Litige avec locataire

bonjour,

Ne vous en faites pas pour sa mise en demeure et ne répondez surtout pas à ses sms/mails/autres...

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"L'état des lieux de sortie n'a pas été signé par elle, et je ne lui ai pas encore transmis."

Et ne le lui transmettez jamais : un EDLS non signé des parties prenantes est non valable et le bailleur n'est donc pas en mesure de faire des retenues sur le DG du locataire et doit lui restituer ce dernier dans "le" mois qui suit le rendu des clés.

RENDU des CLÉS : c’est la date du rendu des clés qui marque la fin de la location

Loi du 6.7.1989 art. 22, al. 3

1/ Si EDLS ‘’contradictoire’’(= en présence du bailleur ET du locataire OU de leurs représentants) : le rendu des clésse fait à la fin de l’établissement de l’EDLS. Veillez à ce que le nombre de clés rendues soit bien écrit dessus [et bien sûr que l'EDLS soit daté ET signé des parties prenantes, sauf si vous n'êtes pas d'accord avec les mentions écrites par le bailleur : dans ce cas, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) peut être mandaté par la partie la + diligente].

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2/ Si pas d’EDLS ‘’contradictoire’’(ou si EDLS fait mais non signé, ce qui revient à "pas d'EDLS") : le rendu des clés peut se faire :
a) soit sur RV ultérieur pris avec le bailleur pour lui remettre les clés en main propre contre reçu immédiat, daté et signé : c'est cette date qui marquera la fin de la location,

b) soit par pli R+AR : c'est la date d'ENVOI de ce R+AR qui marquera la fin de la location, .../...

.../...

aux risques, dans ces deux derniers cas (2-a et 2-b) que le bailleur fasse intervenir un commissaire de justice, lequel fera son EDLS en constatant l’état du logement sans savoir si les dégradations sont du fait du locataire ou du bailleur (qui avait donc les clés avant le jour de son constat et aurait pu faire lui-même des dégradations).

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3/Si EDLS par commissaire de justice : les clés seront remises au bailleur en sa présence à la fin de son constat (OU à son représentant légal OU au commissaire de justice).

Ses émoluments sont dus :

- soit par moitié quand il n'y a pas eu d'entente pour faire un EDLS "contradictoire" = parce que obstacle de l'une des parties OU parce que l’EDLS contradictoire a été fait, mais n’est finalement pas signé par les 2 parties ;

- soit par la seule partie mandante quand c'est son choix, et ce, même avec un accord pour un EDLS contradictoire.

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Une remise de clés de tout autre façon n'est pas légale et pourra être contestée par le bailleur (même si le bailleur demande que les clés soient glissées dans une boite aux lettres), à moins qu'il ne mandate quelqu’un (donc avec procuration, en bonne et due forme) pour que les clés soient remises en main propre de cette personne en échange d’un reçu immédiat, daté et signé).

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MAIS LE BAILLEUR DISPOSE D'UN RECOURS : quand l'EDLS n'est pas signé par le locataire, le bailleur a la possibilité de mandater un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour qu'il établisse (à frais partagés) un constat d'EDLS (lequel ne sera pas contestable, ni par le bailleur ni par le locataire). Le plus tôt sera le mieux, sachant que le délai maxi est de 3 mois après le départ du locataire -> Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996 (voir le § II-C de mon topo ci-dessous).

Il convoquera les deux parties au moins 7 jours avant la date qu'il fixera. La présence ni les signatures des parties ne sont indispensables... sauf qu'il faudra bien qu'il ait accès au logement.

Il enverra son constat à la partie qui l'a mandaté. Et si l'autre partie veut en avoir un exemplaire, elle devra le demander à la partie mandante (puisqu’elle n'a pas de rapport contractuel avec le commissaire de justice), qui devra alors lui en fournir un gratuitement.

Le bailleur comparera l'EDLS du commissaire de justice à l'EDLE contradictoire fait à la remise de clés en début de location pour évaluer les retenues possibles sur le DG de son locataire. Il restituera le solde du DG accompagné des justificatifs des retenues dans les 2 mois après le rendu légal des clés.

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En conclusion :

- loyers et charges vous sont dus jusqu'à un rendu légal des clés.

- mandater un commissaire de justice est la seule solution pour que vous puissiez faire légalement des retenues sur le DG de votre locataire.

- vous ne pouvez pas relouer ce logement tant que un commissaire de justice n'a pas fait d'EDLS OU tant que vous ne recevez les clés par pli RAR ou sur RV pour une remise en main propre.

- Même si vous restituez le DG (ou son solde) passé le délai légal de restitution, votre locataire ne pourra pas vous demander des pénalités de retard puisque (je suppose, elle ne vous a pas donné sa nouvelle adresse lors de son départ (art 22 alinéa 7 de la loi du 6/7/1989 et § II-H de mon topo) ET aussi parce que, au vu de la loi sur le rendu des clés, elle vous doit encore loyer et charges... : votre locataire ne remplit aucune des 3 conditions qui lui auraient permis d'obtenir des pénalités en cas de retard de restitution du DG ou de son solde.

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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Si besoin, n'hésitez pas à suivre le conseil donné au § II-M de mon topo.

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cdt.

Dès qu'elle m'a envoyé son préavis, j'ai organisé des visites en vue de trouver le prochain locataire. Le logement a été reloué le lendemain de la fin du préavis et de son départ. 

Dois je faire venir un huissier pour réaliser un état des lieux même si le logement est déjà occupé par le locataire suivant... ? Je précise que le litige porte sur la non remise des clés et non sur des dégradations. L'état des lieux fait par l'huissier sera de tout façon identique à l'EDLE hormis la non remise des clés. 

Elle n'a pas signé l'état des lieux de sortie. 

Donc pour résumer, le locataire quitte la logement à la fin de son préavis, il n'a pas fait le ménage pendant 6 mois, ne rend pas les clés, ne signe pas l'EDLS, et c'est le bailleur qui est en tort et qui doit lui rendre son DG, et en plus 10% supplémentaire par mois ou le DG n'a pas été rendu.

C'est bien ça ?

"Donc pour résumer, le locataire quitte la logement à la fin de son préavis, il n'a pas fait le ménage pendant 6 mois, ne rend pas les clés, ne signe pas l'EDLS, et c'est le bailleur qui est en tort et qui doit lui rendre son DG, et en plus 10% supplémentaire par mois ou le DG n'a pas été rendu.

C'est bien ça ?"

C'est l'idée, car vous n'avez malheureusement pas fait le nécessaire en temps utile.

Les 10% ne sont dus que si le locataire vous a transmis sa nouvelle adresse, ce qui n'est presque jamais le cas à son départ. Par contre elle a dû le faire dans la mise en demeure, donc vous vous exposez à ces pénalités en cas de non respect du délai de la mise en demeure.

Sinon, le bailleur n'est pas totalement démuni dans une telle situation.

Face au refus de restitution des clés et de signer l'Etat des Lieux de Sortie, vous auriez dû enclencher les 2 premiers alinéas de l'article 3-2 de la loi de 1989

A savoir faire venir un huissier pour réaliser l'Etat des Lieux de Sortie à frais partagés (50/50).

Également, la non restitution des clés est au détriment du locataire qui doit apporter la preuve qu'il les a restitué et est redevable de l'équivalent d'un loyer jusqu'à leur restitution.

Sauf que ce n'est pas applicable si vous avez reloué immédiatement après son départ.

L'article 3-2 peut être utilisé jusqu'à plusieurs semaines après le départ du locataire, je crois avoir vu 6 semaines dans des jurisprudences.

Mais je doute très fortement que ce soit applicable si vous avez immédiatement reloué car il n'est plus possible d'attester avec certitude de la responsabilité de l'ancien locataire.

Sauf éventuellement si les anomalies ont été mises en évidence dans l'Etat des Lieux d'Entrée du nouveau locataire.

Excusez-moi mais là vous dites n'importe quoi, elle a donné son préavis, le préavis fini, état de lieu fait mais elle refuse de le signer, appartement sale, et non remise des clés. Et vous dites qu'elle pourrait rester dans l'appartement et que je dois payer le loyer et trouver un appart pour les locataires suivants... C'est très drôle. Non j'ai mieux, je leur fait un chèque de 10 000 à chacun et je leur achète une maison chacun.