Conseils sur la procédure d'expulsion d'un locataire

"1. Est-ce qu'un huissier de justice peut rédiger mon assignation et trouver une date d'audience OU BIEN est-ce qu'il y a des actions de mon côté ?"

Il peut s'occuper de la rédaction et de la prise de date, mais il vous prendra probablement dans les 500€ pour le faire, sachant que les honoraires sont libres donc ça peut être plus comme moins.

Mais contrairement à un avocat, il n'ira pas à l'audience plaider, ce sera donc à vous de reprendre oralement vos demandes devant le juge.

La procédure étant orale, vous êtes tenu de reprendre oralement vos demandes et vos principaux arguments (motifs) et de faire référence à l'assignation et à vos pièces (votre congé) pour les détails.

Il faut juste faire attention à ne pas vous laisser piéger par les demandes de renvois si votre adversaire fait appel à un avocat ou obtient un avocat de l'aide juridictionnelle.

Vous ne pourrez pas refuser le premier renvoi, mais vous pouvez demander à ce que l'adversaire ait l'obligation de conclure pour la prochaine audience, en demandant une date proche si vous pouvez justifier de l'urgence.

 



"2. Faut-il que je cherche un avocat dès maintenant pour qu'il rédige l'assignation et qu'il me représente lors de l'audience ? "

Honnêtement, un avocat vous apportera pas grand chose de plus que l'huissier mais vous coûtera 1500-2000€.

Il assurera juste la représentation à l'audience en plus et servira d'intermédiaire avec votre adversaire et l'huissier qui s'occupera de signifier les actes et de procéder à l'exécution.

Sachant que je n'ai jamais vu un JCP (juge des contentieux de la protection) accorder plus de 500€ à un bailleur pour ses frais d'avocat, vous avez plus de chances d'obtenir le remboursement des 500€ d'huissier que des 2000€ d'avocat donc.

Il faudra bien joindre la facture d'honoraire pour qu'elle soit prise en compte.

Vous pouvez tenter de joindre le détail de vos frais de transport (indemnités kilométriques, train, etc...) et des justificatifs de perte de salaire pour assister à l'audience, pour espérer avoir un peu plus de 500€, mais les juges ont tendance à considérer que les personnes sans avocat ont que ça à faire de venir en audience et à ignorer leurs frais.
Enfin ça marche quand même avec certains juges.
 

"3. Ce que je crains est que mon locataire compte rester dans mon logement puis partira simplement juste avant la date de l'audience (Une date d'audience va prendre plusieurs mois). Si je cherche un avocat dès à présent, savez-vous s'il est possible d'éviter de payer 2000+ euros pour un avocat dans le cas où le locataire ne se présente pas à l'audience ?"

C'est malheureusement très souvent le cas, mais même si la procédure devient sans objet, vous pouvez maintenir vos demandes accessoires :
- dommages et intérêts pour votre préjudice (à démontrer) : mais honnêtement n'y croyez pas trop, j'ai dû en obtenir à peine 20% du temps et jamais plus de 300€.
- frais irrépétibles article 700 : frais d'avocat ou frais de rédaction de l'assignation par l'huissier
- dépens : frais de signification d'actes réglementés par l'huissier (pas les frais de rédaction d'acte donc) : signification de l'assignation, signification du jugement, etc...

Les seuls que j'ai vu se désister d'une instance ce sont les bailleurs sociaux car ils savent que les juges ne leur accordent jamais rien au titre de l'article 700 ou en dommages et intérêts car les juges ont tendance à avoir une définition très extensive de la notion de "social" présente dans "bailleur social".

Ils ont de plus en plus tendance à avoir la même réflexion avec les bailleurs privés, un juge m'ayant clairement dit que ce n'était pas à lui de couvrir "mon risque locatif" car en faisant de la location je devais accepter d'avoir des pertes.

"4. J'ai cru lire qu'une tentative de conciliation / médiation est devenu obligatoire avant de saisir le tribunal. "

C'est REdevenu obligatoire et c'est une énorme conn*rie. L'obligation de 2022 avait été annulée par le Conseil Constitutionnel au motif que ça portait une atteinte disproportionnée aux droits des justiciables.

Mais ils sont revenus à la charge en octobre 2023 avec une nouvelle version.

Mais il existe des motifs prévus à l'article 750-1 du code de procédure civile pour en être dispensé, notamment :
"[...] à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros[...]
Les parties sont dispensées de [conciliation préalable] dans les cas suivants :
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; "

Il faut en particulier retenir que :

1) Votre demande de confirmation de la validité du congé et expulsion est une demande "indéterminée" qui ne rentre pas dans les cas de conciliation prévus puisque la conciliation concerne les demandes en paiement de sommes inférieures à 5000€ et les cas de conflits de voisinage.

2) S'il y a un motif légitime ou une urgence, vous pouvez demander à être dispenser de conciliation préalable.

Dans votre cas, vous n'êtes donc pas tenu à l'obligation de conciliation préalable.

"5. Faut-il que je contacte un médiateur de justice avant l'assignation ? Est-ce que c'est utile ?"

Non, vous n'y êtes pas tenu pour les raisons au-dessus.

Et honnêtement je suis passé 4 fois devant un conciliateur de justice et ça n'a jamais aboutit à rien, sachant que 2 fois l'adversaire ne s'est même pas présenté.

A chaque fois ils ont gagné 5 mois et j'ai perdu une journée.

Sachant que si ça avait abouti vous allez signer un protocole qui sera homologué par le juge pour lui donner force exécutoire, donc au final ça revient strictement au même.
 

Les 3 fois où j'ai signé un protocole d'accord, c'était en le proposant directement au locataire qui a subitement changé d'avis après avoir été assigné au tribunal.

Mais pareil il a quand même fallu passer devant le juge pour l'homologuer et donner force exécutoire.

bonjour,

des réponses à vos questions vous arriveront bientôt... quant à moi, je voulais juste vous préciser, au cas où ne le sauriez pas, que vous ne devrez pas lui fournir de "quittances de loyer" à partir du lendemain de la fin du bail en cours....(date donc pour laquelle vous avez donné votre congé), sinon ça voudrait dire que vous acceptez de renouveler le bail.

Donc, et à condition qu'il vous les réclame (et bien sûr à condition aussi qu'il continue de payer loyers et charges), vous pouvez lui fournir des "reçus d'indemnités d'occupation" pour les sommes perçues (égales au montant du "loyer+charges") dont il est redevable en restant dans le logement après avoir reçu une notification de congé pour reprise en bonne et due forme.

cdt.

Bonjour,

Merci pour vos retours très instructifs.

J'étais au courant du "piège" concernant les quittances de loyer. Je ne vais évidemment pas lui en fournir.

Si je résume, mes prochaines actions pour le moment sont :

1/ Voir un huissier pour qu'il se charge de rédiger l'assignation + toutes les démarches administratives telles que trouver une date d'audience, contacter les différentes entités (ex : CCAPEX) et fournir l'assignation à mon locataire

2/ Pas la peine de faire une tentative de médiation, car ce n'est pas obligatoire dans le cas d'une procédure d'expulsion

3/ Pas la peine de chercher un avocat parce qu'il n'aura pas beaucoup de valeur ajoutée et qu'il coutera bien + cher.

4/ Le jour de l'audience (s'il y en a), je me présente moi-même et je reprends simplement oralement mes demandes (récupération de mon logement), mes motifs (habitation pour moi-même) et montrer mes preuves (demande de congé) devant le juge. Il faudra ensuite attendre la décision de justice, réaliser un commandement de quitter les lieux, etc.

Dans le cas si le locataire part AVANT la date d'audience, dois-je quand même me présenter (même s'il est déjà parti) à l'audience pour demander des réclamations pour dommages et intérêts (+ frais d'huissier) ?  Comment je peux lui transmettre la décision de justice si je ne sais pas où est-ce qu'il est ?

Merci.

"contacter les différentes entités (ex : CCAPEX) et fournir l'assignation à mon locataire"

De ma compréhension de l'article 24 de la loi de 1989, il ne s'agit pas d'un "constat de résiliation" mais d'une "confirmation de validité du congé", ce qui n'est pas tout à fait pareil car la validation d'un congé est un non-renouvellement et pas une résiliation à proprement dit, ce qui fait qu'il n'y a à priori pas de notification du préfet ni de la CCAPEX à prévoir.

Mais l'article est totalement indigeste, donc remettez-vous en à l'huissier mais tout en lui disant de ne faire que les notifications obligatoires.

Car j'ai également eu le cas d'huissier m'ayant fait des notifications inutiles dont le remboursement a été refusé par le juge.

Mais j'ai aussi eu un juge qui m'a refusé des frais sur des notifications pourtant obligatoires pour les SCI, bref.

2/ 3/ 4/

C'est l'idée oui

"Dans le cas si le locataire part AVANT la date d'audience, dois-je quand même me présenter (même s'il est déjà parti) à l'audience pour demander des réclamations pour dommages et intérêts (+ frais d'huissier) ?"

Oui, car en votre absence l'affaire est radiée d'office.

Il faut toujours être là à l'audience pour reprendre oralement les demandes.

"Comment je peux lui transmettre la décision de justice si je ne sais pas où est-ce qu'il est ?"

Vous pouvez vous contenter de donner la dernière adresse connue (votre logement donc) à l'huissier.

Vous pouvez également donner toute information utile pour le retrouver : ses coordonnées téléphoniques, son lieu de travail, etc... Une signification sur le lieu de travail étant valide.

Et dans le pire des cas l'huissier fera un Procès Verbal de recherches infructueuses.

Mais ça ne l'empêchera pas de pratiquer des saisies bancaires s'il y a lieu puisqu'il peut interroger la base FICOBA des comptes bancaires sans avoir à connaître sa nouvelle adresse.