Achat d’un appartement avec locataire sur place
Gwen44
-
11 mars 2022 à 08:33
djivi38 Messages postés 52298 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 décembre 2024 - 11 mars 2022 à 20:03
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dna.factory
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11 mars 2022 à 09:53
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Avant de vous lancer dans l'investissement locatif, il est important de savoir une chose. Les lois sont completement asymétriques en terme de location. Le bailleur n'a quasiment aucun droits. C'est pourquoi il est important de bien se renseigner avant.
Par exemple, dans le cas présent, vous ne pourrez rien faire pendant 3 ans (tant que le locataire paye son loyer).
Dans trois ans, vous pourrez re-évaluer le loyer sous condition. Nantes étant sûrement zone tendue, cela sera condition au diagnostique énergétique.
Vous ne pourrez jamais mettre fin au bail pour 'changer de locataire'. Seul seront possible les fins de bail pour reprise (vous ou votre famille proche va habiter dans ce logement en résidence principale pendant 6-12 mois au moins), ou en cas de faute du locataire (nuisances ou mauvais payeur).
Hormis l’augmentation annuel légale
Attention, cette augmentation doit être indiquée au bail. Sinon, vous n'avez pas le droit de l'appliquer.
Bref, pour moi, au vu des infos fournies, on est sur un mauvais plan.
Par exemple, dans le cas présent, vous ne pourrez rien faire pendant 3 ans (tant que le locataire paye son loyer).
Dans trois ans, vous pourrez re-évaluer le loyer sous condition. Nantes étant sûrement zone tendue, cela sera condition au diagnostique énergétique.
Vous ne pourrez jamais mettre fin au bail pour 'changer de locataire'. Seul seront possible les fins de bail pour reprise (vous ou votre famille proche va habiter dans ce logement en résidence principale pendant 6-12 mois au moins), ou en cas de faute du locataire (nuisances ou mauvais payeur).
Hormis l’augmentation annuel légale
Attention, cette augmentation doit être indiquée au bail. Sinon, vous n'avez pas le droit de l'appliquer.
Bref, pour moi, au vu des infos fournies, on est sur un mauvais plan.
_lael_
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Modifié le 11 mars 2022 à 17:06
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Vous ne pouvez faire réévaluer un loyer sous évaluer qu'au renouvellement du bail, tous les 3 ans donc (cf https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312.
Les possibilités de donner congés au locataire pour qu'il quitte le logement sont également très encadrées et limitées (cf https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929)
Concernant les travaux d'amélioration, vous ne pouvez ni imposer leur réalisation ni imposer une augmentation du loyer au locataire.
Par contre c'est possible de signer un avenant au bail prévoyant une augmentation de XX€/mois de loyer une fois que les travaux listés auront été effectués si tout le monde est d'accord. Avenant devant être signé avant la réalisation des travaux pour éviter tout soucis bien entendu.
Pour la réévaluation du loyer chaque année selon l'indice insee des loyers il faut qu'une clause au bail le permette.
Bien entendu, avant d'acheter, demandez à l'ancien propriétaire les justificatifs de paiement régulier du loyer par le locataire en place.
Et dans l'idéal demandez à faire figurer ces informations à l'acte notarié pour ne pas que le vendeur soit tenté de déformer la vérité.
Les possibilités de donner congés au locataire pour qu'il quitte le logement sont également très encadrées et limitées (cf https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929)
Concernant les travaux d'amélioration, vous ne pouvez ni imposer leur réalisation ni imposer une augmentation du loyer au locataire.
Par contre c'est possible de signer un avenant au bail prévoyant une augmentation de XX€/mois de loyer une fois que les travaux listés auront été effectués si tout le monde est d'accord. Avenant devant être signé avant la réalisation des travaux pour éviter tout soucis bien entendu.
Pour la réévaluation du loyer chaque année selon l'indice insee des loyers il faut qu'une clause au bail le permette.
Bien entendu, avant d'acheter, demandez à l'ancien propriétaire les justificatifs de paiement régulier du loyer par le locataire en place.
Et dans l'idéal demandez à faire figurer ces informations à l'acte notarié pour ne pas que le vendeur soit tenté de déformer la vérité.
Gwen4431
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11 mars 2022 à 19:07
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Bonsoir, Merci à vous deux. Le DPE va être réalisé pour la mise en vente donc je verrais son niveau pour une hausse possible d’ici 3 ans.
Très bon week-end à vous
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djivi38
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Modifié le 11 mars 2022 à 20:05
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bonjour,
Il faut distinguer :
- la "révision" annuelle du loyer selon l'indice Insee des loyers, qui peut être faite donc chaque année SI et seulement SI elle a été prévue au moment des signatures du contrat de location ET que le locataire ne peut PAS refuser (si le calcul est juste),
- et la "ré-évaluation" du loyer en cas de loyer sous-estimés, qui ne peut se faire que sous conditions (zone tendue, 1 seule fois ET à l'échéance du bail en cours, ...) et avec un protocole "trèèèès" strict ET que le locataire est en droit de refuser : ce n'est donc qu'une "proposition" du bailleur d'une ré-évaluation de loyer.
cdt.
Il faut distinguer :
- la "révision" annuelle du loyer selon l'indice Insee des loyers, qui peut être faite donc chaque année SI et seulement SI elle a été prévue au moment des signatures du contrat de location ET que le locataire ne peut PAS refuser (si le calcul est juste),
- et la "ré-évaluation" du loyer en cas de loyer sous-estimés, qui ne peut se faire que sous conditions (zone tendue, 1 seule fois ET à l'échéance du bail en cours, ...) et avec un protocole "trèèèès" strict ET que le locataire est en droit de refuser : ce n'est donc qu'une "proposition" du bailleur d'une ré-évaluation de loyer.
cdt.
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