fenêtre de toit - copropriété à plat, maison privative

Question

Bonjour monsieur,

Je suis propriétaire dans une résidence à plat. La maison est une partie privative.

J'ai reçu une autorisation de la mairie pour l'ouverture de 2 fenêtres de toit; le permis est purgé de tout recours. Pourtant, j'en informais le syndic du site qui n'a pas formulé d'opposition (cf code de l'urbanisme).

A présent, le syndic me réclame, par courrier, des pièces, plans, vues, devis d'entreprise et décennale, pour qu'il puisse inscrire une demande en assemblée générale à l'approbation de l'assemblée des copropriétaires. Soit signifiant, que j'ai besoin d'une autorisation de l'assemblée des copropriétaires pour ouvrir 2 fenêtres de toit sur mon toit privée. Dans cette lettre, le syndic se comporte comme s'il ignorait le permis: notamment, la responsable du syndic (foncia) ajoute qu'il sera également nécessaire de constituer une demande de permis.

Je m'interroge.... et je lis le règlement de copropriété: 2 articles retiennent mon attention:
l'article 9:
"Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d'en jouir et d'en disposer librement, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de se conformer aux règles énoncées ci après"

l'article 10 :
"Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux. Mais, pour la bonne harmonie de l'ensemble immobilier, il ne devra rien faire qui puisse changer l'aspect général de ce dernier. En particulier, les portes d'entrée, fenêtres, persiennes, balustrades, rampes et barres d'appui des fenêtres et balcons, devront être conserver leurs formes et couleurs primitives."

Je conclue que l'installation de fenêtres sur le toit de ma maison ne "change pas l'aspect général de l'ensemble immobilier"; à l'évidence, les 90 maisons auront le même aspect, cf. art10. Les points particuliers ne mentionnent pas la toiture qui est un élément essentiellement privé, cf. art9. D'ailleurs, elles ne seront pas visibles du site.

Également, d'autres fenêtres de toit existent déjà.

Pourriez vous me renseigner sur les droits du syndic ou/et des copropriétaires? Cette congrégation, syndic et syndicat des copropriétaires, ont pris l'habitude de poser des règles qui nous privent peu à peu des libertés et souvent sans en démontrer la nécessité. Je trouve cela inquiétant.

Vous remerciant pour votre intérêt et future réponse,

Bien cordialement,

M.utioli

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Que dit votre RdC à propos des toits : sont-ils privatifs ou communs ? voir la définition des parties communes.

A signaler que l'art 9 ne fait pas référence au toit, mais aux parties privatives, donc avant de l'appliquer il faut connaitre ces parties privatives ou à l'inverse les parties communs, d'où leur connaissance et ma question..

Enfin, permis de construire et décision d'AG sont deux choses totalement différentes. Vous pouvez avoir le PC et pas l'accord de l'AG, comme vous pouvez avoir l'accord de l'AG et pas le PC.

utioli · Answer

Bonjour monsieur,

La toiture est une partie privative.

rambouillet41 · Answer

pouvez vous nous dire ce qui est écrit en définition des parties communes ?

utioli · Answer

Pour vous répondre, voici le texte définissant les parties provatives:

définition des parties privatives

art7

Les parties privatives comprennent, pour chaque lot constitué sur l'ensemble immobilier la totalité des aménagements qui composent la maison individuelle prévue sur ce lot, ainsi que le droit d'usage exclusif du sol d'assiette de cette construction et du jardin y attenant.

Les cloisons séparatives de locaux de deux maisons individuelles jumelées appartiennent aux propriétaires  de ces maisons.

utioli · Answer

définition des parties communes à venir

utioli · Answer

pour les parties communes:
art 4
les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Par exception, les jardins attenants aux maison individuelles, bien que réservés à l'usage privatif des copropriétaires desdites constructions, resteront parties communes.
Les parties communes comprennent notamment:
- la totalité du sol, y compris celui sur lequel seront édifiées les constructions prévues dans la désignation qui précède, ainsi que tous les ouvrages de clôture de l’ensemble immobilier;
- les entrées, passages et voies de desserte intérieure, avec tous leurs équipements et accessoires, tels que les dispositifs d’éclairage;
- la totalité des branchements, tuyaux, canalisations et réseaux divers, avec leur accessoires, tels que robinets, regards, bouches, compteurs et transformateurs, établis dans le sol, jusqu’à la pénétration dans les bâtiments d’habitation.
- la piscine, le pédiluve et le local technique,
- les deux locaux de poubelles,
- les porches des maisons érigés sur les venelles.
Et, en général, tous les locaux, aménagements et services communs à l ‘ensemble des maison individuelles: tels que les espaces verts, les plantations, etc..
Les parties communes ci dessus définies sont l’objet d’une copropriété indivise entre tous les copropriétaires des lots constitués sur l’ensemble immobilier, considéré comme partie accessoires et intégrante de la partie divise de ces lots.
Il est ici précisé que les murs communs des porches, appuyés sur les murs privatifs des maisons, bénéficient d’une servitude d’appui.
Art5
sont également réputés accessoires aux parties communes les droits immobiliers ci après:
- le droit d’édifier de nouveaux bâtiments sur le sol commun;
-le droit d’affouiller ce sol;
-le droit de surélever les bâtiments à usage collectif;
le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
ART6
les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée.

vous remerciant,

rambouillet41 · Answer

Donc au vu de ce que vous rapportez, votre toit étant bien privatif, vous pouvez ouvrir des fenêtres de toit sans autorisation d'une AG.

Faites une LRAR au syndic en ce sens (ne faites pas référence à votre PC, cela n sert à rien et complique la compréhension) et vous lui reportez la définition des parties communes dont le bâtiment de votre lot ne fait pas partie. (le syndic gère les parties communes et ce qui se fait sur des parties privatives ne le concernent pas)

utioli · Answer

monsieur,

Je vous remercie pour votre regard d'expert.

Le syndic est déjà informé du permis depuis qu'il est accordé par la mairie et affiché en septembre 22. D'ailleurs, il n'a pas souhaité s'y opposer: aujourd'hui les deux mois de recours des tiers sont purgés et je n'ai pas de nouvelles.

Je pense que je vais joindre un mail pour rester "soft power", mais précis comme vous l'avez écrit.

Bien cordialement,

Fenêtre de toit - copropriété à plat, maison privative

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