Servitude de passage

Question

Bonjour à tous,

Nous venons de faire l’acquisition d’une maison avec terrain. Ce terrain est situé en bordure d’une départementale (par laquelle nous accédons à notre terrain) et sur un côté, il y a un chemin privé (goudronné et nommé). Ce chemin privé donne accès à 2 propriétés privées enclavées (dont celle du propriétaire du chemin). Il y a donc un droit de passage afin de permettre à l’autre propriété de pouvoir accéder à la voie publique. Derrière mon terrain, se trouve un autre terrain enclavé,  qui a un accès également via le chemin privé, seul accès pour accéder à ce terrain. Le propriétaire de ce terrain nous dit que pour y accéder, il doit passer par le nôtre car la propriétaire du chemin privé lui refuse l’accès car il n’a pas voulu participé au financement du  goudronnage du chemin. De ce fait, depuis une quinzaine d’années, il passait par notre terrain (la maison était inoccupée et ça ne dérangeait donc personne). Sur mon acte de propriété, il est mentionné qu’il n’y a aucune servitude. Je pense qu’il y a de fait une servitude sur le chemin privé et que par commodité et afin d’éviter les tensions de voisinage, il était plus commode de passer par mon terrain.

Le propriétaire souhaite maintenant vendre ce terrain. Si nous l’achetons, nous pourrons bien évidemment passer par notre terrain pour y accéder. Par contre, si plus tard nous décidons de le revendre, étant donné qu’il y aura eu confusion, est ce que l’accès pourra se faire via le chemin privé ou est ce qu’il y aura obligatoirement une servitude dans mon terrain actuel pour accéder à ce deuxième terrain ?

Notre projet à  long terme serait de faire construire sur le deuxième terrain et revendre le premier mais si nous devons avoir une servitude sur le terrain actuel, cela ne nous intéresse pas.

Merci d’avance pour vos retours.

charlesverges · Answer

bonjour

il faut voir cela avec votre notaire

si aucune servitude n'est indiquée sur votre acte  le voisin n'a pas a passer sur votre terrain

si le terrain de votre voisin est enclavé il faudrait voir ce qui été indiqué sur l'acte de votre voisin lors de son acquisition

bonne journée

charles

BmV · Answer

" il est mentionné qu’il n’y a aucune servitude "  : donc vous ne lui devez rien.
S'il veut vous imposer une servitude légale, il va devoir engager une procédure judiciaire sur la base de l'article 682 du code civil et prouver que le passage par chez vous est le seul possible.
En attendant, il est quasi certain qu'il dispose, en commun avec les deux autres voisins, d'une servitude par le chemin goudronné, sauf qu'il s'est embrouillé avec eux. À vérifier quand même ....

" il y aura obligatoirement une servitude dans mon terrain actuel pour accéder à ce deuxième terrain ? " : tout à fait.
Sauf si ce terrain actuellement dispose réellement d'une servitude par ce chemin précité, dans lequel cas elle restera active même en cas de changement de propriétaire, comme toute servitude de passage..

Dans le cas contraire, ce que vous envisagez de faire à terme s’appellerait un enclavement volontaire et que dans un tel cas l'accès à la (future) parcelle détachée d'une propriété devra être pris sur les terrains constituant la propriété d'origine (ici votre maison actuelle+le terrain que vous allez acheter).

Vous pouvez aussi, pour éviter l'instauration d'une servitude, qui ne sera jamais qu'un pis-aller, joindre l'accès au terrain arrière en pleine propriété à ce terrain, c’est à dire faire en sorte que le terrain et l'accès ne forment qu'une seule propriété.
Vous aurez donc l'accès direct depuis la départementale mais sans rien devoir au (futur) voisin de devant.

Au-delà, et quel que soit le choix que vous ferez, il faudra de préférence poser tous les réseaux enterrés (eau, assainissement, etc.) dans l'emprise de cet accès.

Tout cela dépend évidemment de l'existence ou non d'une servitude du terrain arrière par le chemin en question ou pas.

Servitude de passage

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