état des lieux après 30 ans d'occupation

Question

Bonjour,

suite au décès de mon papa âgé de 77 ans dans le logement qu'il louait depuis 30 années,

le nouveau propriétaire qui possède le logement depuis seulement 3 ans me propose un accord me demandant de verser 2000 euros (caution de 600 euros incluse) pour participation aux frais de rénovation. Comme ma sœur et moi refusons de payer, il refuse de réaliser l'état de lieux de sortie et nous laisse repartir sans nouveau rendez-vous.

Après 10 jours sans nouvelle, je le sollicite de nouveau afin qu'il réalise l'état des lieux de sortie.

Je précise qu'il s'agit d'un appartement construit en 1964 qui était déjà très dégradé à l'entrée dans les lieux de mon papa en 1993 qui a du refaire le papier peint, la peinture, remplacer les lavabos fissurés, détartrer les sanitaires, reboucher les trous etc...et depuis 30 années aucun travaux n'ont été réalisés tant par le propriétaire que par le locataire (excepté la pose de quelques prises électriques il y a 10 ans selon le propriétaire ?), l'ensemble du logement est donc dans un état de vétusté avancée.

Lors du second rendez-vous, le propriétaire nous oblige une fois de plus à négocier avec lui. Il ne nous réclame cette fois plus 2000 mais 1100 euros (caution incluse). Mais comme nous ne sommes toujours pas disposés à payer, il refuse une fois de plus de réaliser l'état des lieux de sortie et nous demande de repartir et de le rappeler lorsque nous aurons réfléchis à son offre si nous changeons d'avis même si c'est dans un mois.

J'ai proposé au propriétaire de lui laisser la caution pour solde de tout compte mais il a refusé argumentant que l'ancien propriétaire ne lui aurait pas versé.

Au vu de cette sorte de chantage et pour en finir, et comme ils étaient 3 personnes face à moi (le propriétaire, son pseudo gestionnaire car le logement est géré officiellement par un administrateur de biens situé dans la résidence, et un témoins), je me suis senti obligé d'accepter et de signer cet accord m'engageant à régler ce montant avec remise de l'appartement en l'état sans état des lieux de sortie ainsi que le règlement des loyers dus. Cet accord est rédigé sur un formulaire type, différent de celui de l'entrée, et sur lequel j'ai pris soins de rayer toutes les cases vides. Ma sœur a accepté verbalement mais n'a pas signé le document bien qu'il soit écrit qu'elle accepte.

Je précise que le propriétaire a débuté les travaux de rénovation depuis 10 jours, le papier peint a été retiré dans toutes les pièces, les parquets poncés ainsi que les murs, les robinets remplacés etc...

Ce propriétaire a-t-il le droit d'agir ainsi, est-ce légal ou est-ce du chantage, voire de l'escroquerie ? Quels sont mes recours et autres options dont je dispose et qu'arrivera-t-il si je décide de ne pas régler cette somme (je n'ai pas encore envoyé le chèque).

Merci infiniment par avance pour votre aide.

djivi38 · Answer

bonjour,

vous avez raison de ne rien vouloir payer : le DG (= DÉPÔT de GARANTIE, et PAS "caution") est à restituer intégralement quand aucun travaux n'a été fait par le bailleur depuis au moins 18 ans : voir post 6 ici https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7790394-etat-des-lieux-apres-20-ans

Donc, dans votre cas, la totalité du DG doit donc être restituée soit directement aux héritiers ayant accepté la succession du défunt soit au notaire qui assure la succession, et ce, dans "LE" mois qui suit le rendu des clés.

Et quand le bailleur refuse de faire un EDLS, le rendu légal des clés peut se faire par pli R + AR : loyers et charges seront dus jusqu'à la date (incluse) de l'ENVOI dudit R+AR. L'une ou l'autre des parties pourrait aussi mandater un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour qu'il établisse un EDLS (qui serait non contestable et à frais partagés), mais dans votre cas, ça serait complètement inutile puisque tout est vétusté et que :

Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° : « Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. »

Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées QUE par vétusté ou force majeure ou... »
	Voir également : art 7 loi 6/7/1989.

.

Le bail s'arrête le jour du décès du locataire, ensuite, dès le lendemain, des "indemnités d'occupation" sont dues (contre "reçu", et PAS contre "quittance de loyer) par les héritiers ayant accepté la succession et ce, jusqu'au rendu des clés par 1 seul de ces 3 choix :

- soit en main propre du bailleur

- soit par R+AR

- soit en main propre d'une personne ayant procuration (établie en bonne et due forme par le bailleur) pour pouvoir récupérer lesdites clés.

.

Vous  pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de cette location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

.

cdt.

sylvain_AB · Answer

Bonjour monsieur,

je vous remercie pour votre réponse rapide.

Mais comment puis-je établir la preuve qu'aucun travaux n'a été effectué depuis plus de 18 ans ?

Sachant que le propriétaire possède le logement depuis moins de 3 ans je suppose qu'il ne sera pas en mesure de produire les documents.

L'appartement est géré par un mandataire (FIGA-groupe) qui s'adresse à chaque fois au gestionnaire à titre gratuit du propriétaire. Est-ce à cet organisme de me fournir l'état de l'entretien du propriétaire et y est-il obligé ?

Dans notre cas d’espèce, aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé puisqu'un "accord" a été signé, le propriétaire est-il pour autant tenu de justifier le montant des travaux par facture suite à la retenue du DG ?

Malgré cet accord, le propriétaire est-il toujours tenu de me réclamer le montant des travaux par lettre AR ,

Le propriétaire a entrepris les travaux de rénovation mais me dit qu'il possède des photos pour prouver d'éventuelle dégradations entre EDL et l'EDS (parquet abimé selon lui dans une pièce, usé selon moi), peut-il me les opposer ?

Dans cette situation, sans EDLS signé et travaux de rénovation commencés, le propriétaire est-il en mesure de prouver l'état de sortie, cela justifie-t-il de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement ?

Merci par avance.

Bien cordialement

sylvain_AB · Answer

OK

donc si je comprends bien, un propriétaire peu refuser légalement de faire un EDLS en le conditionnant au paiement par le locataire d'une partie du montant des travaux de rénovation, je suis un peu surpris par cette pratique, refuser 2 fois de suite de faire un EDLS en menaçant le locataire de ne pas le faire s'il ne paie pas...

et donc sans cet accord, comment prouver l'absence de travaux pendant 18 années ?

sylvain_AB · Answer

d’accord pour ça,

mais plus haut vous disiez qu'a partir de 18 ans sans travaux le bailleur est obligé de restituer le DG, mais comment prouver cela ?

sylvain_AB · Answer

Je comprends bien mais j'aurai bien voulu que vous me précisiez comment faire car avant de signer cet accord hier sous le pression, j'avais envoyé un mail au propriétaire et à l'administrateur leur demandant de me fournir la liste exhaustive des travaux réalisés depuis 30 ans, donc j'avais bien vu moi aussi la démarche mais personne ne m'a répondu, donc j'aimerais savoir de quelle façon j'aurais pu les contraindre ?

sylvain_AB · Answer

je vous remercie infiniment pour votre aide précieuse ainsi que vos réponses très précises.

à la rigueur, au vu de ce que vous me dites, je ne risque rien à ne pas verser la somme demandée, au pire il tentera une action en justice pour récupérer ses 500 euros, pas certain qu'il le fasse car pas rentable pour lui. Je suppose qui si je n’honore pas mon paiement pas l'accord est dénoncé ?

Par ailleurs je suppose aussi que ma sœur pourrait s'opposer à notre accord n'ayant pas signer le document ?

Le bailleur n'est propriétaire que depuis 3 ans, je suppose que je dois demander la liste des travaux au mandataire en charge de la gestion locative du logement ?

sylvain_AB · Answer

le bailleur propriétaire refuse de me communiquer son adresse postale, comme puis-je lui adresser un courrier AR, le gestionnaire me dit qu'il ne peut me la communiquer non plus ...

sylvain_AB · Answer

ce sont tout de même des marchands de sommeil, ils possèdent presque tous les appartements dans la résidence qu'ils ont acheté à bas prix et mon père a vécu pendant 30 ans sans jamais rien demander, en payant tous les loyers exorbitants sans aucun retard (le seul locataire de l’immeuble dans ce cas) dans un logement presque indécent en l'absence d'entretien, ascenseur en panne tous les jours alors qu'il avait 77 ans et malade du cœur, hall dégradé avec les portes qui ne ferment pas, ils ne méritent pas que je leur facilite les choses...

je voulais écrire, je suppose que si je n'honore pas le paiement l'accord sera automatiquement dénoncé

sylvain_AB · Answer

Merci à vous.

mais je ne dispose pas non plus du contrat de location que l'administrateur ne veut pas me donner...

Pourquoi mon obstination,

tout simplement parce que ce sont des marchands de sommeil qui profitent de la misère humaine, l'appartement est situé dans une citée délabrée et j'ai été très mal accueilli par ces gens qui m'ont même manqué de respect et agressé verbalement au point que j'ai faillit repartir sans rien négocier à peine arrivé. J'habite Paris et le bien est situé en province, cela fait un mois que dure leur jeu, chaque fois je fais de la route et hier ils m'ont eu à l'usure car ils étaient plusieurs à être sur mon dos sans que je puisse en placer une..

J'en fait aussi une question de principe, car mon papa n'a jamais rien demandé en 30 ans de vie dans cet appartement à la limite de l’insalubrité, la salle de bain était dégradée, la peinture tombait en lambeau sur les murs laissant apparaitre le béton, un robinet ancien et usé, de la moisissure sur les murs du salon, du salpêtre sur les murs de la cuisine, des prises électriques qui ne sont pas aux normes actuelles dont quelques unes arrachées au point qu'il devait utiliser une rallonge branchée dans l'entrée pour avoir de l'électricité dans le salon etc...pour un loyer de 700 euros...

Merci, bonne soirée également

état des lieux après 30 ans d'occupation

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