Dégradations locataire

bonjour,

si je comprends bien, c'est un commissaire de justice (anciennement "huissier de justice") qui a réalisé l'EDLS (État Des Lieux Sortant), lequel EDLS est NON contestable (par aucune des parties prenantes, mandante ou pas mandante).

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• Si c'est vous qui l'avez mandaté - sans que votre locataire n'ait fait obstacle à un EDLS "contradictoire" (= à l'amiable, en votre présence et celle de votre locataire) - c'est à vous qu'il enverra son constat (à vos seuls frais... alors que s'il y avait eu obstacle à la réalisation d'un EDLS contradictoire, les émoluments du  commissaire de justice seraient à partager par moitié entre bailleur et locataire).

•  Si votre locataire en veut un exemplaire, c'est à vous qu'il devra le demander (parce qu'il n'est pas lié contractuellement avec votre commissaire de justice).

[Si la situation est inversée, c'est à dire si c'est le locataire qui a mandaté un commissaire de justice - de sa seule préférence (= sans obstacle de votre part pour faire un EDLS contradictoire) - les émoluments de ce commissaire seront entièrement à sa charge, et pour avoir votre exemplaire, vous devrez le demander à votre locataire.]

Il y a obligation de fournir (gratuitement) l'exemplaire de l'EDLS du commissaire de justice DU MOMENT QUE l'autre partie le réclame.

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•  Une fois que vous avez en main votre exemplaire d'EDLS vous le comparez à l'EDLE (EDL Entrant) et vous relevez les différences, appelées "dégradations".

Vous pourrez décompter du DG (Dépôt de Garantie) de votre locataire le montant des réparations EN LE JUSTIFIANT par des "devis" OU des "factures", et lui restituer le solde.

• C'est vous qui avez un délai pour la restitution du solde du DG (accompagné des justificatifs des retenues faites), qui est égal à 2 mois - de date à date - à partir du rendu des clés, sous peine de possibles (car 3 conditions : voir mon topo au § II-H) pénalités de retard en faveur du locataire... s'il  y a droit ET s'il vous les réclame.

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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•  "Puis-je également mettre les loyers perdus le temps des travaux ?"

Certains intervenants disent que oui, mais en ce qui me concerne, je n'ai pas encore trouvé de texte de loi l'autorisant... mais je ne suis pas pro de l'immobilier ni juriste... alors je vous donne ce petit conseil : lisez le § II-M de mon topo (lien ci-dessus) et n'hésitez pas à téléphoner :-)

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cdt.

En gros :

1) Vous devez réunir les factures OU devis correspondant à la remise en état.

Il n'est pas nécessaire d'avoir réellement effectué les travaux, un devis est suffisant. Vous pouvez également demander un devis mais refaire vous-même tout en demandant une indemnisation à hauteur du devis.

C'est accepté par la jurisprudence.

Pour la vacance locative il faut prouver qu'elle a eu lieu par la faute du locataire et des travaux rendus nécessaires.

Il faudra produire des documents pour justifier des dates d'intervention des artisans (début/fin), de vos recherches de nouveau locataire, d'entrée de nouveau locataire, etc...

2) Vous adressez une mise en demeure de payer à votre locataire avec le décompte de la remise en état et l'ensemble des justificatifs (devis, factures) en lui laissant un délai raisonnable pour payer (mini 8 jours)

3) A défaut de retour favorable vous pouvez saisir un conciliateur de justice ou directement le tribunal par requête (si inférieur à 5000€) ou assignation (huissier)

4) Vous pouvez vous représenter vous-même à l'audience peu importe les sommes en jeux (pas de limite à 10000€ devant JCP) ou vous faire représenter par un avocat (vous serez indemnisé en moyenne 300€ pour vos frais d'avocat, mais un avocat vous coûtera 2000€).

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Si vous avez une protection juridique pour vos frais d'avocat c'est mieux.

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Bon courage.

Bonjour

donc une fois les devis de réparation des édégats" constaté dans l'EDL de sortie par rapport à l'entrée vous notifiez lz montant au locataire etl 'informant que le DG est conservé et qu'il doit XX en plus.

Comme il y a peut de chance qu'il paye spontanément en parlalelle vous siasissez un conciliateur de justice (qui vous fera un PV de non conciliation si l'autre ne vient pas) ET vous pouvez assez vite assigner le locataire au TJ de proximité dont dépend l'immeuble...