Servitude de vue et clôture

Question

Bonjour, sur le point d'acheter un terrain, nous avons eu la surprise de découvrir une servitude de vue dont voici la teneur : 
" Le propriétaire du fonds servant concède au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, à titre de servitude réelle et perpétuelle, une servitude de vue d’ouvertures existantes des fenêtres au Nord de la maison située sur le fonds dominant.
Cette ouverture est figurée à la photo de la façade Nord, ci annexée aux
présentes et approuvé par les PARTIES. (PLAN 3).
Etant ici précisé qu’il existe une fenêtre non visible sur la photo au rez-dechaussée, figurée en rouge sur la photo, correspondant à la fenêtre de la salle d’eau.
Elle ne pourra pas être obstruée et aucune plantation ne pourra être effectuée devant elle qui viendrait à diminuer son efficacité.
Son entretien se fera aux frais exclusifs du propriétaire du fonds dominant qui ne pourra y apporter aucune modification dans le cours du temps, sauf autorisation du propriétaire du fonds servant et sauf simples travaux d’entretien ou de réparation par suite de vétusté. "
Est-ce que cela nous empêche d'ériger une clôture à 2 mètres (conforme au PLU bien sûr) et de planter une haie ? Sachant que la maison du fonds dominant est à plus de 1M90 de la limite de propriété ? Ou alors est-ce que cette servitude implique l'accord du fonds dominant pour toute séparation de terrain ?  Merci pour votre réponse ! Nous sommes bloqués à cause de cette clause ...

BmV · Answer

¿

Quelle est l'origine de cette servitude de vue ???
Était-elle préexistante à votre achat ?

Soizic · Answer

Non. Il s'agit d'un terrain divisé en 4 (2 maisons existantes et 2 terrains) au décès de la propriétaire. Les enfants vendent une des maisons (fond dominant) et un des terrains (fond servant). Les acheteurs de la maison ont souhaité une servitude de vue pour conserver les fenêtres côté Nord.

bern29 · Answer

Sachant que la maison du fonds dominant est à plus de 1M90 de la limite de propriété 
Bonjour,
pouvez vous préciser ?

Soizic · Answer

Excusez-moi, au final, je n'ai pas l'information des 1m90. Il semblerait que la servitude ait été créé parce qu'une des fenêtres se trouve à moins d'1m90 de la limite de propriété. Partons donc sur l'hypothèse qu'elle se trouve à moins d'1M90.

BmV · Answer

Nous sommes apparemment là dans le cas d'une division "de père de famille", dans lequel cas la situation existante est censée rester inchangée à tous points de vue et entérinée implicitement.
Il n'y a donc pas de servitude à établir, la situation matérielle parle d'elle même pour ainsi dire.

Articles 692 et 693 du code civil
► https://www.village-justice.com/articles/servitude-par-destination-pere-famille,25967.html

Sinon, si les fenêtres sont à moins d'1,90 m, c'est celle-ci qui ne sont pas conformes et qui doivent obtenir une servitude de vue, laquelle n'est pas exclusive des droits des tiers, donc n'empêche pas les autres fonds concernés à exercer leur droit notamment celui de se clore.

Cette disposition semble donc abusive, sauf évidemment si vous l’acceptez en signant cet acte.

Que dit votre notaire à ce sujet ?

Soizic · Answer

Il n'y avait pas de servitude de vue à ma connaissance puisque la propriété comprenait les deux maisons et les deux terrains. Et que  l'ensemble a été divisé à l'occasion de la vente.
La question est : si nous signons cette servitude de vue, telle que rédigée plus haut, cela nous empêche t-il d'ériger une clôture ? SI j'ai bien compris, la réponse est non. Une servitude de vue n'empêche pas d'ériger une clôture si cette clôture ne nuit pas à l'efficacité de la fenêtre. A savoir la possibilité d'ouvrir la fenêtre j'imagine ?

BmV · Answer

Nous sommes apparemment là dans le cas d'une division "de père de famille"  [bis]
Articles 692 et 693 du code civil
À lire  [bis aussi] ► https://www.village-justice.com/articles/servitude-par-destination-pere-famille,25967.html

À lire aussi ► https://perie-archi.fr/servitude-de-vue/

A priori, vous n'êtes pas obligé de signer pour une telle servitude, vu qu'elle existe automatiquement.
Et que certaines clauses que vous citez sont excessives.


Qu'en dit votre notaire ? [bis aussi]

bern29 · Answer

Signer une servitude de vue n'a pas d'intérêt puisqu'elle existe déjà du fait de la division. Donc Signature ou pas ne change rien.
quant à la clôture,si elle est occultante, vous devez la poser en retrait de 1m90 (mais uniquement devant la fenêtre)

BmV · Answer

" vous devez la poser en retrait de " : Non.
Une fois encore, c'est juste l'inverse.
Une servitude de vue n’est pas une servitude non aedificandi, qui interdit de construire en deçà d’une limite mais une tolérance officialisée quant à une vue  créée en contravention avec les textes applicables.

Donc une servitude de vue, actée ou instaurée par prescription, en raison d'un recul insuffisant par exemple, comme ici, n'interdit pas au propriétaire du fonds servant de se prévaloir des autres droits que lui octroient les lois comme par exemple l'article 647 du code civil autorisant "tout propriétaire à clore son héritage".

Voir aussi ► https://www.legavox.fr/forum/immobilier/urbanisme-construction/pose-palissage-devant-servitude-trentanaire_117314_1.htm

Soizic · Answer

Merci beaucoup pour vos éclaircissements. J'ai pris connaissance des liens et je me suis renseignée auprès de mon notaire, la maison du fonds dominant est à + de 1M90 de la limite de la propriété. Par conséquent, nous pourrons clôturer comme bon nous semble, servitude de vue ou non.

Soizic · Answer

Mon notaire m'interpelle en disant que c'est une servitude de VUE et qu'elle doit donc permettre la VUE sur notre terrain ! Cela s'appelle du voyeurisme non ?    Je doute que la servitude de VUE veuille signifier cela ?

BmV · Answer

¿

" que c'est une servitude de VUE et qu'elle doit donc permettre la VUE sur notre terrain !  " : pardon ?

Vous avez vérifié ?
C'est bien un vrai notaire qui s'occupe de ça ?
Avec licence en droit et tout ?

Une "vue" dans ce contexte n'est pas le fait de pouvoir "voir" ou "regarder", une "vue", en droit, est « toute ouverture sur l’extérieur permettant une vision d’un immeuble sur l’autre. » ; c'est la signification ancienne du mot.

Évidemment, à partir d'une ouverture on peut ... "voir", mais la servitude ne s'applique PAS à l'action de voir mais aux ouvertures, lesdites ouvertures devant être situées à une distance légale par rapport aux limites de propriété (1,90 et 0,60 m selon le cas).
Si elles ne le sont pas, il faut demander la création d'une servitude puisque l'ouverture est pour ainsi dire illégale et on va en quelque sorte accepter officiellement cette illégalité de départ de part et d'autre (moyennant compensation en général).

Accessoirement, on peut très bien "voir" sur le terrain d'autrui depuis une ouverture tout à fait légale ou même depuis le jardin ou le gazon et même depuis une distance de moins de 1,90 m !
Donc la "vue" avec les yeux n'est absolument pas concernée par l'instauration de servitudes, sinon il faudrait constamment interdire aux voisins de s'approcher à moins de 1,90 m ou 0,60 m de la limite de propriété : ils pourraient "voir" !
Ce sont uniquement les ouverture ou les parties de construction (escaliers, balcons, ...) qui sont concernées.

Pour aller plus loin dans le sujet, voir aussi :
► http://www.remire-montjoly.fr/wp-content/uploads/2018/09/la-servitude-de-vue.pdf 
► https://www.checy.fr/les-vues/

et aussi : 
► https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1520867/servitudes-les-vues-et-les-jours
► https://www.capital.fr/immobilier/servitude-vue-1374020
► https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/servitude-de-vue.php

Articles que vous pouvez aussi copier-coller à l'attention pédagogique de votre notaire....


Au-delà, si la maison en question est à plus de 1,90 m de la limite de propriété, il n'y a de toute façon pas lieu de conclure une servitude puisque les ouvertures concernées sont à distance légale.
Vous pouvez donc lui rappeler cet état de fait : fenêtres à distance légale = aucune nécessité ni obligation ni besoin d'aucune servitude d'aucune sorte !


Base légale : articles 678 et 679 du code civil principalement 
► https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430226

dd · Answer

Que dit votre notaire qui vous doit conseil ?

BmV · Answer

Peut-être.
Ou pas....    

Mais cette servitude, quoi que vous puissiez en penser, s'impose à vous et s'imposera à vous dans le futur.

Il y a en particulier la mention "Elle ne pourra pas être obstruée et aucune plantation ne pourra être effectuée devant elle qui viendrait à diminuer son efficacité." qui est totalement imprécise, non quantifiable, non mesurable et donc de ce fait ouverte à toute interprétation !

Notamment la locution "diminuer son efficacité".
Qui veut dire ce qu'on veut bien lui faire dire : poser une clôture de 2 m de haut sur votre limite de propriété peut tout à fait "diminuer son efficacité" et un juge peut éventuellement vous demander de la supprimer.
Planter un arbre à cet endroit peut également avoir une conséquence similaire, etc. 

Donc vu que cette soi-disant servitude ne repose à la base sur aucun motif civil réel tiré des codes, n'a aucune légitimité au fond, et vu la qualité supérieure de votre notaire qui veut vous imposer que des voisins puissent voir chez vous et se laisse "induire en erreur" par un tel acte visiblement erroné, il semble excessivement pertinent de faire rapidement ce qu'il faut pour vous débarrasser de cette servitude, non seulement infondée mais surtout potentiellement .... très très pénalisante.

Exigez cela de votre notaire ou bien même prenez un avocat : un immeuble situé à distance légale  ne donne aucun motif  ni pour imposer ni faire subir de servitude.

Cela posé, chacun peut tut à fait accepter de signer librement toute servitude de son choix, rien ne lui interdit, c'est même précisé dans le Code civil - article 686 - .... Donc libre à vous de vous soumettre de votre plein gré à ce diktat toxique.

Servitude de vue et clôture

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