Achat maison avec "pieces" non declarees

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 caroline13 -
Bonjour à tous,

je compte acheter une maison dans l'ancien ayant vue plusieurs propriétaires successifs. On dira proprio 1, 2 et 3.
Le proprio 1 à fait construire la maison, on a un RDC qui est decrit comme "sous sol"...
(alors qu'en réalité ce RDC est au-dessus du sol).
Le proprio 2 a fait aménager ce sous sol en chambres pour sa famille, et a posé un permis de constuire pour ...un garage contigu a la maison.
Ce garage abrite des chambres. Et de l'exterieur, on ne voit donc pas de porte de garage mais des fenetres...
Le proprio 3 n'a fait aucuns travaux et a acheté au 2 en l'état à l'époque.


Le soucis est que je me suis rendu a l'urbanisme, et pour eux on a un garage et non pas des chambres. Deja quand je vois l'etat des archives, des docs on peut etre pu se perdre, en tout cas pas de trace chez eux.
Pour eux , si on considere qu'on a des chambres et pas un gartage, les impots actuels devraient etre augmentés car ce garage est en réalité une habitation.

Mes questions:

1/ Le Notaire va t il verifier tout ca ou est ce a moi de me "proteger"?

Comment le proprio 2 a t il pu vendre au 3 sans que les notaires de l'époque ne voient rien?

2/ J'en viens a me demander si les chambres de l'habitation principale sont elles aussi déclarées, car au départ, c'est clairement indiqué sous-sol sur le plan de construction, dois je aussi m'inquieter la dessus au prés de l'urbanisme?

3/ Au niveau de la loi carrez, comment ca va se passer? Je vois mal les diagnostiqueurs aller à l'urbanisme verifier que tout est declaré, ils vont donc compter ces chambres (normal pour eux) et je risque de payer une surface qui en réalité n'est pas officiellement déclarée: en gros ca fait 30-40% de surface en moins pour le vendeur.


4/ Dois je faire declarer au vendeur (qui risque de ne pas vouloir), ou acheter et declarer moi même ces surfaces, y a t il une stratégie gagnante pour moi dans le cadre de mon achat?

Outre une augmentation des impots locaux, ne risque t on pas de payer une "taxe de construction"?

5/ Est ce que ce doit etre un frein a l'achat ou est ce un probleme classique dans le cas de vieilles constructions ayant souvent changées de main?

Merci de votre experience.

Michel.

3 réponses

- Le notaire fera en fonction des éléments qu'il a. Il ne se rend pas sur place vérifier ce qui est marqué dans la vente.
Popur savoir ce qu'il doit marquer dans l'acte de vente, il se reporte au certificat "loi CARREZ".

- Le certificat "loi CARREZ" mentionne ce que le diagnostiqueur constate de visu.

- Si ce qui est mentionné dans le certificat ne correspond à la réalité déclarée, c'est le problème de l'ancien propriétaire, pas le votre.

- Un frein à l'achat ? Le prix doit convenir au vendeur comme à l'acquéreur, peu importe le reste !

- Oui, vous paierez plus d'impôts locaux que le vendeur. Et peut-être qu'il aura un rappel à payer.

- Une dernière chose : si une maison ne correspond à sa description (chambres au lieu de garage par exemple), en cas de sinistre, l'assureur est en droit de ne pas indemniser car le bien assuré ne correspond pas à celui qui existe...à méditer...
c'est le problème des gens qui ne veulent pas payer d'impôts locaux, mais qd ils vendent, ils sont dans la me..., j'ai une amie qui divorce, sa maison déclarée aux impôts pour 120 m², fait en réalité 200 m² avec deux appartements différents, plusieurs pièces non déclarées etc, je ne sais pas comment ils vont s'en sortir qd ils vont être obligés de vendre pour partager...

bonjour : A votre place, j'irais voir mon notaire pour conseils.

La consultation d'un notaire est en principe gratuite.

Et pour l'achat, il faut AUSSI prendre son propre notaire, ça ne coûte pas un sou de plus, et au moins vous n'aurez pas le problème qui tient pour le vendeur.