Charges spéciales de copropriété demandées à tort
_lael_ Messages postés 5164 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 25 décembre 2024 - 27 sept. 2022 à 14:19
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6 réponses
26 sept. 2022 à 15:42
1. un appel de fonds pour des travaux précis implique un vote et une décision prise en AG avec la clé et la répartition des sommes appelées ; est-ce bien le cas ?
2. c'est le règlement de copropriété qui précise les parties spéciales et si tel ou tel équipement est à répartir sur tout le monde ou sur une partie des copropriétaires (lots) ; avez-vous relu et vérifié le RDC ?
Merci pour la réponse.
Va falloir que je replonge dans le PV de l'AG pour connaître la répartition et vérifier si je pouvais être concerné ou pas.
Sinon il existe des clés de répartition différentes selon les lots, pour l'ascenseur par exemple (c'est prévu dans le règlement de copropriété). Je pense que pour les dépenses spéciales il en est de même. Je crois me souvenir qu'il ne m'avait pas été demandé de participation lors de l'installation de l'interphone qui a été remplacé cette année.
Cdlt
26 sept. 2022 à 16:04
"Ce que je lis sur le site semble me prouver le contraire."
On parle de quel site ?
Car ce n'est pas un quelconque site qui vous donnera la réponse mais votre règlement de copropriété.
La plupart des extranets indiquent également la liste des clés de charges applicables à vos lots.
26 sept. 2022 à 20:34
Je parlais du site Droit-Finances où se trouve ce forum. Je pensais pouvoir me fier aux infos qui y sont données (Charges de copropriété : calcul, répartition, recouvrement (commentcamarche.com). Je cite un passage ici :
" Ces charges spéciales varient selon les immeubles. Il s'agit essentiellement des dépenses liées aux raccordements collectifs audiovisuels (antenne de TV, câble, etc.), aux ascenseurs, au chauffage central, aux interphones et digicodes, aux gaines de vide-ordures, à la climatisation, etc. Elles englobent l'ensemble des dépenses, y compris les frais d'entretien et de réparation.
Ces charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité du service ou de l'équipement concernés pour chaque lot. Si un service ou un équipement n'est d'aucune utilité pour un lot, aucune charge ne peut lui être imputée. "
J'ai peut-être mal interprété le sens de la phrase ci-dessus.
J'ai par ailleurs consulté le PV de l'AG qui a décidé du remplacement de l'interphone, La clé de répartition est : "charges escalier". Alors, vu comme ça, il est sûr que pour accéder au rez-de-jardin, j'utilise les escaliers ! Mais l'interphone ne me sert à rien.
Cdlt
Modifié le 27 sept. 2022 à 00:50
"Ces charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité du service ou de l'équipement concernés pour chaque lot. Si un service ou un équipement n'est d'aucune utilité pour un lot, aucune charge ne peut lui être imputée. "
J'ai peut-être mal interprété le sens de la phrase ci-dessus."
Ça ne fait que reprendre en gros l'article 10 de la loi de 1965 qui dit également que c'est le Règlement de Copropriété qui fixe cette répartition.
Mais sinon j'avais oublié que la loi Elan (fin 2018) avait introduit de nouveaux articles concernant les parties communes spéciales avec l'obligation de réviser le Règlement de Copropriété, même si personne l'a réellement fait et que cette obligation a finalement disparue.
Les articles en question de la loi sur la copropriété de 1965 ajoutés par la loi ELAN :
6-2 : "Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes."
6-3 : "Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte."
6-4 : "L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
En particulier, l'article 6-4 vous empêchait d'invoquer l'article 10 dont vous parlez.
Enfin ça c'était jusqu'à la loi 3DS de février 2022 qui vient à son tour modifier l'article 209 de la loi Elan pour dire que l'article 6-4 ne s'applique désormais qu'aux nouvelles mise en copropriété postérieure à 2022.
C'est dommage de ne pas l'avoir indiqué directement dans cet article 6-4, car ça va encore créer des mauvaises interprétations.
Du coup vous pouvez probablement invoquer à nouveau l'article 10 si le Règlement de Copropriété est silencieux concernant des parties communes spéciales et la répartition des charges correspondantes.
Cependant il faut obligatoirement faire voter une répartition en AG.
Car le syndic n'a pas pouvoir à vous accorder une répartition de charges non prévue par le Règlement de Copropriété ni votée en AG, même s'il adhère à votre avis, car ce serait considéré comme une faute de sa part.
L'autre possibilité est de réclamer cette répartition en justice en invoquant l'article 10.
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Posez votre questionMerci pour cette réponse que je trouve très claire et bien documentée. Normalement c'est une réponse de ce genre qu'aurait dû me faire le syndic quand je me suis inquiété de cette participation à laquelle je ne m'attendais pas (au lieu de me dire vous êtes redevable... circulez il n'y a rien à voir !).
La loi ELAN il en été question mais je ne sais pas à quoi ça a abouti.
Je proposerai donc une résolution à la prochaine AG pour demander que la somme demandée me soit restituée (ainsi qu'aux 2 autres propriétaires qui sont dans le même cas) avec une répartition des charges.
Y a-t-il un délai pour cela ? Sachant que les travaux en question ont été votés en 2021 et réalisés en 2022. Ne serai-je pas hors délai si je propose ma résolution pour la prochaine AG qui se tiendra en 2023 ?
Cdlt
Modifié le 27 sept. 2022 à 11:46
A faire confirmer auprès d'un syndic professionnel pour savoir comment procéder pour "corriger" une répartition de charge après que des travaux aient été votés et réalisés.
J'aurais tendance à penser que tant que le compte travaux correspondant n'a pas été soldé, il est probablement possible de modifier la répartition des charges même si c'est pas forcément évident à modifier.
Les travaux votés et en cours de réalisation figurent dans l'annexe 5.
Une fois terminés ils apparaissent en annexe 4 pour être soldés et le compte correspondant est approuvé par l'AG.
Une fois que le compte travaux est soldé ce n'est probablement plus possible de modifier quoique ce soit ou alors bien plus compliqué.
Mais tant que c'est en annexe 5, il suffit très certainement de voter une nouvelle répartition (article 24 pour les charges communes spéciales) et de faire un appel de charge rectificatif avec un appel complémentaire à certains copropriétaires et un remboursement à d'autres.
Mais à faire confirmer.
Sachant que la prescription est de 5ans sur la répartition des charges (voir article 42 loi 1965) s'il y a lieu d'aller la contester en justice.
Je crains qu'on soit déjà en annexe 4 car les travaux sont réalisés et le dernier acompte vient d'être demandé.
Je tenterai une demande de révision de la répartition lors de la prochaine AG. Le préjudice que j'ai subi n'est que de 81 €, je ne me préoccupe pas trop de l'issue de ma demande.
A l'avenir je serai plus vigilant et regarderai plus en détail la répartition proposée pour les travaux susceptibles d'apparaître dans les charges spéciales.
Cdlt
Modifié le 27 sept. 2022 à 14:20
Tant que l'AG n'a pas encore été convoquée ça reste des travaux en cours et non soldés même s'ils sont terminés et finis de payer.
En tant que copropriétaire vous pouvez soumettre vous-même un projet de résolution, en l'adressant par LRAR au syndic, pour revoir cette répartition à la prochaine AG si le syndic ne veut pas s'en occuper.
La législation juridique et financière évolue en permanence...