Dégât des eaux suite à des travaux irréguliers

Question

Bonjour, à tous et à toutes. Merci par avance pour l'intérêt que vous porterez à ma demande.

Mon voisin situé immédiatement au-dessus de mon appartement, à fait construire irrégulièrement (aucun accord de la copropriété) deux douches à l'italienne ainsi qu'un WC pour louer son bien en Airbnb. Pour ce faire, il a creusé dans la chape en béton pour faire passer les canalisations des douches et du WC. Hormis les problèmes que je rencontre avec les occupants du Airbnb, je n'avais pas de problème avec ces travaux.

Sauf que voilà, cela fait maintenant deux mois que je subis un dégât des eaux. Il ne s'agit pas d'un dégât des eaux important dans la mesure où l'eau ne coule pas, mais une humidité importante (90%) abime les murs et les plafonds de plusieurs pièces dans mon appartement. De la moisissure et des cloques se forment sur certaines zones. L'experte mandatée par mon assurance est passé et a expertisé les dégâts, sauf que rien ne peut être fait tant que c'est humide. J'ai acheté récemment mon appartement, et ce sinistre retarde mes travaux, et ainsi mon emménagement.

Le propriétaire du dessus me promet des solutions au compte goute (sans mauvais jeu de mot), mais sans jamais vouloir réparer ses douches. Chaque semaine, il me promet de faire venir son plombier, mais décale le passage à la semaine suivant. En attendant, son Airbnb est bien loué en permanence.

Mes questions sont :
- Dois-je patienter davantage ?
- Puis-je demander la destruction des douches ? ou devrais-je me focaliser sur la réparation de la fuite ?
- Dans le cas où la situation durerait plus longtemps, suis-je en droit de demander des dommages et intérêts pour la perte de jouissance ?

Merci par avance !

Josh Randall · Accepted Answer

Bonjour

Est-ce que l'installation de ces douches est réellement soumise à autorisation de l'assemblée générale (et quels sont les travaux qui nécessitent une autorisation) ?
Est-ce que la location  de courte durée est autorisée par le règlement de copropriété ?
Est-ce que la copropriété est située dans une zone soumise à déclaration/autorisation de mise en location (se renseigner en mairie) ?
Qu'en dit votre assurance (et éventuellement votre assistance juridique) par rapport aux désordres provoqués par cette humidité excessive ?

vincent · Answer

Bonjour Monsieur.

Tout d'abord, merci infiniment d'avoir pris le temps de lire mon message.

Pour répondre à vos questions, la création de ces deux nouvelles douches n'est probablement pas soumise à une autorisation en elle-même, mais s'agissant de douches à l'italienne (au même niveau que le plancher), et n'ayant pas de colonne à proximité immédiate, des saignés ont du être creusées dans la chape en béton, qui d'après le règlement de copropriété, appartient aux parties communes. Il en va de même pour les canalisations verticales (eaux noires et eaux usées).

Le règlement de copropriété stipule que seul l'occupation bourgeoise est autorisée. Cependant, j'ai lu sur internet que la mention "occupation bourgeoise stricte" doit figurer sur le règlement pour faire arrêter une location. Dans tous les cas, si le désordre s'arrête aux désagréments de la location saisonnière, nous serions déjà plus qu'heureux.

Concernant la zone, il s'agit de Ivry-sur-Seine, et le logement concerné est une résidence secondaire. J'ai cru comprendre qu'à Paris et dans la petite couronne, un changement d'usage est nécessaire. Le logement sera ainsi transformé en local « commercial ». Mais d'après le règlement de copropriété, je cite "Les appartements ne pourront être qu'occupés bourgeoisement, ou affectés à l'exercice d'une profession libérale. La location en meublé d'appartement entier est autorisée.". Je ne sais pas vraiment comment interpréter ce règlement, et si il va à l'encontre de la location saisonnière.

Enfin, j'ai contacté mon assurance, qui va m'indemniser le montant de l'expertise (qui est d'après moi largement sous-évalué). Le problème de fond de cette histoire est que d'un côté, rien n'est entrepris pour faire cesser le dégât des eaux. D'un autre côté, aucun travaux ne peut démarer tant que l'humidité persiste (100% en permanence). J'ai également contacté ma protection juridique mais qui est malheureusement très lente. J'ai fait intervenir un huissier de justice à mes frais pour constater les dégâts et pour tenter de faire réagir la partie adversaire, mais rien n'y fait.

Je reste à votre disposition pour vous apporter plus de détails.

Très cordialement

Josh Randall · Answer

Bonjour

Le logement sera ainsi transformé en local « commercial ».
Non. Ce sera toujours un logement. Comme l'est une chambre d'hôte ou un hôtel.
Constitue un changement d'usage le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (article L631-7 du code de la construction et de l'habitation).

L'obligation de faire les démarches de changement d'usage est donc obligatoire.

Mais comme justement précisé par djivi38, le règlement de votre copropriété n'autorise pas ce type de location. Vous avez la possibilité d'en informer qui de droit.

Pour ce qui est de votre protection juridique, je vous invite à la relancer régulièrement pour savoir où en est votre dossier. vous pouvez d'ailleurs l'informer de cette interdiction de location de courte durée.

Bonne journée

Rochat1 · Answer

Bonjour,

Cour de cassation de Paris du 11 mai 2017
Cette fois-ci, une activité de type vers Airbnb, est considéré comme une activité d'hôtellerie, et autorise une copropriété à interdire la location saisonnière au titre de la clause habitation bourgeoise exclusive (ce que l'on appelle des copropriétés d'habitation bourgeoise).

Cdlt.

Dégât des eaux suite à des travaux irréguliers

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