Frais acquisition charges ou amortissement
cibie91 Messages postés 68 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour à tous,
J'aurais SVP à nouveau besoin de vos lumières :-)
J'ai acheté un bien 105 K€ à Rennes le 15 novembre dernier. il ne sera mis en location meublée que début mars donc
- 0 € de recette sur 2024,
- en revanche j'ai eu de nombreuses dépenses sur les 6 semaines d'activité (travaux de rénovation, mobilier, charges, abonnements, AR train, expert-comptable, OGI ...) et évidemment les frais d'acquisition (agence, notaire, droits de mutation ....) un total d'envion 27 K€
Loyer à partir de mars : 630 € charges comprises
J'ai pris un forfait intégral sur une plateforme connue pour ma déclaration et tout se passe bien si ce n'est un choix que je semble devoir effectuer seule sur la déclaration des frais d'acquisition . Je vous copie la remarque :
"L’analyse de votre dossier montre, que vous n’avez pas choisi d’option, dans l’application, concernant le traitement comptable de vos frais d’acquisition (honoraires du notaires, droits de mutation, etc.).
Ce choix est irrévocable et global pour l'ensemble de vos prochains logements.
Pour rappel, deux options s’offrent à vous :
1) déduire fiscalement la totalité de ces coûts sur cette année fiscale . Les déficits LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sont reportables sur 10 ans uniquement sur des futurs bénéfices LMNP. Ils seront donc perdus en cas de passage au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), sans retour vers le statut LMNP dans les 10 ans;
2) inclure ces coûts dans la valeur du logement de façon à les amortir (avec perte de la part terrain car non amortissable), ces amortissements ne sont pas perdus fiscalement (sauf en cas de sortie du logement de l’activité pour vente ou retour dans le patrimoine privé par exemple).
Il s’agit d’une décision de gestion qui vous revient."
On m'a bien joint divers liens, tableau explicatif, tuto, vidéos mais plus je prends connaissance des différents documents et articles sur le web, moins je comprends, il est souvent fait état de "déficit ou bénéfice lors de l'année courante" mais comme j'ai acheté en novembre, je ne sais pas à quelle année ça fait référence .
Autres info
Loyer à partir de mars : 630 € charges comprises
Charges + foncier /an : 1200 €
Calcul via la plateforme de la rentabilité brute mais je ne vois pas trop en quoi ça peut éclairer mon choix : 7,14% et nette : 6%
Est-ce que quelqu'un de patient :-) pourrait essayer de me vulgariser au maximum les éléments pour effectuer un choix ou me dire quelle solution serait la plus pertinence ?
D'avance un grand merci à vous !
Cibie
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1 réponse
""L’analyse de votre dossier montre, que vous n’avez pas choisi d’option, dans l’application, concernant le traitement comptable de vos frais d’acquisition (honoraires du notaires, droits de mutation, etc.)."
Le choix dépend de pas mal de critères.
De manière générale et de mon point de vue, c'est plus intéressant en LMNP de passer en charges. En SCI/LMP c'est davantage discutable.
Mais en LMNP, ça dépend aussi et surtout du montant des autres charges/amortissements et des recettes.
Car les charges créent un déficit reportable pendant 10 ans, au-delà c'est perdu, il faut donc être sûr de les dépenser avant ce délai. C'est bien évidemment les charges les plus anciennes qui sont consommées en priorité.
A l'inverse les amortissements sont reportables indéfiniment et ne sont jamais perdus sauf éventuellement à la revente.
En LMNP si les amortissements non dépensés à la revente sont perdus.
A l'inverse en SCI ou LMP les amortissements en report viennent en réduction de la plus-value de revente.
Notes importantes :
1) Il faut impérativement que le début d'activité LMNP précède ou soit égale à la date d'acquisition pour passer les frais d'acquisition en charges.
2) Selon le traitement comptable, les frais d'acquisition peuvent ne pas être intégralement amortissables. Ils peuvent notamment être incorporés à la valeur du bien immobilier et être amorti sur les mêmes durées (ça peut aller jusqu'à 40-50ans pour le bâti...) et il y a toujours une quote-part pour le foncier qui n'est pas amortissable (de l'ordre de 10-30% selon la ville).
"déficit ou bénéfice lors de l'année courante" mais comme j'ai acheté en novembre, je ne sais pas à quelle année ça fait référence ."
Pour les frais d'acquisition, c'est l'exercice sur lequel a eu lieu l'achat.
Si vous avez acheté en novembre 2024, c'est donc l'année 2024.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Note : J'ai pas encore pris le temps de regarder les impacts de la nouvelle loi finance.
A vérifier donc, ça peut légèrement modifier l'intérêt du passage en charges.
Bonjour Lael, un grand merci pour votre retour, j'étais également plutôt sur le choix en charges mais... au feeling :-), ça semble très difficile d'appréhender la notion d'amortissement !