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dna.factory
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Modifié le 9 juin 2022 à 14:35
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Comment se prémunir d'un tel soucis ?
Ne rien signer avec les nouveaux tant que l'ancien locataire est dans les lieux.
L'autre solution/protection pour le bailleur consiste à s'assurer d'inscrire dans le bail que le montant des indemnités d'occupations, dues si le locataire ne quitte pas le logement à la date prévue, seront de trois fois le montant du loyer.
Ce qui a tendance à démotiver les locataires à rester, et l'argent du permettra au propriétaire d'héberger les nouveaux locataires.
Bien sur, si l'ancien locataire décide de ne pas payer de son plein gré, nécessitant un passage en justice à la sortie duquel il s’avérera insolvable, la pratique ne sera pas à la hauteur de la théorie.
Ne rien signer avec les nouveaux tant que l'ancien locataire est dans les lieux.
L'autre solution/protection pour le bailleur consiste à s'assurer d'inscrire dans le bail que le montant des indemnités d'occupations, dues si le locataire ne quitte pas le logement à la date prévue, seront de trois fois le montant du loyer.
Ce qui a tendance à démotiver les locataires à rester, et l'argent du permettra au propriétaire d'héberger les nouveaux locataires.
Bien sur, si l'ancien locataire décide de ne pas payer de son plein gré, nécessitant un passage en justice à la sortie duquel il s’avérera insolvable, la pratique ne sera pas à la hauteur de la théorie.
djivi38
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9 juin 2022 à 14:42
9 juin 2022 à 14:42
bonjour,
vous pouvez conclure un contrat de location avec des nouveaux locataires dès maintenant en incluant une "date d'effet" au 09/07 :
- le DG (Dépôt de Garantie) DOIT être versé le jour de la signature du contrat contre reçu et mention sur le contrat du montant versé.
Chacune des parties prenantes repart avec son propre exemplaire.
- le 1°loyer+charges doit être payé au prorata le jour de la remise des clés le jour de l'EDLE (État Des Lieux Entrant) : (loyer+charges) / 31 jours (juillet) x 23 jrs (du 09/07 inclus au 31).
Les loyers suivants seront pour les mois suivants (peu importe qu'ils aient 31, 30, 28 ou 29 jours), et le dernier moi dû sera aussi au prorata.
Si le locataire actuel refuse de quitter son logement le 08/07, vous devrez :
- entamer une procédure d'expulsion contre lui
- loger les nouveaux locataires dans un logement identiques dans le même secteur.
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose la lecture d’un de mes topos, ainsi que celle des liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2
cdt.
vous pouvez conclure un contrat de location avec des nouveaux locataires dès maintenant en incluant une "date d'effet" au 09/07 :
- le DG (Dépôt de Garantie) DOIT être versé le jour de la signature du contrat contre reçu et mention sur le contrat du montant versé.
Chacune des parties prenantes repart avec son propre exemplaire.
- le 1°loyer+charges doit être payé au prorata le jour de la remise des clés le jour de l'EDLE (État Des Lieux Entrant) : (loyer+charges) / 31 jours (juillet) x 23 jrs (du 09/07 inclus au 31).
Les loyers suivants seront pour les mois suivants (peu importe qu'ils aient 31, 30, 28 ou 29 jours), et le dernier moi dû sera aussi au prorata.
Si le locataire actuel refuse de quitter son logement le 08/07, vous devrez :
- entamer une procédure d'expulsion contre lui
- loger les nouveaux locataires dans un logement identiques dans le même secteur.
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose la lecture d’un de mes topos, ainsi que celle des liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2
cdt.
_lael_
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9 juin 2022 à 15:51
9 juin 2022 à 15:51
Cependant, si je leur fais un bail pour une prise du logement à partir du 9 juillet et que, malheureusement, le précédent locataire décide de ne pas partir et reste 3 semaines de +, je crois que c'est au bailleur de trouver une solution d'hébergement ?
En complément des réponses précédentes, il faut bien rappeler que celui qui est en tort c'est le locataire qui se maintiendrait dans le logement au-delà de la date d'échéance du préavis.
En conséquence, c'est lui qui devra indemniser pour tout préjudice causé par son maintien dans le logement.
Certes, en tant que bailleur, c'est vous qui devrez loger à vos frais ou indemniser votre "nouveau locataire" en attendant que le logement se libère, mais vous pourrez à votre tour vous retourner contre l'ancien locataire.
Et ainsi lui demander :
- Des indemnités d'occupation potentiellement fortement majorées par rapport au dernier loyer versé
- Des dommages et intérêts pour couvrir vos frais et/ou pénalités vis à vis du nouveau locataire qui ne peut pas emménager
- Des dommages et intérêt pour votre propre préjudice
Bien entendu, seul un juge peut les accorder, donc il faudra saisir le tribunal à défaut d'accord amiable.
Il faut aussi être sûr que l'ancien locataire est solvable, sinon mieux vaut ne pas prendre de risque quitte à "perdre" quelques jours de loyers.
Merci pour vos réponses, c'est très clair.
Si je résume :
Soit je prends le risque de signer le nouveau bail maintenant, quitte à devoir payer une indemnité aux nouveaux locataires mais avec la possibilité de me retourner contre l'ancien locataire.
Le seul soucis c'est qu'il faut la trésorerie pour tenir jusqu'au jugement.
Soit je signe le bail au moment du départ du locataire actuel, quitte à perdre qq jours mais au moins pas de frais à avancer. Le seul soucis c'est que si les nouveaux locataires changent d'avis et me font faux bond, comme aucun bail n'a été signé, je n'ai plus qu'à chercher un nouveau locataire, au risque de perdre qq semaines voir mois de loyers
Un choix difficile, mais par tranquillité d'esprit je vais opter pour l'option 2
Merci a vous
Si je résume :
Soit je prends le risque de signer le nouveau bail maintenant, quitte à devoir payer une indemnité aux nouveaux locataires mais avec la possibilité de me retourner contre l'ancien locataire.
Le seul soucis c'est qu'il faut la trésorerie pour tenir jusqu'au jugement.
Soit je signe le bail au moment du départ du locataire actuel, quitte à perdre qq jours mais au moins pas de frais à avancer. Le seul soucis c'est que si les nouveaux locataires changent d'avis et me font faux bond, comme aucun bail n'a été signé, je n'ai plus qu'à chercher un nouveau locataire, au risque de perdre qq semaines voir mois de loyers
Un choix difficile, mais par tranquillité d'esprit je vais opter pour l'option 2
Merci a vous
dna.factory
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9 juin 2022 à 17:49
9 juin 2022 à 17:49
Le seul soucis c'est qu'il faut la trésorerie pour tenir jusqu'au jugement.
Et surtout comme indiqué, vos anciens locataires s'assureront de ne pas avoir l'argent pour payer.
si les nouveaux locataires changent d'avis et me font faux bond, comme aucun bail n'a été signé, je n'ai plus qu'à chercher un nouveau locataire
C'est malheureusement le jeu.
A moins d'avoir recours à des intermédiaires qui font office d'assurance en échange de leur com', il n'y a pas de solution parfaite. Juste une analyse des risques.
Et surtout comme indiqué, vos anciens locataires s'assureront de ne pas avoir l'argent pour payer.
si les nouveaux locataires changent d'avis et me font faux bond, comme aucun bail n'a été signé, je n'ai plus qu'à chercher un nouveau locataire
C'est malheureusement le jeu.
A moins d'avoir recours à des intermédiaires qui font office d'assurance en échange de leur com', il n'y a pas de solution parfaite. Juste une analyse des risques.
_lael_
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Modifié le 9 juin 2022 à 17:54
Modifié le 9 juin 2022 à 17:54
C'est l'idée.
Je comprends totalement votre décision.
D'autant qu'il y a aussi les "aléas juridiques" :
- Le juge de fond peut décider d'accorder moins que demandé pour les dommages et intérêts.
- Le juge peut également accorder un montant inférieur en remboursement des frais de justice que le coût réel des frais de justice.
- Les délais de procédures avec l'avance des frais.
Je comprends totalement votre décision.
D'autant qu'il y a aussi les "aléas juridiques" :
- Le juge de fond peut décider d'accorder moins que demandé pour les dommages et intérêts.
- Le juge peut également accorder un montant inférieur en remboursement des frais de justice que le coût réel des frais de justice.
- Les délais de procédures avec l'avance des frais.
djivi38
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9 juin 2022 à 18:15
9 juin 2022 à 18:15
"Soit je signe le bail au moment du départ du locataire actuel, (...), comme aucun bail n'a été signé, (...) "
Contradictoire !!
Si vous concluez avec un nouveau locataire un contrat de location au moment du départ du locataire actuel, vous aurez bien un contrat signé.... et si ce nouveau locataire ne veut plus de ce logement, il devra vous donner son congé en respectant le préavis adéquat.
-
kilop
>
djivi38
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5 mars 2025
9 juin 2022 à 18:19
9 juin 2022 à 18:19
Bien sûr, j'évoquais plutôt l'éventualité que finalement au moment où je propose de signer le bail (lors du départ de l'ancien locataire) les nouveaux locataires me disent : ben finalement non merci j'ai trouvé ailleurs :-)
La législation juridique et financière évolue en permanence...
9 juin 2022 à 15:10
le montant des indemnités d'occupation, pour un contrat de résidence principale régi par la loi du 6/7/1989, sont égales au montant du loyer, mais peuvent aller ""jusqu'à 3 fois le montant du loyer SEULEMENT sur décision d'un juge"".
cdt.