Puis-je louer mon appartement en colocation en bail unique ?

"La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite [...]. Mais la location meublée d'un appartement en son entier est autorisée"
"Je souhaiterai savoir si, d'après cet extrait du règlement de copropriété, je peux mettre mon appartement en colocation, 1 personne par chambre, en faisant un bail unique avec (ou sans) clause de solidarité."

Si on fait une interprétation stricte du règlement de copropriété, cela ne concerne que les chambres loués via des baux séparés.

Un bail unique de colocation, c'est exactement la même chose que louer à une famille nombreuse.
C'est pas parce qu'il y a "colocation" dans le nom que ça change la forme du bail qui reste un bail loi 1989 de location meublée de l'ensemble du logement.
Dans ce cas, ce ne sont pas les chambres qui sont louées individuellement mais bien le logement dans son intégralité INCLUANT les chambres.
Que des colocataires soient "affectés" à des chambres spécifiques ne change rien au fait que le logement est bel et bien loué dans son intégralité, ce qui est conforme à la partie soulignée au-dessus de la clause.

A noter également qu'il n'y a pas de notion de "colocation" dans le RCP,  car la notion n'a été introduite dans la loi de 1989 qu'avec la loi ALUR (2014), notamment à l'article 8-1.

"Je comprends que plusieurs baux individuels sont interdits."

En théorie oui, du moins jusqu'à ce que la clause soit éventuellement déclarée illicite par un tribunal.

Mais les jurisprudences sont rares sur le sujet :

- Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 8 décembre 1976, 75-13.290 : Il a été jugé qu'une telle clause était valable puisqu'il s'agissait d'une villa d' "appartements de grands luxes" et que bien qu'une telle clause viole l'article 9 de la loi de 1965 (liberté de disposer librement de ses parties privatives) elle était justifiée par la destination de l'immeuble.

- Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 25 avril 2006, 05-13.096 : Décision similaire en rapport avec la destination de l'immeuble en plus de souligner que cela "engendrait un va-et-vient incessant de personnes étrangères à l'immeuble et en modifiait les conditions d'habitation", ce qui suggère qu'il s'agissait plutôt de location courte durée voire para-hôtelière, ce qui n'est pas vraiment la même chose que la location d'une résidence principale et n'est de toute évidence pas transposable.


A l'inverse, une clause du règlement de copropriété contraire à l'article 9 de la loi de 1965 (liberté de disposer librement de ses parties privatives) peut être déclarée non écrite (illicite) sur le fondement de l'article 43 : https://www.village-justice.com/articles/les-clauses-reputees-non-ecrites-dans-reglement-copropriete,42694.html

Je n'ai malheureusement pas trouvé de jurisprudences similaires datant d'après la loi ALUR (2014) qui a apporté une base légale à la colocation (article 8-1 à nouveau)

Je retiens surtout 2 choses des deux jurisprudences au-dessus :

1) Il faut que la clause restreignant l'usage des parties privatives soit conforme à la destination de l'immeuble

Ici le RCP dit clairement "L’IMMEUBLE est destiné à usage professionnel et d’habitation au choix du propriétaire [...] l’exercice des professions libérales est autorisé [...]".

Une clause empêchant la colocation de résidences principales par baux séparés pourrait donc de toutes évidences être jugée illicite (article 43 loi 1965) par le tribunal car contraire à l'article 9 de la loi de 1965 (liberté de disposer librement de ses parties privatives) et non justifiée par la destination de l'immeuble qui ne limite pas à un usage d'habitation et autorise notamment des activités "professionnelles" et "libérales" avec leur lot de nuisances autrement plus importantes qu'une colocation meublée de longue durée.

2) Il ne faut pas que cela cause des nuisances plus importantes que pour les autres modes d'exploitation autorisés par le RCP

Si l'usage professionnel est déjà autorisé, ce qui implique des "va-et-vient", j'ai du mal à voir en quoi une colocation meublée, notamment de type "résidence principale", et non pas "location saisonnière" ou "para-hôtelière" engendrerait plus de nuisances.

En particulier, louer avec un bail unique ou avec des baux séparés engendrerait strictement le même niveau de nuisance.
Sauf que l'un est autorisé et pas l'autre, ce qui n'est pas très cohérent.

Tout ça pour dire que ce serait discutable pour de la location de chambres meublées pour de la courte durée, mais j'ai du mal à voir comment ça pourrait tenir devant un juge pour la location d'une chambre meublée à titre de résidence principale pour de la longue durée.

A noter également que les recours exerçables par le syndic sont assez limités.

Car bon courage pour déterminer au préalable s'il s'agit d'une colocation à bail unique (autorisé) ou une colocation à baux individuels (non autorisé sauf constatation du caractère illicite de la clause par un tribunal).

Et il n'y a pas vraiment de préjudice pour le syndicat non plus donc il pourrait se faire débouter pour défaut d'intérêt à agir.
Et je vois pas comment il pourrait démontrer un préjudice plus élevé avec une colocation par baux uniques par rapport à bail individuel.

bonjour,

Suggestion : contactez l'ADIL (du lieu du logement en question) = vous aurez au moins des juristes de l'immobilier qui pourront vous dire ce qu'il en est réellement de votre règlement de propriété....

... puis, selon la réponse, contactez le syndic... (en ayant des renseignements sûrs pour maintenir une discussion au cas il n'aille pas dans la direction que vous souhaitez).

cdt.

bonjour,

même avec bail unique, la COlocation par chambre, donc à plusieurs personnes étrangères entre elles, n'est PAS considérée comme "location du logement en son entier"... c'est à dire que la location meublée à l'année (pour, par exemple, deux personnes mariées ou pacsées ou en concubinage) est autorisée par le règlement de copropriété... (ceci, en général, est fait pour limiter les désagréments pour les autres habitants de l'immeuble des "turn over" fréquents en colocation).

OU, si vous habitez vous-même ce logement en résidence principale, le règlement de copropriété vous permet de donner à louer "UNE" chambre.

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(*)Bail unique : "toujours" AVEC clause de solidarité (et, au passage, les baux de (co)location, meublée ou nue, doivent obligatoirement être conformes aux modèles loi Alur, téléchargeables).

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cdt.