caution et préavis

Question

Bonjour, 
mon locataire m'a donné son préavis de 3 mois à compter du 26 octobre soit fin du bail le 26 janvier2021. or il a quitté le logement le 18 novembre avec état des lieux. dois je lui  rembourser la caution dans les 1 mois soit avant le 18 décembre ou une fois le préavis terminé et les loyers réglés soit fin janvier 2021. par ailleurs quels sont mes recours s'ils ne paient pas les loyers et que le logement n'est pas reloué (confinement et difficile de trouver des étudiants qui cherchent à louer en ce moment). merci

djivi38 · Answer

bonjour,

 Tout d’abord quelques précisions pour savoir de quoi on parle exactement :

 Le DG (= DÉPÔT de GARANTIE) est une SOMME D'ARGENT versée par le locataire au bailleur à la signature du contrat de location, afin de permettre de couvrir d’éventuels manquements de la part du locataire (dégradations, défauts d’entretien, loyers impayés…).
 La CAUTION désigne l’ACTE JURIDIQUE (acte de cautionnement).
 Le GARANT est la PERSONNE qui se porte caution.

Donc, nous allons parler de DG, et pas de « caution ».

Si vous avez réceptionné la notification de congé de votre locataire, avec 3 mois de préavis, le 26/10/2020, la fin de son préavis est effectivement le 26/01/2021, et, comme vous le savez, loyers et charges sont dus jusqu'à la fin du préavis, sauf si - pour un départ anticipé (en l'occurrence le 18/11/2020) - vous relouez avant la fin dudit préavis.

Si le rendu des clés a bien été fait lors de l'EDLS, vous disposez de 1 mois à partir du rendu des clés pour restituer l'intégralité (*) du DG (= DÉPÔT de GARANTIE, et PAS "caution") si les 2 EDL sont conformes (donc au plus tard le 18/12), et de 2 mois à partir du rendu des clés si différences (donc au plus tard le 18/01), sous peine, éventuellement, de pénalités de retard (voir le § II-H de mon topo).
(*) Si le logement est en copro, vous êtes en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG - que la location soit nue (donc charges obligatoirement « au réel ») OU qu’elle soit meublée avec des charges « au réel » https://www.pap.fr/bailleur/fin-bail/la-restitution-du-depot-de-garantie/a3299/la-retenue-pour-les-charges-locatives) -, en vue de la régularisation définitive des provisions de charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 alinéa 6).

Les 2 EDL sont-ils conformes ?
Les charges étaient-elles au réel ? au forfait (avec ou non une  clause pour paiement à part de la TEOM) ?
Vous doit-il la TEOM ou vous l'a-t-il déjà remboursée (au prorata jusqu'au 18/11, et sans les frais de gestion) ?

Par ailleurs, le DG sert non seulement pour le montant d'éventuelles réparations, mais sert aussi pour toute somme dues par le locataire.
Donc, voyez déjà s'il va vous payer le mois de décembre... 

 cdt.

Caution et préavis

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