Refus permis de construire

Stephdu54
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Stephdu54
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8 août 2022
- 8 août 2022 à 15:34
Bonjour,
J'aurais aimé avoir votre avis sur ma situation. Nous avons déposé une demande de permis
d'amanager qui à été accordée en décembre 2020. Le 6 septembre 2021, nous avons reçu un refus de permis de construire, basé uniquement sur l'avis des ABF ( nous sommes en zone classée), sans aucune allusion au PLU.
Nous avons déposé une seconde demande, mais nouveau refus. Cette fois, la commune fais valoir que le PLU a changé et qu'il n'est plus possible de construire une maison sur notre terrain. Dans une attestation signée par l'ancien maire et le maire actuel, la commune nous certifie que le nouveau PLU est entré en vigueur le 21 juillet 2021, soit 20 jour avant le premier refus. Ma question est simple, le maire peut-t-il baser le second refus sur le nouveau PLU alors qu'il n'en n'est pas fais mention sur le premier?
Merci de votre réponse

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Josh Randall
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14 juin 2022 à 00:38
Bonjour

Ce permis d’aménager , il consiste en quoi? En une division d'une parcelle en plusieurs lots ? C'est pour un lotissement ?
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Stephdu54
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14 juin 2022 à 04:48
Bonjour, le terrain en question était une partie du jardin de la maison voisine. Nous avons fait appel à un géomètre pour la découpe et le bornage. Etant en zone Bâtiments de France, nous avons dû déposer un demande de permis d'aménager pour la construction d'une maison individuelle.
Le permis d'aménager à été validé par l'ABF en décembre 2020.
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Josh Randall
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14 juin 2022 à 11:46
Merci pour la précision.

nous avons reçu un refus de permis de construire, basé uniquement sur l'avis des ABF ( nous sommes en zone classée), sans aucune allusion au PLU. 

Rien d'anormal ni d'illégal car l'avis de l'ABF est un avis conforme. C'est à dire que la commune est tenu de le suivre. Donc si l'avis est négatif, le refus est obligatoire. Quel est le motif de refus invoqué ?

Cette fois, la commune fais valoir que le PLU a changé et qu'il n'est plus possible de construire une maison sur notre terrain

C'est là où se situe le problème. Si la division avait été effectuée en vue de créer un lotissement, les règles du PLU auraient été figées pendant 5 ans et la commune n'aurait pu refuser le projet (article L442-114 du code de l'urbanisme.

Dans votre cas, comme il s'agit d'un détachement de parcelle simple non créateur de lotissement, cette règle ne peut s'appliquer et le refus de permis de construire semble justifié.


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Stephdu54
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8 août 2022

14 juin 2022 à 19:52
Merci pour la réponse. Je vais tenter d'être plus précis. Au besoin, je peux poster une cope des refus.
Le premier refus de l'ABF est motivé par la conservation du mur de soutien de notre terrain. Le terrain est surélevé par rapport à la route, et le mur doit être conservé au maximum ( info déjà présente dans le permis d'aménager). Pour le premier refus, la mairie se base sur cet avis uniquement. Nous avons repris contact avec l'ABF avant de redeposer une demande pour lui soumettre une copie de notre projet. Ce dernier à validé (oralement) notre projet. Dépose de la seconde demande, et nouveau refus de l'ABF, nous demandant cette fois de construire derrière le mur sans y toucher. Au delà du fait que cette demande est nouvelle, elle est aussi impossible à respecter, puisque le PLU ancien et nouveau oblige de construire en limite de propriété. De plus, sans toucher au mur, il n'y à aucun acces possible au terrain, puisque d'un côté le terrain se termine en allignement avec la maison voisine et de l'autre côté le mur sur prolonge sur la partie du terrain appartenant au second voisin.
Par contre, cette fois, les motivations refus sont complétés par le non respect des règles du " nouveau" PLU, qui était déjà en vigueur lors du premier refus, d'où ma surprise de l'absence de ces remarques dans le premier refus.
Aujourd hui, je me retrouve avec un terrain sur lequel je ne peux pas construire, sur lequel je n'ai aucune possibilité d'accéder. Dans l'attente de vos retours, je vais déposer une demande recours aupres de la mairie sur le fais que le terrain à fais l objet d'une demande de permis d'aménager et que de ce fait aucune modification du PLU n'est possibles durant 5 ans ( j'ai bien noté votre remarque sur le fais qu'il ne s'agit pas de la construction d'un lotissement et que cette règle ne s'applique pas), afin de stopper le délai de recour.
D'autre part, pouvez-vous me confirmer ce sue j'ai trouvé quand au délai maximum de réponse de l'ABF. Selon ce que j'ai trouvé, le délai d'instruction du dossier est porté de 1 à 3 mois, et l'ABF dispose de 2 mois pour remettre son avis, à défaut de quoi il est présumé avoir rendu un avis favorable sans recommandations.( dans mon dossier, l'ABF a remis sa décision 10 jours avant le terme des 3 mois.
Espérant ne pas avoir été trop long, je vous remercie par avance de l'aide que pourrez m'apporter.
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Josh Randall
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12 août 2022
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14 juin 2022 à 22:31
En théorie, et même en pratique, l'ensemble des motifs de refus auraient dû être exposés dans la première décision. Si le projet n'est pas modifié par rapport au premier dépôt est donc possible de s'interroger sur la régularité de la décision.
A voir avec le contrôle hiérarchique (préfe ) ou directement auprès du tribunal administratif.

Comme il est possible de s'interroger sur les motivations de l'UDAP alors que le projet semble respecter les remarques formulées (est-ce le même architecte qui a fait le premier avis ?)
Dans ce cas, si vous contestez l'avis de l'ABF, cela ne peut se faire qu'auprès du préfet de région.

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Stephdu54
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8 août 2022

15 juin 2022 à 19:29
Merci pour votre réponse.
Je vais tenter un recours à la fois contre la mairie et contre l'ABF.
Et oui, c'est le même ABF qui a émis les deux avis.
Le second avis n'est d'ailleurs qu'un copier-coller du premier, a 1 ou 2 détails près. Le nouveau projet tiens compte de la totalité des recommandations, mais l'ABF reprends exactement les mêmes mot pour mot dans le second refus. A croire qu'il n'a même pas examiné notre demande????????
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Stephdu54
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8 août 2022

16 juin 2022 à 19:39
Bonjour, pour vous permettre d'avoir un suivi de mon dossier, je vous joint une copie du courrier AR que je vais envoyer demain à la mairie.
A la suite de vos messages, j'ai vérifié les termes du permis d'aménager, et celui-ci fait explicitement référence à un lotissement d'un lot, donc votre remarque sur le délai de 5 ans doit s'appliquer. je vous tiendrai au courant de la réponse de la mairie


Concerne : Demande de recours gracieux

Madame le Maire,

Par la présente je vous invite à revoir votre décision de refuser de nous accorder un permis de construire sur notre terrain de la rue ..., affiché le 19 avril 2022 et reçu le 21 avril 2022.
Le délai pour demander un recours gracieux étant de Deux mois, le présent recours répond à ce délai.
Veuillez trouver ci-dessous les motifs de ma demande.
1. Comme le prévois l’article L-424-3 du code de l’urbanisme, « la motivation d’un refus de permis de construire doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition ». Cet article tend à éviter de se voir opposer une succession « abusive » de refus, à chaque fois fondée sur de nouveaux motifs.
En l’espèce, dans votre refus du 12 octobre 2021, il n’est fait référence qu’à l’avis défavorable de l’Architect des Bâtiments de France, sans aucune référence à des non-conformités en regard du PLU.
L’article cité ci-dessus, rend donc sans effet, les motifs de refus du second permis de construire en date du 19 avril 2022, qui font référence à un non-respect des articles 6 et 7 du PLU, ces derniers n’ayant pas été soulevé lors du premier refus.
Il en va de même pour les motifs soulevés par l’ABF. Dans son premier avis, l’ABF indique que « la construction devra s’implanter en limite de propriété SUD-EST afin de conserver un maximum de linéaire du mur maçonné apparent. »
La seconde demande prends bien en compte la demande de conservation d’un maximum de linéaire puisque seul une longueur du mur équivalente à la largeur totale de la construction sera détruite. Nous avons même proposé dans la demande de permis de construire de reconstruire une partie de ce mur. L’article L-424-3 du code de l’urbanisme rend donc sans effet la demande de l’ABF de construire derrière le mur, et ne peux donc motiver votre décision de rejet.
2. Concernant les délais de réponse de l’Architect des bâtiments de France, l'article R 423-67 du code de l'urbanisme prévoit sans aucune équivoque que ce délai est de deux mois et que passé ce délai, l'ABF est réputé avoir émis un avis favorable.
"Article R*423-67
Version en vigueur depuis le 23 juin 2019


Modifié par Décret n°2019-617 du 21 juin 2019 - art. 2

Par exception aux dispositions de l'article R. * 423-59, le délai à l'issue duquel l'architecte des Bâtiments de France est réputé avoir donné son accord ou, dans les cas mentionnés à l'article L. 632-2-1 du code du patrimoine, émis son avis favorable est de deux mois lorsque le projet soumis à permis est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques.
Par exception aux dispositions de l'article R. * 423-59, le délai à l'issue duquel l'architecte des Bâtiments de France est réputé avoir émis un avis favorable est de deux mois :
a) Lorsque le projet soumis a permis de construire ou d'aménager est situé dans un site inscrit ;
b) Lorsque le projet soumis a permis est situé dans un site classé ou en instance de classement.
Par courrier du 27 janvier 2022, le service instructeur ........., nous a informé que notre demande faisait l’objet d’une modification du délai d’instruction. Ce même document fait référence à l’article R. 423-67, et précise que « l’ABF doit avoir notifié, dans les délais prévus mentionnés aux articles R. 423-59 et R. 423-67 du code de l’urbanisme, un avis défavorable ou un avis favorable avec prescriptions. »
En l’occurrence, il apparait que ce délai de 2 mois pour émettre un avis n’a pas été respecté par l'ABF, puisque le courrier de la ...... est daté du 27 janvier 2022 et la réponse de l’ABF est datée du 06/04/2022, soit au-delà des deux mois. L’ABF est donc réputé avoir rendu un avis favorable sans prescriptions.
Cet avis ne peut donc pas servir de motivation à votre refus.
3. Concernant la référence faite par Madame le Maire à la mise en place d’un nouveau PLU, il convient de remarquer dans un premier temps que, selon l’attestation signée par madame le Maire, le nouveau PLU a été validé le 26 juillet 2021, soit 13 jours après le dépôt de notre première demande, et près de 3 mois avant son rejet. Il est donc difficile de croire qu’aucune référence à ce nouveau PLU n’ai été inclue en motivation du premier rejet.
D’autre part, notre terrain à fait l’objet d’une demande de permis d’aménager qui à été validée en date du 28/12/2020. Cette demande fait explicitement référence à un lotissement de 1 lot.
L’article L 442-14 du code de l’urbanisme indique que « Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. »
En application de cet article, la référence à ce nouveau PLU comme motivation du second refus n’est pas recevable.
Au regard de tout ce qui précède, il apparait que rien ne devrait s’opposer à un accord de permis de construire dans les délais les plus brefs. Aussi, je vous invite à bien vouloir réviser votre décision.

Dans l’attente de votre réponse, je vous prie de croire, Madame le Maire, à l’assurance de mes sentiments les meilleurs.
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Josh Randall
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Dans l'attente de vous lire donc...
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4 août 2022 à 18:24

Bonjour,

Nous venons de recevoir la réponse de la mairie, qui reconnaît son erreur et nous autorise finalement à construire. Seulement je me demande quelle date sera apposé sur le nouveau permis de construire. Je pose cette question car, à la date du refus contesté, nous étions dans le délais de 12 mois de validité de notte CCMI, mais le constructeur fait valoir que maintenant les 12 mois sont passés et qu'il faut signé un nouveau CCMI avec une augmentation de pres 40% du tarif. Savez vous si il existe-t-il un article ou une jurisprudence qui impose que la date du nouvel avis soit la meme que celle de l'avis contesté?

Merci

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Josh Randall
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8 août 2022 à 13:23

Bonjour

Seulement je me demande quelle date sera apposé sur le nouveau permis de construire.

La commune devrait être dans l'obligation de "rapporter" la décision et produire un nouvel arrêté autorisant les travaux. Peu importe la date à laquelle elle sera produite, elle annulera le refus qui vous a été notifié.


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Stephdu54
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8 août 2022 à 15:34

Bonjour et merci encore une fois pour vos réponses. En ce qui me concerne, la date a son importance. En effet, à compter du 29 mai 2022, mon ccmi a dépassé les 12 mois, et mon constructeur demande donc la signature d'un nouveau contrat avec révision du prix et donc une augmentation de près de 40%????????

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