Cave et taxe foncière

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 pauluxtucru -
Bonjour à tous
Je viens d'acheter une maison individuelle avec de nombreux travaux. Notamment le rdc qui n'était habitable en soi car pas isolé, pas chauffé mais avec, entre autre 1 belle pièce de 33m² et 2 baies vitrées sur jardin. Je viens de découvrir que le rdc était une "cave" au sens foncier du terme et que sa rénovation va faire grimper ma taxe d'habitation de 40%!!
Cette information sur la désignation "cave" n'aurait-elle pas du apparaître sur le compromis de vente ou l'acte notarié ?
Les 2 baies vitrées qui donnent sur le jardin ne laissent pas vraiment penser à une "cave". Le sol était en béton et pas particulièrement terreuse et nous ne sommes pas sur un niveau en sous-sol. Il s'agit purement et simplement du rdc avec une entrée et un escalier qui desservait directement le 1er étage.
N'est-ce pas théoriquement légal de donner ce genre d'information lors d'une vente ?
Merci pour vos informations.
Cordialement

10 réponses

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16 novembre 2020
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Bonjour

Dans tout cet amas d'informations, il y a 3 notions différentes à prendre en compte: la surface habitable, la surface de plancher et la surface taxable.

Pour ce qui est de la surface taxable on prend tout ce qui est clos et couvert (stationnement clos et couvert compris) et dont on déduit les vides et trémies ainsi que les surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m. .

La surface de plancher est définie comme la surface taxable dont on soustrait:
- le stationnement
- les combles non aménageables

La surface habitable est définie par l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation comme étant " la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres [...].

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre."


@pauluxtucru
La DP qui a été autorisée a engendré la transformation d'une surface dédiée au stationnement en pièce à vivre, générant ainsi à la fois de la surface de plancher et de la surface habitable. Il est même possible que de la surface non comptabilisée comme surface habitable le soit devenu par la suite.
Les modifications du sous-sol semblent montrer qu'il y a eu aménagement de surfaces non habitables en surfaces habitables.
Tous les travaux effectués peuvent, au final, avoir modifié la consistance de votre bien, d'où une modification de l'imposition.

@Laburu
Pour info il ne peut y avoir de changement d'usage que si cela correspond à l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation.
Lequel dit notamment que :
- son application concerne uniquement les villes de plus de 200 000 h et les départements du 92, 93 et 94 et est soumis à autorisation préalable.
- les locaux construits ou transformés après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Au sens fiscal, le changement d'affectation est une modification qui fait passer un local d'un groupe à un autre groupe."
Source: https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/obligations-declaratives-0

Il semble ici que cela ne soit pas le cas. Peut-être que mon interprétation est erronée...

Je n'ai rien contre les avis de ceux et celles qui veulent bien le donner, et même si c'est parfois difficile, j'ai donné bcp d'informations avant qu'il est important de lire.
Je répète malgré tout: ma DP ne concerne que le garage pour lequel j'ai effectivement déclaré un changement d'usage, mais ne concerne pas le reste du RDC pour lequel je n'ai déclaré aucun changement d'usage. C'est juste la désignation faite du RDC dans l'acte de vente qui laisse penser que changement d'usage il y a eu alors que pas du tout. Le précédent acte de vente portant sur la maison indiquait déjà autre chose que "cave".

Cordialement
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16 novembre 2020
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Bonjour,
Le vendeur a "triché" et n'a jamais déclaré la teneur réelle de sa maison... Vous pouvez l'assigner pour dol (mais c'est long, cher et aléatoire)
Merci pour cette réponse ultra rapido!! La question qui va avec cela: DOL ?
Et la finalité possible de cette assignation permettrait d'obtenir quoi ? des dommages et interets ?
Vu les courriers que je reçois et qui sont destinés à l'ancien propriétaire, je ne suis pas le seul qu'il a roulé (URSAFF, impots, ses factures impayées etc...). Bref, devant un filou pas solvable, je gagnerai une queue de cerise ?
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16 novembre 2020
11 667 > pauluxtucru
Votre analyse semble hélas correcte.... On ne tond pas un oeuf (mais votre avocat peut avoir une autre conviction).
La consolation c'est que vous avez un beau potentiel de plus value avec cette "cave" qui devient une magnifique "pièce à vivre familiale".
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16 novembre 2020

Merci
Hélas, la plus-value de la maison va se faire manger par la hausse du foncier et le cout de ladite rénovation...
avec le foncier actuel et le prix au m² d'ici, je la revendrais à prix coûtant. Avec le foncier à +40%, c'est moins sûr...
Afin de minimiser la hausse (c'est d'actualité n'est-ce pas ?!), l'autre question que l'on peut se poser devient alors la suivante: j'ai une pièce de 33m², une pièce aveugle de 16m² et un cellier de 10m² qui se font rénovés. Est-ce que tout est "taxable" en fonction des dimensions et du caractère aveugle ou non ?
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16 novembre 2020
11 667 > pauluxtucru
L'autre option c'est de revendre maintenant et vous n'aurez pas de préjudice....
Ce qui n'était pas "habitable" le devient sera taxé, même aveugle.
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3 novembre 2020
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Vis à vis des services fiscaux, c'est l'usage qui prime.
Du coup, quelles conséquences à cette différenciation dans votre cas ?
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3 novembre 2020
11 > pauluxtucru
Ok...
Mais vous indiquez que votre TH va augmenter _de_ce_fait_ (dénomination) de 40%.
Que pensez vous qu'il en aurait été si cela avait été une autre désignation tenant compte du fait que vous indiquez que c'est non habitable ?
Sur quoi avez vous fait votre comparaison ?
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3 novembre 2020

a la base, dans ma déclaration préalable, étant donné que je bouche le garage pour en faire une chambre (20m²), et pour le changement des huisseries de la maison, j'ai du faire une déclaration préalable.
Dans cette déclaration préalable, je n'évoque que le garage et les huisseries et pas les autres changements.
Afin de connaitre l'évolution du foncier pour ce seul changement d'utilisation du garage, j'ai écrit aux impôts. a la base j'insiste, je n'écris que pour le garage, sousmis à DP. La réponse des impots mentionne des éléments inscrits dans l'acte de vente: "RDC: garage, salle de jeux, chaufferie, bureau". Les impots se basent donc la dessus
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3 novembre 2020
11 > pauluxtucru
Du coup, et on reviens au départ, qu'est ce que la dénomination cave ou pas change ?
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17 novembre 2020
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3 novembre 2020

<< Avec le foncier à +40%, >>... c'est PAS la TH !!!!!!!!!!!!!!
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17 novembre 2020
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"Vis à vis des services fiscaux, c'est l'usage qui prime. "
Vous avez vu ça ? Un texte de loi à nous proposer ?
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16 novembre 2020
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@Laburu : non ce n'est pas l'usage ! c'est la déclaration H1

https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/obligations-declaratives-0
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16 novembre 2020
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Il semble que vous mélangez la taxe d'habitation (TH) la taxe foncière (TF) et la valeur locative (qui sert de base à ces taxes).
Comment avez vous calculé la variation de 40 % ? Vous ajoutez 40% de surface habitable ?
Avez vous déjà vérifié la fiche cadastrale ?
La variation de 40% m'a été donné par les impots suite à ma question, qui portait à la base sur le garage seul que je transforme en chambre. Je connais le foncier actuel, le centre des impôts m'a donné l'estimation des impôts une fois les travaux terminés, en tenant compte du rdc entier: nouveau/ancien = 1.40 d'où les 40%....
Je parle bien du foncier et pas de la TH (je ne la paye plus, seulement la redevance).
Un ami m'a dit de vérifier si sur le précédent acte de vente de cette maison, il était déjà inscrit "garage, etc" ou si c'était "cave". Dans quel cas, le notaire aurait dû demandé des justificatifs sur ces évolutions d'usage...Si la désignation n'a pas changé, pas d'augmentation puisque je ne change pas les usages. A suivre :/
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16 novembre 2020
11 667 > pauluxtucru
Donc ne mélangez pas votre projet garage->chambre et la précédente configuration qui n'est pas forcément fausse. Votre problématique est bien différente de ce que vous expliquiez au début.
Demandez la fiche cadastrale au centre des impôts.
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16 novembre 2020
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PS : Les impôts se basent sur la surface habitable déclarée, pas sur les dénominations. La transformation du garage en chambre augmente aussi la valeur locative....
pour le garage, je le sais, mais là, on parle du reste du rdc, soit environ 60m²...
c'est bien là qu'est le sujet!
Car une cave n'est pas une surface habitable. hors rien n'indiquait que cette superficie était une cave ! ni l'annonce, ni l'acte authentique, ni rien nulle part.
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3 novembre 2020

Bonjour Laburu,
Il y a 2 choses dans tout ça qui se conjuguent:
-(1) la désignation des choses, qui correspond donc à ce que pense savoir le centre des impôts de votre maison.
-(2) l'usage réel que vous avez des pièces.

Ainsi donc, lorsque j’achète la maison et que je vois les désignations "bureaux, etc" sur la désignation et l'acte de vente, je pense à ce moment là que ces pièces sont déclarées habitables aux impôts (point (1)), quand bien même dans les faits, ces pièces ne sont pas aménagées (point(2)). C'est le principe même des maisons à rénover...
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3 novembre 2020
11 > pauluxtucru
Ok.
Donc, vous supposiez que cette zone, non habitable en l’état comme vous l'indiquez, sans isolation, chauffage, etc, était en réalité déclarée au fisc comme habitable, et que donc son aménagement pour la rendre réellement habitable n’entraînerait pas de hausse notable de votre imposition ?
Trés franchement, si manifestement cette surface n'est pas habitable en l'état avec un simple coup de peinture, un tapis au milieu et quelques meubles, je comprends que son propriétaire précedent ne se soit pas amusé à la déclarer inutilement en habitable. C'est une logique semblable à des combles aménageables qui ne sont pas encore habitables.
Je ne vois pas trop quel pourrait etre l'angle d'attaque, meme si je comprends votre logique.
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3 novembre 2020

En fait, il n'y a pas de supposition possible. quand c'est écrit autre chose que "cave", c'est que ce n'est pas une cave que vous achetez. La désignation d'un bien acheté ou vendu me parait primordial. Ce n'est pas parce que ce n'est pas exploité que ce n'est pas habitable en soit. Mon notaire recherche si changement d'usage déclaré il y a eu ou pas et faire un rectificatif de l'acte de vente.
En discutant avec le voisinage, j'ai même appris que le propriétaire avait logé ses parents au rdc pendant un temps... O_O'
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16 novembre 2020
11 667 > pauluxtucru
c'est donc habitable ! reste à savoir si cette surface a été déclarée comme telle.
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3 novembre 2020
11 > pauluxtucru
Vous posez bien votre question du point du vue du fisc. Et dans ce cas, c'est bien de l'usage qu'il s'agit. Une cave peut etre
rendue habitable, ce n'est pas le problème du mot cave en soit.
Mais je comprends totalement votre problème et votre surprise. Laissons rouler votre notaire.
Assurez nous un retour si vous le pouvez, il m' intéresserait d'avoir la suite de l'histoire et ce qu'aura pu ou non faire le notaire.
si ça c'est habitable, alors tout est habitable, même un garage, un placard à balai ou une cabane dans votre arbre. Je ne sais pas si une photo peut être mise sur le forum, mais il s'agit vraiment d'une zone brute, dalle béton, mur parpaing, plafond hourdis, non chauffée, non isolée...
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 ma DP ne concerne que le garage pour lequel j'ai effectivement déclaré un changement d'usage, mais ne concerne pas le reste du RDC pour lequel je n'ai déclaré aucun changement d'usage.

Parce qu'il n'y a pas de changement d'usage au sens de l'article L631-7 précité.
Cependant, objectivement il y a quelque chose d'étrange puisque ce qu'on appelle RDC aujourd’hui était un garage + cave hier (ou avant-hier). Sinon comment expliquer une augmentation de 40 % de la taxation ?

La consistance a donc changé puisque nous sommes passé de 80 m² de surface considérée comme non habitable au sens de l'article R111-2 du CCH en surface habitable à 80 m² (ou pas loin ?) de surface habitable. Le fisc a forcément pris en compte une information qui lui a été communiquée. Or je ne vois rien d'autre que la création des baies vitrées qui n'existaient pas à l'initial (et dont je doute qu'elles aient été déclarées) qui ont permis ce changement de consistance.

Cette information sur la désignation "cave" n'aurait-elle pas du apparaître sur le compromis de vente ou l'acte notarié ? 

Au vu de l'état des lieux au moment de la vente et de la consistance de la maison, si la cave n'existait plus, il n'y avait pas lieu de la mentionner au moment de la vente. C'est du moins ce que je crois. Mais peut-être que je me goure...

Notez bien que je n'évoque pas le garage.

Je pense que la désignation garage+cave au niveau foncier a été donné à l'origine de la construction en 1965, reste à savoir à quelle moment la désignation a changé (car dans les faits, l'état du RDC est le même qu'à l'origine, 80 ans plus tard...).
Pour ce qui est de l'évolution de la désignation désormais connue par les impots, elle vient du fait que lors d'une requête auprès d'eux, j'ai transmis l'acte de vente où figure des désignations différentes (pour connaitre l'impact sur foncier de l'évolution du garage en chambre, seule évolution réelle et à venir du rdc, déclarée par DP).
Au vu de l'état des lieux, ni moi ni l'agent immobilier ne se serait douté qu'il s'agissait d'une "cave", même si brut béton et pas isolé pas chauffé
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