Cave et taxe foncière

Question

Bonjour à tous
Je viens d'acheter une maison individuelle avec de nombreux travaux. Notamment le rdc qui n'était habitable en soi  car pas isolé, pas chauffé mais avec, entre autre 1 belle pièce de 33m² et 2 baies vitrées sur jardin. Je viens de découvrir que le rdc était une "cave" au sens foncier du terme et que sa rénovation va faire grimper ma taxe d'habitation de 40%!!
Cette information sur la désignation "cave" n'aurait-elle pas du apparaître sur le compromis de vente ou l'acte notarié ?
Les 2 baies vitrées qui donnent sur le jardin ne laissent pas vraiment penser à une "cave". Le sol était en béton et pas particulièrement terreuse et nous ne sommes pas sur un niveau en sous-sol. Il s'agit purement et simplement du rdc avec une entrée et un escalier qui desservait directement le 1er étage.
N'est-ce pas théoriquement légal de donner ce genre d'information lors d'une vente ?
Merci pour vos informations.
Cordialement

Josh Randall · Accepted Answer

Bonjour

Dans tout cet amas d'informations, il y a 3 notions différentes à prendre en compte: la surface habitable, la surface de plancher et la surface taxable.

Pour ce qui est de la surface taxable on prend tout ce qui est clos et couvert (stationnement clos et couvert compris) et dont on déduit les vides et trémies ainsi que les surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m. .

La surface de plancher est définie comme la surface taxable dont on soustrait:
- le stationnement
- les combles non aménageables

La surface habitable est définie par l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation comme étant " la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres [...].

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre."

@pauluxtucru
La DP qui a été autorisée a engendré la transformation d'une surface dédiée au stationnement en pièce à vivre, générant ainsi à la fois de la surface de plancher et de la surface habitable. Il est même possible que de la surface non comptabilisée comme surface habitable le soit devenu par la suite.
Les modifications du sous-sol semblent montrer qu'il y a eu aménagement de surfaces non habitables en surfaces habitables.
Tous les travaux effectués peuvent, au final, avoir modifié la consistance de votre bien, d'où une modification de l'imposition.

@Laburu
Pour info il ne peut y avoir de changement d'usage que si cela correspond à l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation.
Lequel dit notamment que :
- son application concerne uniquement les villes de plus de 200 000 h et les départements du 92, 93 et 94 et est soumis à autorisation préalable.
- les locaux construits ou transformés après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Au sens fiscal, le changement d'affectation est une modification qui fait passer un local d'un groupe à un autre groupe."
Source: https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/obligations-declaratives-0

Il semble ici que cela ne soit pas le cas. Peut-être que mon interprétation est erronée...

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Le vendeur a "triché" et n'a jamais déclaré la teneur réelle de sa maison... Vous pouvez l'assigner pour dol (mais c'est long, cher et aléatoire)

Laburu · Answer

Vis à vis des services fiscaux, c'est l'usage qui prime.
Du coup, quelles conséquences à cette différenciation dans votre cas ?

Utilisateur anonyme · Answer

@Laburu : non ce n'est pas l'usage ! c'est la déclaration H1

https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/obligations-declaratives-0

Utilisateur anonyme · Answer

Il semble que vous mélangez la taxe d'habitation (TH) la taxe foncière (TF) et la valeur locative (qui sert de base à ces taxes).
Comment avez vous calculé la variation de 40 % ? Vous ajoutez 40% de surface habitable ?
Avez vous déjà vérifié la fiche cadastrale ?

Utilisateur anonyme · Answer

PS : Les impôts se basent sur la surface habitable déclarée, pas sur les dénominations. La transformation du garage en chambre augmente aussi la valeur locative....

pauluxtucru · Answer

pour le garage, je le sais, mais là, on parle du reste du rdc, soit environ 60m²...
c'est bien là qu'est le sujet!
Car une cave n'est pas une  surface habitable. hors rien n'indiquait que cette superficie était une cave ! ni l'annonce, ni l'acte authentique, ni rien nulle part.

pauluxtucru · Answer

si ça c'est habitable, alors tout est habitable, même un garage, un placard à balai ou une cabane dans votre arbre. Je ne sais pas si une photo peut être mise sur le forum, mais il s'agit vraiment d'une zone brute, dalle béton, mur parpaing, plafond hourdis, non chauffée, non isolée...

Josh Randall · Answer

ma DP ne concerne que le garage pour lequel j'ai effectivement déclaré un changement d'usage, mais ne concerne pas le reste du RDC pour lequel je n'ai déclaré aucun changement d'usage.
Parce qu'il n'y a pas de changement d'usage au sens de l'article L631-7 précité. 
Cependant, objectivement il y a quelque chose d'étrange puisque ce qu'on appelle RDC aujourd’hui était un garage + cave hier (ou avant-hier). Sinon comment expliquer une augmentation de 40 % de la taxation ?

La consistance a donc changé puisque nous sommes passé de 80 m² de surface considérée comme non habitable au sens de l'article R111-2 du CCH en surface habitable à 80 m² (ou pas loin ?) de surface habitable. Le fisc a forcément pris en compte une information qui lui a été communiquée. Or je ne vois rien d'autre que la création des baies vitrées qui n'existaient pas à l'initial (et dont je doute qu'elles aient été déclarées) qui ont permis ce changement de consistance. 

Cette information sur la désignation "cave" n'aurait-elle pas du apparaître sur le compromis de vente ou l'acte notarié ? 
Au vu de l'état des lieux au moment de la vente et de la consistance de la maison, si la cave n'existait plus, il n'y avait pas lieu de la mentionner au moment de la vente. C'est du moins ce que je crois. Mais peut-être que je me goure...

Notez bien que je n'évoque pas le garage.

pauluxtucru · Answer

Je pense que la désignation garage+cave au niveau foncier a été donné à l'origine de la construction en 1965, reste à savoir à quelle moment la désignation a changé (car dans les faits, l'état du RDC est le même qu'à l'origine, 80 ans plus tard...).
Pour ce qui est de l'évolution de la désignation désormais connue par les impots, elle vient du fait que lors d'une requête auprès d'eux, j'ai transmis l'acte de vente où figure des désignations différentes (pour connaitre l'impact sur foncier de l'évolution du garage en chambre, seule évolution réelle et à venir du rdc, déclarée par DP).
Au vu de l'état des lieux, ni moi ni l'agent immobilier ne se serait douté qu'il s'agissait d'une "cave", même si brut béton et pas isolé pas chauffé

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