De particulier à sci

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27 octobre 2021
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Bonjour,
Ma propriétaire s'est déclarée en SCI et me demande de signer un avenant au contrat avec les frais de rédaction, d'experts pour les travaux autour de la maison qui est séparée en 3 logements,de nouvel état des lieux car je suis dans le logement depuis 8 ans, frais qui s'élèvent à 208€. Dois je signer et payer?? Je n'ai rien demandé, et mon loyer a augmenté de 71,64€. Merci pour votre retour, elle me mets la pression tous les jours. Cordialement

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27 octobre 2021
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bonsoir,

je vais laisser les pros de ce forum répondre à la 1ère partie de votre post (pour ma part, sans pouvoir vous donner un texte de loi, je dirais que si votre bailleur veut faire un avenant à votre bail, c'est à elle de payer)...


"nouvel état des lieux car je suis dans le logement depuis 8 ans" 

Ce n'est pas une raison !! Vous pourriez y rester depuis 40 ans que l'EDLE initial (tout comme le contrat de location) resterait le seul valable.
Les prestations de votre contrat initial vont-elles changer ?


 "mon loyer a augmenté de 71,64€. "

Ça parait énorme !
Si vous voulez que je calcule le nouveau loyer, merci de répondre aux questions suivantes :
- une "révision" annuelle de loyer a-t-elle été prévue sur votre contrat de location au moment de sa signature ?
Si oui : merci de répondre aux questions suivantes :
- location nue ou meublée ?
- si location meublée : charges "au réel" (= provisions mensuelles à régulariser annuellement) OU "au forfait" (montant invariable tout au long de votre location) ?
- date d'effet de votre bail ? OU, à défaut de date d'effet, date de signature de votre contrat de location ?
- montant du loyer hors charges avant cette augmentation ?
- montant des provisions de charges ou du forfait de charges ?
- quel est le trimestre de révision mentionné sur votre contrat de location ?
- quand a été faite la dernière "révision" de loyer ?
- à quelle date avez-vous été informée du nouveau loyer ?
Si vous me donnez tous ces renseignements, je pourrai vous dire si cette augmentation est légale ou pas.
A moins qu'il s'agisse d'une "réévaluation" = votre bailleresse aurait-elle jugé que votre loyer était sous-estimé et aurait-elle pratiqué une "réévaluation" (qui n'est pas une "révision") ?

cdt.
Merci pour votre retour, je me sens tellement sans réponse.
De base, c'est un contrat de location non meublé avec notifié révision de loyer à chaque début d'année. Jusque là jamais fait. A la limite, je peux comprendre. Pour autant, je n'ai plus de lumière sous la douche depuis la deuxième année. Elle a fait venir deux fois quelqu'un et à chaque fois une semaine après plus rien. Il faut changer les boîtiers car avec la chaleur ils sautent apparemment et cela coûte cher.
J'ai coupé pdt plusieurs années ma partie jardin et ceux des autres et là avec tout ça reste un coin collectif, une société doit passer ts les mois et pas revu depuis deux mois. Et mon loyer élevé serai dû à ça! En fait, je comprends pas pourquoi le locataire doit payer la fin du terrain comme plantation de haie, ou pose de portail ou peinture de la maison !!
Mais il est notifié en frais et honoraires sur le contrat initial: tous frais et honoraires, de rédaction, de négociation, états des lieux sont supportés par moitié bailleur et locataire.. Que cela signifie t'il?
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27 octobre 2021
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J'attends des réponses à TOUTES mes questions du post 1....
Location nue, 06/12/2013, 500€ hors charges, 90€ élec, 15€ Eau, 30€ assurance habitation, studio 30m2, jardin 15 m2, révision loyer jamais faite Janvier de chaque année. Connaissance augmentation septembre 2021. Propriétaire venue pour annoncer et finir les passages d'experts en août 2021 la rédaction de nouveau contrat, mais sans jamais dire que frais à payer!
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27 octobre 2021
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Merci.
Électricité :
La revente d'électricité est illégale en location nue : arrêtez immédiatement de lui payer l'électricité et réclamez l'installation, aux frais du bailleur, d'un compteur individuel d'électricité, afin que vous puissiez prendre votre abonnement auprès du fournisseur de votre choix et lui payer directement vos consommations.

EAU :
Le compteur d'eau pour votre logement, OU un sous-compteur pour votre logement, peut rester au nom du bailleur, mais ça implique que vous ayez fait, en présence du bailleur, le relevé du compteur (ou du sous-compteur) à votre entrée dans les lieux et que les chiffres aient été écrits sur l'EDLE, + que des relevés intermédiaires aient été faits ET justifiées, et qu'à votre sortie du logement un dernier relevé soit fait et noté sur l'EDLS.

ASSURANCE du logement :
C'est à vous à assurer votre logement auprès de l'assureur de votre choix.



RÉVISION ANNUELLE du loyer :

Pour calculer une révision de loyer, on doit prendre le trimestre mentionné sur le contrat de location, même si il est faux, sinon on doit choisir le dernier connu à la date de signature, donc :

Y A-T-IL UN TRIMESTRE MENTIONNÉ SUR VOTRE CONTRAT ? Et si oui, quel est-il ?

Votre bailleur vous a-t-elle fourni le calcul de la révision du loyer ?

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Aucun trimestre notifié, aucun calcul reçu
Merci pour vos réponses
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27 octobre 2021
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OK. Merci. Donc le trimestre à utiliser est le 3ème, le dernier connu à la date de signature du contrat.

Le 3ème T sera connu vers la mi-octobre... ce qui fait que je ne peux vous expliquer que la révision annuelle qui aurait pu être faite en janvier 2021.
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
Formule de révision = loyer HC / indice du T année N-1 x indice du même T année N
500 € / indice du 3° T année 2020 x indice du 3° T année 2021
500 € / 129,99 x 130,59 = 502,307 € -> arrondi des € -> 502,10 €
La révision au 1°/01/2021 n'a pas été faite, mais elle peut encore la faire à partir de la date d'envoi de sa notification du nouveau loyer après révision.
Il n'y a pas de rétroactivité pour une révision de loyer : si vous avez eu connaissance du nouveau loyer disons par exemple... le 13 sept 2021 (en principe, c'est à la date d'envoi du bailleur que la révision en cours de bail démarre, donc je vais supposer que cette date d'envoi est le 11 sept.), il faut faire le prorata :
10 jours (du 1°/09 au 10/09) à 500 € + 20 jours (du 11/09 au 30/09) à 502,10 €., soit :
(500 € / 30 x 10) + (502,10 / 30 x 20) = 501,40 € pour sept 2021 dans mon exemple de dates. (je ne peux pas faire mieux, au vu de votre manque de précisions dans les dates !!)

Et le calcul de la révision pour le 1°/01/2022 est :
502,10 € / 130,59 x indice du 3° T année 2021 qui sera connu d'ici une dizaine de jours, aux environs du 15/10.
On est bien loin de l'augmentation demandée des 71,64 € !!!!!!!


Je vous conseillerais de prendre RV avec l’ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement, après étude de votre contrat de location que vous leur apporterez et de vos explications sur tout ce qui se passe :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

cdt.
Merci beaucoup pour vos réponses et votre aide. Je vais faire les démarches.
Cdt
Cher Monsieur djivi38,
Un grand Merci de m'avoir surtout répondu, aidé dans ma situation. J'ai contacté Adil, sans tergiverser davantage, la réponse a été nette. Ma propriétaire, ( je pense fortement ex propriétaire, car devenue harceleuse..) n'a pas le droit de me faire payer tout ça car uniquement les agences immobilières sont dans ce droit. J'attends de fait le retour d'une avocate pour le prix réel de l'augmentation du loyer qui se rapprocherai apparemment du votre..
Merci beaucoups
Bien cordialement
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27 octobre 2021
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Je suis restée bloquée [eh oui, je suis une femme :-) ] sur cette révision de loyer tellement l'augmentation qu'elle vous demande est énorme, sans peut-être vous préciser très clairement :
- que vous ne devez RIEN signer,
- que vous ne devez PAS refaire de contrat de location NI d'EDLE,
- et que vous n'avez PAS payer ces 208 € de frais et honoraires parce qu'elle est un particulier, et pas une agence (cette clause, ou cette demande, est abusive, réputée non écrite (art 4 loi 6/7/1989),
- et que vous devez arrêter de payer pour l'électricité puisque c'est illégal en location nue (demandez même à l'ADIL si vous seriez en droit de réclamer le remboursement...)

Votre contrat de location initial et votre EDLE initial restent les seuls valables tout au long de votre location.
Refusez aussi de signer un "avenant" au bail qu'elle risque de vous proposer pour modifier le contrat initial : sans votre signature, cet (éventuel) avenant ne sera pas valable, et elle ne pourra pas vous obliger à le signer ni vous "virer" pour ce motif.
D'ailleurs, vous êtes CHEZ VOUS et vous êtes en droit d'ouvrir votre porte et de faire rentrer chez vous qui vous voulez (le mieux, quand on prend un nouveau logement, est de changer le barillet de toutes les portes d'accès à son propre logement, afin de se prémunir d'éventuelles incursions non souhaitées : on remet les anciens barillets en place juste avant de faire l'EDLS et on les remet dans son nouveau logement. C'est un investissement pas cher et des tuto sur le Net expliquent la façon de faire : il paraît que c'est un jeu d'enfant !!)

Par contre, si vous, vous voulez lui donner votre congé, vous pouvez le faire à tout moment (tandis qu'un bailleur ne peut donner à son locataire qu'à la fin d'un bail... pour vous, locataire depuis 8 ans, la fin de votre bail de location nue est l'année prochaine), en respectant le préavis adéquat = de 3 mois sauf si "zone tendue" ou autre motif de préavis réduit à 1 mois énoncés ici :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Je vous propose la lecture d’un de mes topos, ainsi que celle des liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2


Votre préavis commencera à la réception effective par votre bailleur de la notification de votre congé et se terminera - de date à date - 3 mois (ou 1 mois) plus tard.
Loyer et charges (je parle des charges légales bien entendu !) seront dus jusqu'à la fin de votre préavis, sauf si - pour un départ anticipé - un nouveau locataire entrait dans les lieux, en accord avec le bailleur, dans les lieux pendant votre préavis. Ça veut dire que, une fois votre notification de congé réceptionnée par votre bailleur, vous n'avez pas obligation d'attendre le dernier jour de votre préavis pour faire l'EDLS.
Prévoyez large, parce que si elle ne réceptionne pas votre courrier R+AR de congé, celui-ci vous reviendrait sous quinzaine et votre congé ne serait pas donné : il vous faudrait vous tourner vers 1 des 2 autres façons de donner un congé :
- la remise en main propre contre émargement (je pense qu'il est inutile de penser à cette solution avec un tel bailleur !!)
- la remise de votre congé par huissier : dans ce cas, si absente lors de son passage, votre congé serait quand même valable (et elle devrait se déplacer à l'étude de votre huissier pour récupérer votre courrier de congé que l'huissier lui aurait remis en main propre si elle avait été chez elle.
Donc tout ça peut prendre un certain temps : c'est pour ça que je vous dis de prévoir large.
Vous pouvez aussi par exemple, notifier dans votre courrier, une date de départ bien plus lointaine qu'une date "supposée" de réception, et proposer cette date pour faire l'EDLS et rendre les clés.
Quoi qu'il en soit, si votre contrat ne mentionne pas que vous devrez donner accès à votre logement pour que le bailleur fasse des visites pour relocation/vente, vous n'avez aucune obligation d'accepter. Dans le cas contraire, si c'est noté que vous devez donner accès... etc., vous serez en droit de n'accepter que ça se fasse QUE pendant la durée de votre préavis, pas avant.

En cas de relocation pendant votre préavis, loyers et charges ne seraient dus QUE jusqu'à la veille de l'entrée dans les lieux de ce nouveau locataire = jusqu'à la veille de la remise de ses clés, quelle que soit la date de signature de son contrat de location, parce qu'il est illégal pour un bailleur d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement.

Quand votre situation se sera décantée, vous pourrez revenir ici si vous avez besoin de conseils pour donner votre congé.
En attendant, je vous donne un autre de mes topos sur les EDLS et la restitution du DG (Dépôt de Garantie) :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".

A votre disposition si questions :-)

cdt.