Dettes/charges de copropriété

Bonjour,

Lorsqu'un agent immobilier et notaire parlent de charges en général, il font référence au budget prévisionnel et pas le reste comme les charges exceptionnels et donc 250/mois donne 750/trimestre (nous devons payer 700 euros par trimestre pour le budget prévisionnel,)

Concernant les impayés, les 182000 € représentent combien en % du budget prévisionnel ?

Bonjour

vu l'état de la dette fournisseurs ; je suppose qu'il s'agit d'une résidence avec chauffage collectif et eau chaude collective

 A  FUIR

donc 20% et si votre calcul est le bon, alors cette copro devrait être déclarée "en difficulté" :

"Article 29-1 A de la loi de la copro

Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.
...."

et mise sous tutelle d'un administrateur judiciaire, d'où la justesse d'un intervenant : A FUIR !

J'aurais personnellement un avis plus nuancé.

SI le syndic remplit correctement ses fonctions, les dettes des copropriétaires débiteurs n'entraineront pas de coût significatif pour la copropriété.

Pour la simple raison que le Syndicat des Copropriétaires bénéficie d'une hypothèque légale non inscrite et du rang de créancier privilégié ce qui lui permet d'être remboursé en priorité en cas de saisie du lot du copropriétaire débiteur.
 

Les seuls cas où ça ne se passe pas comme prévu c'est si le syndic ne fait pas voter la saisie du lot avant que la dette ne dépasse la valeur du lot ou si la dette a plus de 5 ans (4 exercices + année courante). Ou encore en cas de défaut d'opposition à mutation dans le délai légal de 15 jours (article 20 loi 1965 + article 5-1 décret 1967)

Mais dans les trois cas il s'agit d'une faute engageant la responsabilité du syndic qui doit donc en supporter les conséquences.
 

Ceci en application du 3° de l'article 2402 du code civil en ce qui concerne l'hypothèque spéciale non inscrite :
"Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :
3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ; "

Donc au final seule une infime portion des dettes copropriétaires est irrécouvrable.

Cela correspond notamment aux frais de procédures (avocat) liées aux audiences devant le tribunal car les juges ont la mauvaise habitude de n'accorder que 300-600€ au titre des frais d'avocat alors que ça coûte en réalité plutôt 2000€.

Donc il faut compter environ 1500-3000€ de créance irrécouvrable par débiteur au maximum.

Sachant qu'en pratique, si le syndic conserve quand même l'intégralité des frais d'avocat dans le compte copropriétaire malgré la décision de justice les limitant à 300-600€, le notaire lors de la mutation les paiera sans être trop regardant car il cherchera juste à apurer le compte copropriétaire de ses dettes et ne cherchera pas à vérifier la régularité de tout ce qui est imputé dedans, ce n'est pas son rôle.

Bon après, comme signalé par rambouillet41, c'est un peu plus gênant si la copropriété dépasse les 15% (200lots+) ou 25% (-200lots) de dettes car si un mandataire judiciaire est désigné ça peut vite coûter cher sauf si vous bénéficiez d'un plan OPAH.

Mais en pratique, je n'ai jamais vu de mandataire être désigné, même pour une copro avec 40% de dettes.

Après, on peut aussi se dire que des dettes élevées c'est une copro mal gérée par le syndic, donc même si des recours sont possibles contre lui en cas de créances irrécouvrables, assez peu de copro savent comment procéder et c'est au final les copropriétaires qui trinquent.

des impayés passés de 116000 à 182000 en deux ans, ce n'est pas anodin ....

soit les copros ne peuvent pas réellement payés, soit le syndic ne bouge pas suffisamment. Cela sent les dettes irrécouvrables ....