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djivi38
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Modifié le 10 juil. 2021 à 00:48
Modifié le 10 juil. 2021 à 00:48
bonsoir,
je répons à votre autre post... https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8826038-communication-problematique-avec-agence
Un "pré-EDLS" n'a aucune valeur juridique (il n'est pas prévu dans la loi, c'est juste un "usage"... donc pas vraiment utile d'en faire un !!)
Faites savoir à l'agence que vous ne voulez pas de "pré-EDLS" (puisque non prévu par la loi et donc sans valeur juridique) et re-proposez date et créneau horaire pour faire un "EDLS".
Un pré EDLS est facultatif et c'est juste pour "informer" le locataire sur les réparations qu'il pourrait faire pour des dégradations qu'il aurait pu faire pendant sa location, afin d'éviter des retenues sur son DG (Dépôt de Garantie) au sujet desdites réparations des dégradations.
Et une retenue sur DG (qui devra obligatoirement être justifiée par devis OU par facture lors de la restitution du solde du DG sous 2 mois maxi à partir du rendu des clés) ne peut se faire QUE si l'EDLS est signé par les parties prenantes (= bailleur/agence + locataire ou leurs représentants dûment mandatés) ET pour des dégradations mentionnées sur ledit EDLS alors qu'elles ne figurent pas déjà sur l'EDLE.
Par ailleurs tout ce qui dégradé uniquement par vétusté ou à cause d'un cas de force majeure n'est plus une réparation locative, et donc pas de retenue possible sur DG dans ces 2 cas-là.
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
cdt.
je répons à votre autre post... https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8826038-communication-problematique-avec-agence
Un "pré-EDLS" n'a aucune valeur juridique (il n'est pas prévu dans la loi, c'est juste un "usage"... donc pas vraiment utile d'en faire un !!)
Faites savoir à l'agence que vous ne voulez pas de "pré-EDLS" (puisque non prévu par la loi et donc sans valeur juridique) et re-proposez date et créneau horaire pour faire un "EDLS".
Un pré EDLS est facultatif et c'est juste pour "informer" le locataire sur les réparations qu'il pourrait faire pour des dégradations qu'il aurait pu faire pendant sa location, afin d'éviter des retenues sur son DG (Dépôt de Garantie) au sujet desdites réparations des dégradations.
Et une retenue sur DG (qui devra obligatoirement être justifiée par devis OU par facture lors de la restitution du solde du DG sous 2 mois maxi à partir du rendu des clés) ne peut se faire QUE si l'EDLS est signé par les parties prenantes (= bailleur/agence + locataire ou leurs représentants dûment mandatés) ET pour des dégradations mentionnées sur ledit EDLS alors qu'elles ne figurent pas déjà sur l'EDLE.
Par ailleurs tout ce qui dégradé uniquement par vétusté ou à cause d'un cas de force majeure n'est plus une réparation locative, et donc pas de retenue possible sur DG dans ces 2 cas-là.
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
cdt.
BmV
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22 juin 2021 à 13:12
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" refuser des candidats légales est autorisé ! " : qu'appelez-vous des "candidats légaux" ?
" des dérives tel que du racisme ? " : sans doute, mais encore faudrait-il les faire condamner pénalement pour cela et pour lancer une telle procédure il faut disposer de temps, d'argent, de légitimité à agir et de preuves.
" Ils n'ont même pas à se justifier ? " : non, dans la mesure où ce qu'ils font là n'est absolument pas illégal.
" Je ne comprends pas qu'est-ce qu'ils y gagnent " : l'assurance de toucher votre loyer jusqu'au bout, un futur candidat locataire n'étant pas garanti solvable, donc autant attendre d'être sûr de trouver le bon quasiment à coup sûr....
" Je pense subir un préjudice. " : moralement, sans doute.
Légalement, vous n'avez aucun motif pour avancer une telle affirmation.
Agaçant et pas correct pour vous et votre collègue ?
Oui.
Illogique et anti-commercial ?
Oui.
Illégal ?
Non.
" des dérives tel que du racisme ? " : sans doute, mais encore faudrait-il les faire condamner pénalement pour cela et pour lancer une telle procédure il faut disposer de temps, d'argent, de légitimité à agir et de preuves.
" Ils n'ont même pas à se justifier ? " : non, dans la mesure où ce qu'ils font là n'est absolument pas illégal.
" Je ne comprends pas qu'est-ce qu'ils y gagnent " : l'assurance de toucher votre loyer jusqu'au bout, un futur candidat locataire n'étant pas garanti solvable, donc autant attendre d'être sûr de trouver le bon quasiment à coup sûr....
" Je pense subir un préjudice. " : moralement, sans doute.
Légalement, vous n'avez aucun motif pour avancer une telle affirmation.
Agaçant et pas correct pour vous et votre collègue ?
Oui.
Illogique et anti-commercial ?
Oui.
Illégal ?
Non.
Bonjour,
J'ai donné mon préavis de départ de mon logement il y a plus d'un mois.
La résiliation a été faite dans les règles ?
En lettre R-AR, préavis 3 mois (logement vide), 1 mois (meublé).
Avec l'état des lieux ?
Et concernant la reprise (recherche), de locataire, çà ne vous concerne pas.
J'ai donné mon préavis de départ de mon logement il y a plus d'un mois.
La résiliation a été faite dans les règles ?
En lettre R-AR, préavis 3 mois (logement vide), 1 mois (meublé).
Avec l'état des lieux ?
Et concernant la reprise (recherche), de locataire, çà ne vous concerne pas.
dna.factory
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22 juin 2021 à 09:39
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Si l'agence/propriétaire souhaite 'jouer' la montre et vous faire payer jusqu'au bout du préavis, y compris en refusant des candidats valides, il en a parfaitement le droit, et vous n'avez rien à y redire.
C'est peut être pas commercial (pour vous), voir pas sympa. Mais c'est légal.
C'est peut être pas commercial (pour vous), voir pas sympa. Mais c'est légal.
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dna.factory
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Modifié le 22 juin 2021 à 13:57
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des dérives tel que du racisme ?
Du genre de dérives qui durent depuis des décennies ?
Tant que l'agent immobilier se garde de dire que c'est parce que le client est roux ou normand, mais invoque juste une question de confiance, ou encore mieux ne donne aucune raison (car il n'est pas obligé). Bon courage pour prouver.
Le seul moyen de prouver le racisme serait qu'un Français blanc au nom bien français présente exactement le même dossier (même adresse actuelle, même salaire dans la même entreprise, même age, même situation familiale), et que le Français ait le logement après qu'il ait été refusé à l'étranger.
Et le tout bien évidemment, sous contrôle d'huissier/agent assermenté.
Des émissions télés le font régulièrement (allant jusqu'à maquiller les personnes). Parce que ça fait de l'audience. Mais dans la vraie vie, ça va jamais loin.
Du genre de dérives qui durent depuis des décennies ?
Tant que l'agent immobilier se garde de dire que c'est parce que le client est roux ou normand, mais invoque juste une question de confiance, ou encore mieux ne donne aucune raison (car il n'est pas obligé). Bon courage pour prouver.
Le seul moyen de prouver le racisme serait qu'un Français blanc au nom bien français présente exactement le même dossier (même adresse actuelle, même salaire dans la même entreprise, même age, même situation familiale), et que le Français ait le logement après qu'il ait été refusé à l'étranger.
Et le tout bien évidemment, sous contrôle d'huissier/agent assermenté.
Des émissions télés le font régulièrement (allant jusqu'à maquiller les personnes). Parce que ça fait de l'audience. Mais dans la vraie vie, ça va jamais loin.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
10 juil. 2021 à 01:09
"Afin de déterminer une date d’entrée et par conséquent une date de début de bail pour en établir sa rédaction, nous devons prendre connaissance de l’état de l’appartement, et ce, même si la candidate pour cet appartement souhaite le prendre en l’état.
En effet, afin d’éviter tout litige ultérieur, nous imposons à nos chargés de clientèle de prévoir un pré état des lieux avec le gestionnaire, qui lui seul sera en mesure d’indiquer à la partie commerciale une date d’entrée et par conséquent votre date de fin de bail dans le cas où vous souhaitez quitter le logement avant le terme de celui-ci."
Et on m'a expliqué par téléphone que c'est parce que la personne souhaite louer l'appartement avant ma "vraie" date d'ELS, qu'il s'agit ici d'une demande de pré-location... Sont-ils dans les clous où font-ils leur propre loi ?
10 juil. 2021 à 03:29
Et veillez à ce que vous n'ayez aucune retenue sur votre DG pour ce "pré-EDLS" et, au cas où on vous le demanderait, refusez de le signer.
Pffutt ! Ça n'existe pas une "demande de pré-location" : on ne "pré-loue" pas ! (OU vous avez mal compris OU cette agence se fout de vous).
Quand on veut prendre en location un logement, on présente au bailleur/agence son dossier de "candidat-locataire" et, s'il est accepté par le bailleur, le contrat de location peut alors être signé ... et, si si le logement n'est pas libre de suite, une "date d'effet" est alors mentionnée dessus : l'EDLE avec remise des clés correspondra à cette "date d'effet" = ça sera le début réel de la location, avec paiement du 1er loyer + charges (le DG ayant été versé le jour de la signature du contrat de location).
Une "réservation" d'une location pour résidence principale est illégale (seulement légale pour des locations saisonnières).
Non, pas avant votre "vraie" date d'EDLS... : ça ne veut rien dire ! Il n'y a pas de "vraie" date d'EDLS ni de date précise d'EDLS : il se fait pendant le préavis et au + tard le dernier jour dudit préavis.
La nouvelle locataire pourra signer un contrat de location avant la date de votre EDLS, mais elle devra attendre que vous ayez rendu les clés avant de pouvoir entrer dans les lieux.
Personne ne pourra vous succéder dans ce logement tant que vous n'aurez pas rendu les clés, parce que vous restez locataire jusqu'au jour du rendu des clés lors de l'EDLS, lequel rendu des clés peut se faire "à tout moment" pendant votre préavis (sur rendez-vous pris en accord avec le bailleur/agence).
Loyer et charges sont dus jusqu'à la fin du préavis, SAUF SI - pour un départ anticipé (ce qui va être votre cas apparemment) - un nouveau locataire entrait dans les lieux PENDANT votre préavis.
Et en cas de relocation PENDANT votre préavis, loyer et charges ne sont dus QUE jusqu'à la veille de l'entrée dans les lieux de ce nouveau locataire (peu importe à quelle date il signe son contrat de location) = jusqu'à la veille de la remise de ses clés, parce qu'il est illégal pour un bailleur d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement.
Lire le dernier § du chapitre VIII d'un de mes topos
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2
Quant à la TEOM elle est due :
--> sur justificatif,
--> au prorata du temps RÉEL d'occupation = du 1° Janvier (inclus) jusqu'au jour (inclus) du rendu de vos clés (OU, pour une entrée et une sortie au cours de la même année : du jour (inclus) de la remise des clés au locataire au jour (inclus) du rendu des clés au bailleur/agence),
--> et SANS les frais de gestion/rôle.
En complément, voici mon topo sur la TEOM :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".
cdt.
10 juil. 2021 à 08:01
Ah oui oui, l'agence se fout de moi c'est prouvé et re-prouvé. Les termes utilisés (demande de pré-location, vraie date de ELS,...) sont malheureusement bien les leurs.
J'en ai tellement marre que je ferai leur pré-ELS et de nouveau un ELS mais maintenant que vous m'avez donné toutes les infos je ferais attention sur le dépôt de garantie et également sur le montant de mon dernier loyer.
Je vous remercie énormément pour vos réponses si rapides et complètes.
Cordialement.