Litige bailleur - dépôt de garantie

Question

Bonjour à tous, 


Je me permet d’exposer mon problème ici en espérant un aiguillage de votre part. 


J’ai intégré un appartement en colocation en novembre 2020 sans qu’aucun état des lieux d’entrée et de sortie de la chambre n’aient était au préalable réalisés par les bailleurs, je leur ai demandé d’en faire un mais ils m’avaient sorti comme excuse que c’est une colocation et que dès qu’un locataire de la chambre quitte l’appartement un autre le remplace rapidement sans perdre de temps, qu’ils misent sur la confiance etc…


De plus, il faut savoir que mon bail était un bail type «  mobilité »  et que dans ce type de bail les bailleurs ne peuvent pas demander un dépôt de garantie, mais les miens l’ont quand même fait. 
Ne connaissant à l’époque rien de cette loi et ignorant totalement ce type de bail et ses conditions je leur en ai quand même envoyé un.

Mon contrat arrivant à son terme ( soit les 10 mois max légal d’un bail mobilité ), j’ai renouvelé ce dernier qui s’est automatiquement transformé en bail meublé simple. 


Ayant quitté ce dernier courant mois de mai sans qu’un état des lieux de sortie de la chambre n’aie était réalisé en ma présence, les propriétaires ont attendu que je quitte l’appartement pour se déplacer personnellement et me reprocher des dégradations qui ne sont pas de mon ressort ( certaines étaient déjà présentes à mon arrivée ) avec des sois disantes preuves  photo et ont par la suite décidés de garder toute ma caution.
On arrive bientôt à l’échéance légale des 2 mois maximum pour la restituer.

Tout en sachant que de base ils n’étaient pas censés toucher un dépôt de garantie et que si en plus ils me reprochent des dégradations sans qu’un état des lieux d’entrée et de sortie n’aient étaient réalisés que puis-je faire contre eux ? 




Merci beaucoup d’avoir lu jusqu’au bout !

djivi38 · Answer

bonjour, votre bail mobilité étant "transformé" en bail meublé classique "individuel" (VS bail "unique" à tous les colocataires), le bailleur vous aurait à ce moment-là demandé un DG = DÉPÔT de GARANTIE (et PAS "caution") ... donc, pas de regret d'en avoir versé un. Art 22 loi 6/7/1989 : Pas d'EDLE = le logement est présumé avoir été remis au locataire en "Bon état". Mais quand pas d'EDLS "contradictoire" (= entre bailleur + locataire) = 1/ pas de retenues possibles au titre de dégradations 2/ ET restitution de l'intégralité (*) du DG dans "LE" mois qui suit le rendu des clés (qui a donné lieu à un reçu daté et signé du bailleur et qui marque la fin de la location). A défaut de respect du délai légal de restitution du DG (dans votre cas, donc de 1 mois à partir du rendu des clés), le locataire - sous 3 conditions - est en droit de demander des pénalités de retard par mois de retard entamé sur le restant dû du DG, par exemple : rendu des clés le 02/05 sans EDLS -> restitution du DG 1 mois + tard, soit au plus tard le 02/06 -> Pas de restitution du DG => 1er mois de retard : du 03/06 au 02/07, 2ème mois de retard : du 03/07 au 02/08, ... etc. Voir le § II-H de mon topo ci-dessous. Si besoin d'explications pour le calcul des pénalités (si vous y avez droit), demandez-moi, en me précisant SVP : - le montant du loyer hors charges - le montant des charges avec leur qualification (provisions ou forfait) - la date du rendu des clés (*) moins éventuellement une retenue "PROVISOIRE" en vue de la régularisation définitives des "provisions" de charges (VS "charges forfaitaires" : le montant d'un forfait de charges, possible seulement en location meublée, reste le même tout au long d'une même location, donc n'a pas à être régularisé, ET, sauf clause contraire insérée au contrat lors de sa signature, le forfait de charges inclut automatiquement la TEOM (qui n'a donc pas à être payée au bailleur en sus dudit forfait). "que puis-je faire contre eux ? " Un courrier R + AR en fonction de tout ce que je vous ai dit ci-dessus et en mentionnant un délai de restitution de votre DG (à vous de choisir). Ce qui vous permettra, si vous le désirez [comme ce bailleur n'a pas l'air de bien respecter la loi (demande de DG pour bail mobilité, intention de faire des retenues pour dégradations alors que pas d'EDLS contradictoire, croyance en ce que des photos de particulier apporte des preuves... alors que non, seules des photos d'huissier sont acceptées par des juges en cas de litiges, ...)], de conclure votre lettre par quelque chose du genre : << En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation (*) et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal judiciaire (*) où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >> (*) voir juste en-dessus du § M de mon topo : Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216 Saisine du tribunal : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783 Je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2 ATTENTION : Correction ici du § II-G Le texte juste est : << En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>, et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges". A votre disposition si questions. cdt.

PierreR_5714 · Answer

Bonjour, 

Je vous remercie pour votre temps et réponse précise.

Le montant du loyer hors charges est de 400€ et de 50€ de forfait de charges soit au totale 450€.

J’ai rédigé la lettre en fonction de tous vos précieux conseils. Mais si je l’envoie, juridiquement peuvent-ils me causer problèmes  ? 


Cdt

PierreR_5714 · Answer

Le mot « forfait » est bien écrit ( voir photo joint ) 
J’ai quitté l’appartement et rendu les clés, le 12 mai dernier. 
Mon DG était de 450€, soit un mois de loyer avec le forfait de charges.

PierreR_5714 · Answer

Bonsoir, 

J’ai rédigé une lettre de mise en cause / demeure 
Souhaitez vous que je vous l’envoie afin que vous puissiez me donner votre avis ? 

Cdt

PierreR_5714 · Answer

Voici la lettre : 

«  Monsieur,

Je fais référence à notre contrat de location type « mobilité » signé le 31/07/2020 situé au [ x ] et pour lequel un dépôt de garantie d’un montant de quatre cent cinquante euros a été versé au moment de la signature du bail.

Conformément à l’article 25-17 de la loi ELAN du 6 juillet 1989 portant sur les « rapports entre bailleurs et locataires dans le cadre d’un bail mobilité » qui dit je cite : 
«  aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur », ce dernier n’aurait donc dû ne jamais être demandé de votre part.
De plus, ayant intégré et quitté l’appartement sans que vous n’ayez réalisé au préalable un état des lieux d’entrée et de sortie, en ma présence et conforme juridiquement, la retenue du dépôt de garantie n’est donc pas recevable car seul ce dernier peut légalement prouver des dégradations quels qu’elles soient. Nous sommes donc dans une situation totalement hors réglementaire.
Je vous transmet donc par la présente lettre, de procéder au remboursement de la somme de quatre cent cinquante euros.


D’autre part, je vous informe qu’en l’absence de règlement de remboursement du dépôt de garantie les interêts légaux commenceront à courir à compter du 13 juillet 2022 soit deux mois après mon départ, comme le veut la législation en vigueur (article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). 


J’attend donc de votre part une régularisation immédiate de cette situation, dans le cas contraire je saisirai un juge conciliateur compétent et bien plus si la situation l’oblige. »

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