5 réponses
Merci.
Et si des vendeurs de maison en vente à terme passent par là, même avec un contrat rédigé par un avocat, soyez prudents !
19 oct. 2022 à 15:47
bonjour
je comprends que vous souhaitiez des conseils de parfaits inconnus sur un forum , pour éventuellement déblayer le terrain
mais soyons sérieux : vues les sommes en jeu, je prends un avocat spécialisé et je le paye !!
Aucun souci pour consulter un avocat et payer la consultation.
Je suis à la campagne, ce n'est pas aussi simple mais je peux aller à la ville la plus proche, je prendrai un RDV. Je ne vais pas signer ce soir sans consulter un avocat.
Mais avant de le voir, j'ai lu des situations similaires sauf qu'elles ont 7 ans donc peut-être que des personnes ont eu récemment des mauvaises expériences et peuvent donner des conseils, ce qui me permettra d'en faire part à l'avocat car je ne suis pas certain d'en trouver un spécialisé en immobilier ! A la campagne, 99% de leurs consultations, ce sont des femmes qui veulent divorcer :-)
19 oct. 2022 à 16:33
il y aura toujours un gros risque m^me en incluant cette demande,
En fait on a beau se blinder , en cas de litige il n'y a rien d'automatique, si votre acheteur est de mauvaise foi il faudra l'accord du juge pour trancher
espérons que @UnNotairedelOuest StatutMembre passe dans le coin , ou @Ulpien1 StatutMembre
19 oct. 2022 à 18:52
je suis entièrement d'accord et j'irai voir un avocat pour valider le contrat et lui donner le cas à gérer pour le jour où ça finira mal car je le sens! C'est un hôtel restaurant qui valait un million, on a arrêté de l'exploiter au moment du covid, il y a encore une activité mais nettement moindre et surtout on n'a plus validé les ERP car on a minimisé le business, on ne fait plus de séminaires, de mariages. Cela est précisé dans le contrat, on ne vend pas d'activité, on vend des murs! Mais peut-être qu'ils vont relancer et que ça marchera bien (rien que le restaurant faisait 360.000 par an et on a rénové toutes les chambres). Mais c'est une activité, ça peut ne pas marcher donc ils peuvent ne pas payer!
Je suis donc sympa, je les aide mais s'il y a le moindre souci, je veux pouvoir récupérer le bien et qu'ils ne récupèrent pas ce qu'ils ont investi !
Bonjour
je ne comprends pas bien ceci:vous nous dites que vous êtes le vendeur et nous précisez que vous allez emprunter pour rembourser cette somme! Quelle somme??
Attention ce n'est pas vous qui vendez et ce n'est pas une personne physique qui achèterait, mais une personne morale soumise à des règles précises.
Le fait que les banques aient refusé de prêter est de très mauvaise augure. Rédigez un compromis "blindé- n'est pas suffisant dès lors que l(on ne sait rien sur la situation de l'acquéreur, que l'on ignore les raisons de ce refus(lié à l'activité projetée?à la situation économique actuelle ? A cette SCI elle-même?
Le problème porte sur les conditions de paiement: ou bien paiement pour partie à la signature de l'acte et le reste sur cinq ans par mensualités
où paiement en partie au jour de l'acte et contrat de prêt pour le surplus, avec bien entendu garanties hypothécaires sur ce bien et d'autres biens si possible si cette SCI possède autre chose.;
En l'absence d'informations précises sur cet acquéreur et sur le refus des banques, je me garderai bien de vous inciter à donner suite à ce projet.Même avec des clauses de plein droit , cela ne se passe pas comme vous le pensez.
je souhaite emprunter pour couvrir un risque nouveau auquel on ne pensait pas, l'inflation!
Si jamais on part sur une hausse des taux constante durant 5 ans, ce qu'ils me rembourseront en décembre 2027 n'aura pas la même valeur qu'aujourd'hui !
Normalement, c'est indexé sur l'ICC mais ils trouvent ça trop compliqué donc on s'est entendu sur un taux de 2,85% our couvrir le risque d'inflation.
Le fait que les banques aient refusé de prêter est surtout signe de notre époque. Quand vous avez une entreprise, que vous disposez de 450.000 €, vous empruntez 500.000 €, il n'y a pas si longtemps ça passait. Ça ne passe plus!
L'acquéreur a un gros restaurant chinois sur Paris.
Paiement 350.000 le jour de l'actepuis 6666 € par mois pendant 5 ans
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionBonjour
* Vous procurer les comptes de la SCI et les faire analyser par votre comptable. Vous y trouverez, peut-être, un début de réponse en ce qui concerne le refus de financement par leur banquier.
* 350000€ à 2.85% (taux fixe) remboursable sur 60 mois ===) mensualité < à 6666€
* Prêt à 2.85% et inférieur au taux de l'inflation actuelle. A comparer avec l'hypothèse d'une vente payée intégralement le jour de la cession, et investissement de cet argent qui générerait une rentabilité au moins équivalente à l'inflation... Mission quasi impossible actuellement. Il faut donc relativiser.
* Ventes des murs, certes, mais également vente d'un fonds commercial ne serait-ce que par l'évaluation des matériels et installations professionnels
* Trouver un cabinet d'avocats avec les spécialités : droit immobilier + droit des société + droit fiscal.
* "...le jour où ça finira mal car je le sens" ; Tant que vous n'êtes pas engagé, en parallèle, poursuivez vos recherches d'autres potentiels acquéreurs.
L'affaire est heureusement très simple.
De mon côté je vais refuser la vente à terme car rien ne garantit que l'acheteur ira au bout du terme. Il peut avoir des soucis, déposer le bilan et le vendeur récupère son bien, certes. Mais le vendeur doit rembourser l'intégralité de ce qui a été versé par l'acheteur!
Donc si l'acheteur a exploité le lieu pendant 3 ans, c'est comme une location gratuite et le vendeur doit remettre son bien sur le marché.
Ce que le vendeur peut faire, c'est prendre un avocat pour exiger une compensation, notamment un loyer ou le remboursement de dégradations. Mais si l'acheteur a payé 350.000 € + 30 x 6666€, le vendeur doit rembourser 550.000 €.
C'était la réponse que j'attendais et je l'ai eue de la part de différents agents immobilisers qui ont été confrontés à cette situation et à une jurisprudence qui est citée sur ce site.
J'attends dorénavant mon RDV chez l'avocat pour voir comment récupérer 10% comme le stipule le compromis, sachant que cela m'empêche de vendre durant la durée de la procédure, ce que savent très bien les vendeurs et l'avocat. Ils m'ont donc fait une première proposition, 1000€ et on casse le contrat. Je demande 70.000€ comme indiqué dans le compromis. Reste )à voir la durée de la procédure...
Vous n'êtes pas sans savoir que les tribunaux croulent sous les dossiers et les durées de procédures en pâtissent. 1er jugement d'ici un an au mieux, avec possibilité d'appel de la partie insatisfaite...
Avant de signer un autre compromis avec un autre acquéreur, avoir conscience que le banquier examine bien évidemment le côté financier (apport de l'acquéreur, rentabilité de l'activité au vu de comptes prévisionnels sur 2-3 ans, ..), mais pas que. Le profil de la personne qui investit compte tout autant sinon plus que l'aspect financier. Le banquier mise sur la personne en quelque sorte. On parle, ici, essentiellement des antécédents professionnels de l'acquéreur, et surtout de la "notation secrète" obtenue à l'issue des entretiens avec le banquier. Certains intermédiaires (agents immobiliers) savent assez bien le faire.
je le sais et ce que m'ont dit les agents!
Ils vont prendre un avocat qui va leur demander 1500€ pour leur faire économiser 35.000€ minimum donc ils ne vont pas hésiter et l'avocat s'en fiche du temps long, pour lui c'est juste un dossier dans un coin !
Et pendant tout ce temps, je ne vends pas!
Mais entre 1000 et 70.000 il y a de la marge!
Je suis triste de ne pas vendre car je voulais acheter une autre maison, c'était une belle opportunité. Mais je crois au destin, c'est que ça ne devait pas se faire! Je gagne 10.000€ par mois dans mon château (sans travailler mais il ne reste rien une fois tout payé), je ne suis vraiment pas à plaindre donc je les ferai cracher en prouvant leur malhonnêteté! Mais ce sera le boulot de mon avocat !
Pour ce qui est du refus du banquier, il est normal, les acquéreurs sont passés par un courtier qui a monté un mauvais projet, il a dit que c'était un hôtel restaurant donc la banque a dit oui pour un hôtel restaurant murs et fonds à 700.000 € or ça n'existe pas à ce prix! Donc ils m'ont demandé les papiers prouvant que je suis un hôtel restaurant et comme ce n'est pas le cas, la banque a dit: ah mais si ce n'est pas un hôtel restaurant, il faut qu'ils remplacent les portes par des portes coupe-feu, qu'ils fassent quelques travaux, dans ce cas c'est non car durant ce temps, ils ne pourront pas rembourser (c'est son droit de dire non puisqu'à la base, le courtier lui a menti sur le projet). Le courtier aurait du dire : c'est un magnifique château très connu, regardez le livre d'or, le chef cuisinier travaillait avec Bernard Tapie, on y croisait François Mitterrand, Charles Trénet, Johnny Hallyday, Ayrton Senna, Bernard Hinault... ça a été un hôtel restaurant jusqu'en 2008 puis ils ont arrêté. Les repreneurs ont fait de l'évènementiel puis les acheteurs actuels font uniquement de l'hébergement en chambres d'hôtes. La banque aurait alors pu dire oui ou non sur la base d'informations vérifiables.
La législation juridique et financière évolue en permanence...