Renonciation succession et achat en demembrement

Bonjour,

si je renonce à la succession de mon père au profit de mes enfants, peuvent-ils acheter la nue propriété d’un appartement et nous l’usufruit ?

L’objectif est de donner en location cet appartement pendant 3 ans puis d’en faire notre résidence principale (notre future retraite nous permettra de financer  un Ehpad en cas de besoin). 

Ma question est : cet achat-il légal ou y’a t’il risque d’abus fiscal (cf article 751)?

Merci