Vendre un appartement avec un locataire logé à titre gratuit

Il serait préférable de signer dès à présent un bail officiel entre votre mère et vous, bail qui s'imposera alors à l'acquéreur. 

bonjour,

bien d'accord avec le post 1.

Et vous devrez choisir un contrat de location modèle loi Alur (téléchargeable).

Si vous y mentionnez une "révision" annuelle de loyer, sachez que le trimestre et son indice INSEE [ne pas tenir compte des dates du JO (Journal Officiel)] à choisir sont les derniers connus à la date de signature du contrat : https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

* Le bail se poursuivra sans aucun changement avec l'acquéreur : en particulier, une "révision" annuelle de loyer doit obligatoirement être mentionnée au contrat au moment des signatures pour que le bailleur soit en droit de la pratiquer = sans mention de révision annuelle, le loyer reste le même tout au long d'une même location... mais, si le nouveau bailleur le trouve particulièrement inférieur aux loyers d'un même logement dans le même secteur, il sera alors en mesure de "proposer" (= risque de refus du locataire, mais recours judiciaire pour le bailleur) une "réévaluation" du loyer (unique et à une fin de bail)..........

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Le jour de l'acte authentique de cette "vente occupée", votre notaire vous le dira, vous devrez remettre à votre acquéreur TOUS les documents concernant cette location = votre exemplaire du contrat de location, le RDC, les clés (éventuellement le DG et l'EDLE, non obligatoires, mais sachez aussi que "Pas d'EDLE = logement remis en 'Bon état' = en fin de location, les mentions portées sur l'EDLS seront comparées à du 'Bon état'....)......etc., et l'acquéreur devra faire un "avenant au bail" pour y noter ses nom/prénom/coordonnées et, sur demande de sa nouvelle locataire, lui remettra en main propre son RIB si elle veut établir des "virements" (fortement recommandés vs des "prélèvements") et elle profitera de cette petite entrevue pour lui demander, si elle en a besoin, des "quittances" de loyer.

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose la lecture d’un de mes topos (du moins des § correspondant à la situation), ainsi que celle des liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale le 1er/01/2023]

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Sachez par ailleurs que si l'acquéreur veut donner congé à votre mère, il aura obligation de respecter l'Article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 (valable en cas d'acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location non meublée) :

« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »

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cdt.

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PS : si questions vous pouvez revenir ici bien sûr, et/ou vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de ce T1 : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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PPS : je me permets, vu l'âge de votre mère, de vous rappeler que, quand son décès surviendra, ses héritiers qui acceptent la succession devront libérer son logement et que, pendant ce temps, ils devront des "indemnités d'occupation" au bailleur (égales au montant du dernier loyer) au prorata depuis le lendemain du décès jusqu'au jour inclus du rendu des clés lors de l'EDLS "contradictoire" qu'ils feront avec le bailleur.

Quant aux héritiers refusant la succession, ils n'auront le droit, en présence du bailleur, de venir récupérer que des petits choses ne diminuant pas la valeur du patrimoine de la défunte, comme par exemple des photos de famille.

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