prescription de 3 ans :

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

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Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

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CA PARIS 9 janvier 2001 :

« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »

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(*) SI les charges sont sous forme de "forfait", il n'y a pas de régularisation à faire, puisque le forfait de charges est réputé inclure toutes les charges (y compris la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères)... sauf si une clause spécifique (légale), précisant qu'elle serait à payer à part et en sus du forfait, avait été insérée au contrat de location au moment des signatures.

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(**) Lors de la restitution du DG (Dépôt de Garantie), vous pouvez faire - en sus des retenues pour d'éventuelles dégradations - une retenue "provisoire" de 20% maxi du DG en vue de la régularisation définitive des "provisions" sur charges (bien entendu, pas de retenue provisoire en cas de charges forfaitaires, puisque le montant du forfait doit rester le même tout au long d'une même location, quelles que soient les consommations réelles ou supposées).

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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cdt.