(Propriétaire) loyer décent, qui a raison?

Bonjour merci de votre réponse

 Ce qui me frappe, c’est que le locataire a en ce moment des difficultés financières et c’est maintenant « qu’il m’attaque » (comme par hasard ?) donc il a logé 2 ans dans une habitation qui est risqué pour sa santé ? 

Malheureusement je ne peux pas fournir plus de précision à l’heure d’aujourd’hui, il n’a pas précisé du la lettre, juste pour les fuites qui serait situé sous la porte, les fenêtres lors de forte pluie et qu’il y a des dégât….

je vais aller constater les dégâts bientôt; je ferais un retour sur le forum 

cordialement 

" Il  I s’appuie sur  l’article 6 du du 6 juillet 1989 qui stipule que le propriétaire est tenu de délivré un logement décent. "

C'est précisément ce que dit l'article 6 : "remettre au locataire un logement décent", l'obligation s'applique à la mise en location, pas 2 ans après.

Le locataire conserve cependant la possibilité de contester même 2 ans après des éléments qui posaient déjà problème à l'emménagement.

Mais la plupart de ces éléments : fuite, humidité, etc... s'ils n'apparaissent pas dans l'état des lieux d'entrée que le locataire avait 10 jours pour contester (article 3-2 loi 1989) alors ils sont réputés ne pas exister à la mise en location et ne relèvent donc pas de l'article 6.

J'espère d'ailleurs pour vous que vous avez bien fait un État des lieux d'entrée car si ça se transforme en parole contre parole, vous partez très mal, car c'est au bailleur de prouver que le logement qu'il a remis au locataire était décent et l’État des Lieux d'entrée est à peu près la seule chose qui peut vous permettre de le prouver.

Pour les anomalies remontées par le locataire, quelques éléments de réponse :

1) Problème électrique : Il est préférable de vous contenter de demander des précisions et de rappeler au locataire que le diagnostic technique est tenu à sa disposition conformément à la loi ALUR et qu'il pouvait pleinement prendre connaissance des informations avant de louer.

Note : vous n'avez pas l'obligation de remédier à toutes les anomalies identifiées, juste celles majeures présentant un risque immédiat pour les personnes, typiquement : fils dénudés apparants, absence de différentiel sur disjoncteur, pas de raccordement à la terre dans les pièces d'eau.

2) Isolation faible : Vos obligations se limitent à fournir un DPE à minima G, à le mentionner au bail et à produire le DPE sur demande.

3) Fuite d'eau : Vous n'avez d'obligation d'agir que sur ce qui est porté à votre connaissance. Demandez donc des précisions. Sachant que si la fuite a pour origine le logement c'est de la responsabilité du locataire sauf à ce qu'il prouve que la fuite est causée par vétusté ou défaut de conception. Si la fuite est extérieure au logement (voisin), vous devez faire le nécessaire au plus tôt auprès de ce voisin.

Demandez également à venir constater sur place et prenez des photos  car si le locataire a tardé à vous le déclarer et que ça a rendu le logement totalement insalubre par sa faute, c'est de sa responsabilité pour négligence. Mais ce point, c'est à vous de le prouver, car par défaut l'insalubrité est de la responsabilité du bailleur sauf à ce qu'il prouve le contraire. (cf décret décence de 2002).

4) Humidité : Causée par la fuite ou par un défaut de ventilation ? Vous êtes tenu de fournir un logement avec une ventilation suffisante : grille d'aération sur les fenêtres et VMC dans pièces humides pour aspiration. Et un espace suffisant sous les portes. Si c'est bien le cas, il y a 90% de chance que ce soit le locataire qui ait mis du scotch sur les grilles d'aération des fenêtres (c'est du vécu, constaté plus de 10 fois.)

bonjour,

"Bienvenue sur mon tout premier post sur le forum"

C'est plutôt drôle de se souhaiter à soi-même la bienvenue... !!!!

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"... article 6 du du 6 juillet 1989"

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670751/

Effectivement, cet article de loi stipule :

<< Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, (...) >>

et plus loin, au § 'a' et 'c' :

<< Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

(...)

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...) >>

A cet effet, voir dans ce lien la liste des réparations locatives : celles qui n'y apparaissent pas sont à la charge du bailleur :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148

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Votre locataire a peut-être attendu 2 ans (tout le monde ne s'appelle pas "rapidos" !!!) en espérant que vous feriez quelque chose pour que le logement devienne  décent (s'il ne l'est pas... je n'en sais rien... mais s'il était déjà classé F il y a 2 ans... il y a des chances qu'il le soit toujours... voire pire... qu'il soit classé maintenant G... étant donné que les critères examinés sont + nombreux qu'avant), et, voyant que rien ne changeait, il en a eu marre et vous a envoyé ce courrier se plaignant de problèmes :

- d'électricité : mais encore ???

- d'isolation faible : tant que vous ne faites pas de "révision" de loyer à l'échéance du bail de ce logement dont le DPE était déjà "F" il y a 2 ans, vous n'êtes pas tenu d'améliorer l'isolation si celle présente est correcte.

- de fuite d’eau : fuites dues à QUOI ? Et où (toiture en mauvais état ? Dégât des eaux chez eux/chez le voisin du dessus ou d'à côté/... etc.) ?

- problème d’infiltration, humidité : par où ( fenêtres/toit/murs/...) ?

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Si vous voulez de l'aide, merci de donner + de précisions sur la situation exacte.

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Vous pouvez aussi contacter l’ADIL la plus proche du lieu de ce logement en location : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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Cdt.