Servitude de vue et clôture

Signaler
-
Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021
-
Bonjour, sur le point d'acheter un terrain, nous avons eu la surprise de découvrir une servitude de vue dont voici la teneur :
" Le propriétaire du fonds servant concède au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, à titre de servitude réelle et perpétuelle, une servitude de vue d’ouvertures existantes des fenêtres au Nord de la maison située sur le fonds dominant.
Cette ouverture est figurée à la photo de la façade Nord, ci annexée aux
présentes et approuvé par les PARTIES. (PLAN 3).
Etant ici précisé qu’il existe une fenêtre non visible sur la photo au rez-dechaussée, figurée en rouge sur la photo, correspondant à la fenêtre de la salle d’eau.
Elle ne pourra pas être obstruée et aucune plantation ne pourra être effectuée devant elle qui viendrait à diminuer son efficacité.
Son entretien se fera aux frais exclusifs du propriétaire du fonds dominant qui ne pourra y apporter aucune modification dans le cours du temps, sauf autorisation du propriétaire du fonds servant et sauf simples travaux d’entretien ou de réparation par suite de vétusté. "
Est-ce que cela nous empêche d'ériger une clôture à 2 mètres (conforme au PLU bien sûr) et de planter une haie ? Sachant que la maison du fonds dominant est à plus de 1M90 de la limite de propriété ? Ou alors est-ce que cette servitude implique l'accord du fonds dominant pour toute séparation de terrain ? Merci pour votre réponse ! Nous sommes bloqués à cause de cette clause ...

14 réponses

Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021
14 558
¿

" que c'est une servitude de VUE et qu'elle doit donc permettre la VUE sur notre terrain ! " : pardon ?

Vous avez vérifié ?
C'est bien un vrai notaire qui s'occupe de ça ?
Avec licence en droit et tout ?

Une "vue" dans ce contexte n'est pas le fait de pouvoir "voir" ou "regarder", une "vue", en droit, est « toute ouverture sur l’extérieur permettant une vision d’un immeuble sur l’autre. » ; c'est la signification ancienne du mot.

Évidemment, à partir d'une ouverture on peut ... "voir", mais la servitude ne s'applique PAS à l'action de voir mais aux ouvertures, lesdites ouvertures devant être situées à une distance légale par rapport aux limites de propriété (1,90 et 0,60 m selon le cas).
Si elles ne le sont pas, il faut demander la création d'une servitude puisque l'ouverture est pour ainsi dire illégale et on va en quelque sorte accepter officiellement cette illégalité de départ de part et d'autre (moyennant compensation en général).

Accessoirement, on peut très bien "voir" sur le terrain d'autrui depuis une ouverture tout à fait légale ou même depuis le jardin ou le gazon et même depuis une distance de moins de 1,90 m !
Donc la "vue" avec les yeux n'est absolument pas concernée par l'instauration de servitudes, sinon il faudrait constamment interdire aux voisins de s'approcher à moins de 1,90 m ou 0,60 m de la limite de propriété : ils pourraient "voir" !
Ce sont uniquement les ouverture ou les parties de construction (escaliers, balcons, ...) qui sont concernées.

Pour aller plus loin dans le sujet, voir aussi :
http://www.remire-montjoly.fr/wp-content/uploads/2018/09/la-servitude-de-vue.pdf
https://www.checy.fr/les-vues/

et aussi :
https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1520867/servitudes-les-vues-et-les-jours
https://www.capital.fr/immobilier/servitude-vue-1374020
https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/servitude-de-vue.php

Articles que vous pouvez aussi copier-coller à l'attention pédagogique de votre notaire....


Au-delà, si la maison en question est à plus de 1,90 m de la limite de propriété, il n'y a de toute façon pas lieu de conclure une servitude puisque les ouvertures concernées sont à distance légale.
Vous pouvez donc lui rappeler cet état de fait : fenêtres à distance légale = aucune nécessité ni obligation ni besoin d'aucune servitude d'aucune sorte !


Base légale : articles 678 et 679 du code civil principalement
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430226


 
Mon notaire m'avait bien parlé du 1M90 mais je pense que le fait que son confrère ait constitué une servitude de vue alors même qu'il n'y en avait pas besoin (car ouverture au delà du fameux 1M90), l'a induite en erreur. Cependant, je suis très étonnée du manque de référence légale sur les termes utilisés dans les actes notariés ! Encore un grand merci à vos explications, elles m'auront permis d'avancer et de signer de façon sereine ! Bonne journée à vous.
Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021
14 558 > Soizic
¿¿


" elles m'auront permis d'avancer et de signer de façon sereine ! " : parce que vous allez signer une servitude totalement inutile voire illégale qui va vous entraver dans votre quotidien ad vitam aeternam, qui sera comme un boulet de voisinage que vous allez trainer à vie, qui va limiter drastiquement la jouissance complète de votre propriété, vous empêcher de clôturer votre bien, etc. ????

Vous devriez au contraire demander/exiger de votre notaire qu'elle engage sans délai la procédure pour annuler cette servitude excessive et infondée !

Ce n'est pas à vous de souffrir des grosses erreurs d'autrui pour les années à venir, en sachant de plus que l'existence d'une servitude va diminuer la valeur de votre bien à la revente...


 
>
Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021

Je ne comprends pas. Puisque la maison sur le fonds dominant est à plus d'1m90, cette servitude ne nous empêche pas de clôturer.
Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021
14 558
Peut-être.
Ou pas....

Mais cette servitude, quoi que vous puissiez en penser, s'impose à vous et s'imposera à vous dans le futur.

Il y a en particulier la mention "Elle ne pourra pas être obstruée et aucune plantation ne pourra être effectuée devant elle qui viendrait à diminuer son efficacité." qui est totalement imprécise, non quantifiable, non mesurable et donc de ce fait ouverte à toute interprétation !

Notamment la locution "diminuer son efficacité".
Qui veut dire ce qu'on veut bien lui faire dire : poser une clôture de 2 m de haut sur votre limite de propriété peut tout à fait "diminuer son efficacité" et un juge peut éventuellement vous demander de la supprimer.
Planter un arbre à cet endroit peut également avoir une conséquence similaire, etc.

Donc vu que cette soi-disant servitude ne repose à la base sur aucun motif civil réel tiré des codes, n'a aucune légitimité au fond, et vu la qualité supérieure de votre notaire qui veut vous imposer que des voisins puissent voir chez vous et se laisse "induire en erreur" par un tel acte visiblement erroné, il semble excessivement pertinent de faire rapidement ce qu'il faut pour vous débarrasser de cette servitude, non seulement infondée mais surtout potentiellement .... très très pénalisante.

Exigez cela de votre notaire ou bien même prenez un avocat : un immeuble situé à distance légale ne donne aucun motif ni pour imposer ni faire subir de servitude.

Cela posé, chacun peut tut à fait accepter de signer librement toute servitude de son choix, rien ne lui interdit, c'est même précisé dans le Code civil - article 686 - .... Donc libre à vous de vous soumettre de votre plein gré à ce diktat toxique.


 
C'est effectivement mon avis. Et même si je signe l'achat du terrain avec une nouvelle clause relative à la servitude (atteinte à la jouissance du bien, préjudice), nous ne pouvons encore attendre pour commencer les travaux. Nous allons faire en sorte d'annuler cette servitude dans les semaines qui viennent ou en atténuer la teneur.
Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021
14 558 > Soizic
" ou en atténuer la teneur. " : non !

L'an-nu-ler !
Elle n'a aucun fondement légal.
Mais ça risque de prendre un peu de temps, quand même : sauf accord réciproque, il faudra une décision de justice.
Au pire cependant, vous pouvez toujours vous lancer tel quel puis demander la suppression de la servitude ultérieurement.
Demandez conseil en ce sens à un -vrai- notaire ou à un avocat.




 
>
Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021

Oui c'est ce que je compte faire. L'annuler. Les notaires sont-ils vraiment les bons interlocuteurs pour annuler une clause ?
Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021
14 558 > Soizic
En principe oui, les vrais notaires sont les professionnels ayant compétence pour cela s'il y a accord des deux parties concernées.

Dans le cas contraire, il faudra en passer par une procédure de justice civile.
https://www.cvfinance.fr/94-352-117-comment-faire-disparaitre-une-servitude.html
Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021
14 558
¿

Quelle est l'origine de cette servitude de vue ???
Était-elle préexistante à votre achat ?

 
Non. Il s'agit d'un terrain divisé en 4 (2 maisons existantes et 2 terrains) au décès de la propriétaire. Les enfants vendent une des maisons (fond dominant) et un des terrains (fond servant). Les acheteurs de la maison ont souhaité une servitude de vue pour conserver les fenêtres côté Nord.
Messages postés
4438
Date d'inscription
mercredi 21 novembre 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
11 octobre 2021
1 973
 Sachant que la maison du fonds dominant est à plus de 1M90 de la limite de propriété 

Bonjour,
pouvez vous préciser ?
Excusez-moi, au final, je n'ai pas l'information des 1m90. Il semblerait que la servitude ait été créé parce qu'une des fenêtres se trouve à moins d'1m90 de la limite de propriété. Partons donc sur l'hypothèse qu'elle se trouve à moins d'1M90.
Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021
14 558
Nous sommes apparemment là dans le cas d'une division "de père de famille", dans lequel cas la situation existante est censée rester inchangée à tous points de vue et entérinée implicitement.
Il n'y a donc pas de servitude à établir, la situation matérielle parle d'elle même pour ainsi dire.

Articles 692 et 693 du code civil
https://www.village-justice.com/articles/servitude-par-destination-pere-famille,25967.html

Sinon, si les fenêtres sont à moins d'1,90 m, c'est celle-ci qui ne sont pas conformes et qui doivent obtenir une servitude de vue, laquelle n'est pas exclusive des droits des tiers, donc n'empêche pas les autres fonds concernés à exercer leur droit notamment celui de se clore.

Cette disposition semble donc abusive, sauf évidemment si vous l’acceptez en signant cet acte.

Que dit votre notaire à ce sujet ?


 
Il n'y avait pas de servitude de vue à ma connaissance puisque la propriété comprenait les deux maisons et les deux terrains. Et que l'ensemble a été divisé à l'occasion de la vente.
La question est : si nous signons cette servitude de vue, telle que rédigée plus haut, cela nous empêche t-il d'ériger une clôture ? SI j'ai bien compris, la réponse est non. Une servitude de vue n'empêche pas d'ériger une clôture si cette clôture ne nuit pas à l'efficacité de la fenêtre. A savoir la possibilité d'ouvrir la fenêtre j'imagine ?
Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021
14 558
Nous sommes apparemment là dans le cas d'une division "de père de famille" [bis]
Articles 692 et 693 du code civil
À lire [bis aussi] ► https://www.village-justice.com/articles/servitude-par-destination-pere-famille,25967.html

À lire aussi ► https://perie-archi.fr/servitude-de-vue/

A priori, vous n'êtes pas obligé de signer pour une telle servitude, vu qu'elle existe automatiquement.
Et que certaines clauses que vous citez sont excessives.


Qu'en dit votre notaire ? [bis aussi]
Messages postés
4438
Date d'inscription
mercredi 21 novembre 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
11 octobre 2021
1 973
Signer une servitude de vue n'a pas d'intérêt puisqu'elle existe déjà du fait de la division. Donc Signature ou pas ne change rien.
quant à la clôture,si elle est occultante, vous devez la poser en retrait de 1m90 (mais uniquement devant la fenêtre)
Messages postés
82919
Date d'inscription
samedi 24 août 2002
Statut
Modérateur
Dernière intervention
12 octobre 2021
14 558
" vous devez la poser en retrait de " : Non.
Une fois encore, c'est juste l'inverse.
Une servitude de vue n’est pas une servitude non aedificandi, qui interdit de construire en deçà d’une limite mais une tolérance officialisée quant à une vue créée en contravention avec les textes applicables.

Donc une servitude de vue, actée ou instaurée par prescription, en raison d'un recul insuffisant par exemple, comme ici, n'interdit pas au propriétaire du fonds servant de se prévaloir des autres droits que lui octroient les lois comme par exemple l'article 647 du code civil autorisant "tout propriétaire à clore son héritage".

Voir aussi ► https://www.legavox.fr/forum/immobilier/urbanisme-construction/pose-palissage-devant-servitude-trentanaire_117314_1.htm


 
Merci beaucoup pour vos éclaircissements. J'ai pris connaissance des liens et je me suis renseignée auprès de mon notaire, la maison du fonds dominant est à + de 1M90 de la limite de la propriété. Par conséquent, nous pourrons clôturer comme bon nous semble, servitude de vue ou non.
Mon notaire m'interpelle en disant que c'est une servitude de VUE et qu'elle doit donc permettre la VUE sur notre terrain ! Cela s'appelle du voyeurisme non ? Je doute que la servitude de VUE veuille signifier cela ?
Que dit votre notaire qui vous doit conseil ?