Charges récupérables - litige

Bonjour

J'ai rejoint une coloc en Mars 20 à Courbevoie, en non meublée. Pas de bail communiqué, pas d'EDLE, avenant signé qui mentionne un loyer hors charges de 800€.

Lorsque j'ai indiqué mon souhait de quitter la coloc, mon propriétaire a commencé à me réclamer le paiement des charges locatives des année 2020 et 2021. J'ai pris la décision de ne pas verser les deux derniers mois de loyer (ayant versé une caution de deux loyers lors de mon arrivée).

Lorsque je suis arrivé dans cette coloc, il était convenu à l'oral que le loyer était de 800€ et que des charges ne seraient pas réclamées puisque 1) l'état de l'appartement est dans un état très très limite (vétusté, moisissure au mur, latte de parquet défoncées) et 2) il n'y avait pas de chauffage puisque les robinetteries étaient cassées. Je précise que des travaux ont été réalisés durant l'hiver 2020/2021.

J'ai aussi réalisé des travaux de remise à neuf des murs dans l'appartement (main d'oeuvre à mes frais, fourniture payée par le propriétaire).

Mon approche est la suivante ; si j'avais su que des charges locatives seraient réclamées, jamais je n'aurai rejoint cette colocation. Je mets en avant la notion de vice de consentement et de dol. Quelles sont les chances d'obtenir gain de cause devant un juge en prouvant que le propriétaire n'est pas de bonne foi.

Un évènement majeur s'est aussi produit une dizaine d'années avant mon arrivée ; l'appartement était occupée par une personne cenile qui avait 10 chiens, certains sont morts et ont déféqués dans l'appartement (d'après le gardien de l'immeuble). Je ne l'ai su qu'au bout de 6 mois dans l'appartement.

Je précise que je fais tout pour trouver un accord à l'amiable avec le proprio et verser par exemple la moitié des charges réclamées.

Merci de votre aide
LG