Charges spéciales de copropriété demandées à tort

"Ces charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité du service ou de l'équipement concernés pour chaque lot. Si un service ou un équipement n'est d'aucune utilité pour un lot, aucune charge ne peut lui être imputée. "

J'ai peut-être mal interprété le sens de la phrase ci-dessus."

Ça ne fait que reprendre en gros l'article 10 de la loi de 1965 qui dit également que c'est le Règlement de Copropriété qui fixe cette répartition.

Mais sinon j'avais oublié que la loi Elan (fin 2018) avait introduit de nouveaux articles concernant les parties communes spéciales avec l'obligation de réviser le Règlement de Copropriété, même si personne l'a réellement fait et que cette obligation a finalement disparue.
 

Les articles en question de la loi sur la copropriété de 1965 ajoutés par la loi ELAN :

6-2 : "Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes."

6-3 : "Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte."

6-4 : "L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

En particulier, l'article 6-4 vous empêchait d'invoquer l'article 10 dont vous parlez.

Enfin ça c'était jusqu'à la loi 3DS de février 2022 qui vient à son tour modifier l'article 209 de la loi Elan pour dire que l'article 6-4 ne s'applique désormais qu'aux nouvelles mise en copropriété postérieure à 2022.
C'est dommage de ne pas l'avoir indiqué directement dans cet article 6-4, car ça va encore créer des mauvaises interprétations.


Du coup vous pouvez probablement invoquer à nouveau l'article 10 si le Règlement de Copropriété est silencieux concernant des parties communes spéciales et la répartition des charges correspondantes.

Cependant il faut obligatoirement faire voter une répartition en AG.

Car le syndic n'a pas pouvoir à vous accorder une répartition de charges non prévue par le Règlement de Copropriété ni votée en AG, même s'il adhère à votre avis, car ce serait considéré comme une faute de sa part.

L'autre possibilité est de réclamer cette répartition en justice en invoquant l'article 10.

A faire confirmer auprès d'un syndic professionnel pour savoir comment procéder pour "corriger" une répartition de charge après que des travaux aient été votés et réalisés.


J'aurais tendance à penser que tant que le compte travaux correspondant n'a pas été soldé, il est probablement possible de modifier la répartition des charges même si c'est pas forcément évident à modifier.

Les travaux votés et en cours de réalisation figurent dans l'annexe 5.

Une fois terminés ils apparaissent en annexe 4 pour être soldés et le compte correspondant est approuvé par l'AG.
 

Une fois que le compte travaux est soldé ce n'est probablement plus possible de modifier quoique ce soit ou alors bien plus compliqué.

Mais tant que c'est en annexe 5, il suffit très certainement de voter une nouvelle répartition (article 24 pour les charges communes spéciales) et de faire un appel de charge rectificatif avec un appel complémentaire à certains copropriétaires et un remboursement à d'autres.


Mais à faire confirmer.

Sachant que la prescription est de 5ans sur la répartition des charges (voir article 42 loi 1965) s'il y a lieu d'aller la contester en justice.

Tant que l'AG n'a pas encore été convoquée ça reste des travaux en cours et non soldés même s'ils sont terminés et finis de payer.

En tant que copropriétaire vous pouvez soumettre vous-même un projet de résolution, en l'adressant par LRAR au syndic, pour revoir cette répartition à la prochaine AG si le syndic ne veut pas s'en occuper.