Véranda non déclarée - Accolée au mur du voisin

Question

Bonjour, 
Je m’apprête à acheter une maison, et je viens de découvrir par moi-meme en épluchant les PJ du compromis que les propriétaires ont fait une véranda il y a plus de 10 ans et qu’elle n’est pas déclarée. Cela avait échappé aux 2 notaires soi-disant... 

Ma question: pour que ma demande de régularisation soit acceptée, faut-il savoir à qui appartient le mur contre lequel cette véranda irrégulière est accolée? J’ai contacté la mairie, le droit des sols , le service des cadastres de ma ville, personne ne sait. Je sais juste que le PLU n’impose pas de distances à respecter par rapport aux limites séparatives.

L’agence, les vendeurs, même mon notaire ( qui avait été recommandé par l’agence) me mettent la pression pour acheter. Ce dernier ne me défend pas du tout et me dit que je peux après la vente faire une demande de régularisation auprès de la mairie, que cela prend du temps et que peut-être cette demande sera refusée, à moi de les appeler et de me débrouiller... Je dois prendre une décision rapidement pour savoir si j’achète la maison, et je suis bien embêtée car pas aidée par mon notaire, et bien entendu les vendeurs ne veulent pas régulariser ( j’aurais voulu en faire une condition suspensive si la régularisation n’était pas acceptée) et ils ne veulent pas baisser le prix ( alors que c’est la véranda-cuisine  fait 30 m2!)
J’ai contacté en parallèle le service conseil architecte de ma ville pour savoir si cette véranda peut être régularisée selon leur point de vue , mais je n’ai toujours pas de réponse.. merci d’avance pour votre aide!

BmV · Answer

Situation en effet bien épineuse suer le plan administratif, même si les constructions sur limite sont acceptées.

Mais : les règles civiles de droits de vue (articles 678 et 679 du code civil) sont-ils au moins respectés ?
C'est à dire pas d'ouverture en vue droite à moins de 1,90 m de la limite de propriété et pas d'ouverture à moins de 0,60 m en vue oblique ?

Une véranda n'étant a priori qu'une succession d'ouvertures ....

► https://perie-archi.fr/servitude-de-vue/

Josh Randall · Answer

Bonjour

 Le service d’urbanisme de ma ville ne m’a même pas parlé de ce droit de vues
Normal, car les autorisations ne sont délivrées que dans le cadre du PLU et du Code de l'urbanisme. Pas du Code civil. 

 pour que ma demande de régularisation soit acceptée, faut-il savoir à qui appartient le mur contre lequel cette véranda irrégulière est accolée?
Non.

(...) mon notaire (...) ne me défend pas du tout et me dit que je peux après la vente faire une demande de régularisation auprès de la mairie, que cela prend du temps et que peut-être cette demande sera refusée, à moi de les appeler et de me débrouiller... 
Ce en quoi il n'a pas tort.

J’ai contacté en parallèle le service conseil architecte de ma ville pour savoir si cette véranda peut être régularisée selon leur point de vue , mais je n’ai toujours pas de réponse..
Bonne idée. L'acceptation dépendra des règles d'implantations, des contraintes d'emprise au sol, de conservation d'espace paysager, des règles de distance par rapports aux limites en raison des ouvertures, de la qualité architecturale de la véranda, si l'ajout de surface de plancher nécessite la création d'une place de stationnement supplémentaire... Bref, y a de quoi se faire quelques nœuds au cerveau.

Tigrou1234 · Answer

Merci beaucoup pour votre retour rapide! C’est vraiment gentil! 
Mais comment s’exerce ce droit des vues? Est-ce c’est du point de vue de mon voisin, si de la fenêtre de son étage , il peut voir le toit de ma véranda? ( vu la configuration, il ne peut pas voir autre chose, voire il ne voit peut-être rien ...). 
Ou alors c’est du point de vue de la véranda ? ( voici ce que je trouve sur internet: “Lorsque la véranda vous permet d'avoir une vue droite sur le terrain du voisin (l'un des pans vitrés fait face à la propriété qui jouxte votre jardin), une distance de 1,90 m doit être respectée entre la surface vitrée et la limite de la propriété. Si vous avez une vue oblique (vous voyez le terrain voisin en tournant la tête), 60 cm suffisent”. 
Ou alors , c’est dans les deux perpectives ( depuis chez le voisin et depuis ma véranda).
Merci d’avance !

BmV · Answer

" je ne sais pas si les voisins peuvent voir ma véranda " : inutile de contacter vos voisins, c'est juste le contraire.

C'est "votre" future véranda qui ne doit pas comporter d'ouvertures (des "vues") vers vos futurs voisins selon les distances décrites plus haut.
Un peu de lecture ► https://start-learning.fr/2020/11/13/servitude-de-vue-reglementation-et-cas-pratiques/

Dans le cas contraire, vos futurs voisins peuvent vous obliger à modifier ou boucher lesdites ouvertures fautives.

Tigrou1234 · Answer

Excusez-moi de vous déranger à nouveau, mais une question m’interpelle: est-ce la même procédure et les mêmes contraintes à respecter pour régulariser  une véranda vs une véranda-cuisine ? Y-a-t-il une définition légale de ce qu’est une véranda ? Car aujourd’hui, le bien qu’on me « vend » est en fait une cuisine: c’est un espace avec 3 baies vitrées pour 3 cotés, et un mur en dur pour le 4ème côté , une arrivée d’eau et une arrivée de gaz, et un chauffage électrique installé contre un mur. C’est là où est la cuisine de la maison. Si ma régularisation échoue, c’est ma cuisine qu’on me refuse ( à noter que les propriétaires partent avec tout le mobilier de la cuisine, même le lavabo...et que leur notaire désigne cet espace dans le compromis comme une véranda.. alors que c’est l’espace cuisine de la maison. Je ne sais pas si c’est suspect... et je n’ai plus confiance en mon notaire qui sait juste me renvoyer des relances pour me pousser à acheter). Bien entendu, je voulais proposer aux propriétaires qu’ils régularisent cette véranda-cuisine et qu’on en fasse une condition suspensive si la régularisation échouait, mais ils ne veulent pas. Ou j’ai proposé une baisse de prix, vu que c’est moi qui ait découvert que cette véranda-cuisine était irrégulière, et qu’ on parle quand même de près de 30 m2, mais ils ne veulent pas non plus...mon notaire me pousse à acheter et me dit que je ferai si je veux une régularisation après, mais qu’elle peut échouer. J’ai l’impression que dans chaque scénario, je me fais avoir...je m’excuse pour le pavé, merci d’avance pour votre aide.

Josh Randall · Answer

Y-a-t-il une définition légale de ce qu’est une véranda ? 
Non. Par contre, dans le lexique de l'urbanisme, il s'agit d'une extension de la maison.

BmV · Answer

En effet.

Véranda, cuisine, extension, etc., quel que soit le nom que quiconque voudra lui donner pour faire joli, ce seront toujours les mêmes règlements qui s'appliqueront pour le bâti et les mêmes dispositions, du code civil notamment, pour le voisinage.

Que votre vendeur ou le notaire disent que cet espace est une cuisine mais la mentionnent dans l'acte comme une véranda est assez étonnant, si réellement tout va être sorti et démonté de cette actuelle "cuisine".
Ce qui transformera en fait cet espace en ... ce qu'on veut : bureau, gymnase, boudoir, bibliothèque, boulodrome, salle de gym, etc. puisqu’il n'y aura plus aucun équipement censé être présent dans une vraie cuisine. 

Vu le flou qui entoure toute cette opération et le fait qu'un élément important de l'immeuble semble être irrégulier, avec toutes les démarches que cela suppose pour vous par la suite, sans connaître les détails de l'historique de la construction, sans garantie sérieuse de régularisation, avec un investissement supplémentaire conséquent à réaliser pour installer et équiper une cuisine quelque part dans la maison, on peut se poser la question de la pertinence de poursuivre cette opération.

En principe, on investit dans une maison pour se sentir enfin "chez soi", même moyennant quelques travaux de rafraîchissement à la rigueur ; là, vous donnez l'impression qu'on veut vous vendre une maison non achevée et réglementairement bancale....
Et de plus apparemment d'un prix assez élevé et surtout non négociable malgré des défauts substantiels.

L'alternative consistant à renoncer à cet achat semble  raisonnablement pouvoir être envisagée.
De changer de notaire éventuellement aussi...

Mais vous faites bien sûr comme vous voulez ....

Véranda non déclarée - Accolée au mur du voisin

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