Charges de copropriété impayées - Légalité d'un accord de réduction de dettes

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29 octobre 2020
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Bonjour,

Une petite copropriété. 4 copropriétaires:
- A (syndic bénévole): 32% de quote-parts
- B (gros retard de paiement de charges de copro environ 10000 euros): 28% de quote-part
- C: 28% de quote-part
- D: 12% de quote-part

A, C et D sont à jour de paiement des charges de copro.

B a un gros retard sur plusieurs années.

Question: A et B, qui représentent à eux seuls 60% de quote-part (et A est syndic bénévole) peuvent-ils voter un accord de copropriété pour réduire de manière importante la dette de B ?

Merci

8 réponses

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29 octobre 2020
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Bonjour,

Qu'appelez vous un "accord de copropriété" ?.... car ces termes n'existent pas dans les textes de la copro....
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29 octobre 2020
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Bonjour,

La loi ne prévoit pas ce cas, ..... donc cela se voterait à la majorité 24. Toutefois, je ne suis pas certain que le copro concerné soit autorisé à voter cette résolution.

Mais on peut concevoir un tel accord si on est arrivé à cela après des années d'endettement car ce qui est supérieur à 5 ans ne serait pas récupérable face à un juge.

Mais cette procédure est anormale, si rien n'a été mis en œuvre auparavant. De plus qui va payer la dette et comment, il faut au moins une autre résolution.... On retrouve cela avec les créance dites irrécouvrables (mais normalement c'est quand on a tout essayé auparavant)

Là aussi, si rien n'a été fait en tant que procédure, il y a motif à chercher à changer de syndic, car c'est trop facile.... on ne paie pas pendant x temps et après on se met d'accord pour annuler une partie de la dette... c'est pas bien !!!!! d'autant que ce copro a des actifs : les lots immobiliers !
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29 octobre 2020
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Vous pouvez autoriser le syndic à agir en justice ou bien le faire vous mêmes pour saisir le bien de B et le vendre aux enchères pour solder sa dette.
Voyez d'urgence un avocat et ne signez pas ce protocole qui fit de vous un beau pigeon.
Bonjour
Je suis d'accord avec vous Anemone, on avait un copropriétaire qui ne payait pas, laissait son lot vide sans même essayer de le louer, ne répondait pas au syndic et il donnait un chèque de temps en temps mais sans jamais pouvoir régler son encours.
A chaque ag les gens hésitaient , ne voulaient pas que le syndic assigne, finalement au bout de 6 ans pff , on a changé de syndic a pris un avocat, et il a été condamné avec intérêts, frais d'avocat huissier inclus. Il a tout réglé, et depuis il paye rubis sur l'ongle.
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29 octobre 2020
11 354 > Jo
Absolument ! S'il a les moyens de se payer un avocat il peut payer ses dettes !!!
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24 septembre 2020

un vote de l'assemblé des copropriétaires s'accordant pour réduire la dette du mauvais payeur.
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29 octobre 2020
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Bonjour,
Vous voulez dire qu'avec cet accord les copropriétaires effacent la dette de B (= payent à sa place). C'est vous qui voyez si vous voulez lui faire cette fleur. Mais il faut l'unanimité ... ou alors seuls ceux qui votent "pour" payent la dette.
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24 septembre 2020

Ah merci. Où trouve-t-on l'explication légale de ce principe "seuls ceux qui votent "pour" payent la dette" ?
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24 septembre 2020

Parce que vous ne pouvez pas imposer à tous les copropriétaires de cotiser à fonds perdus pour un autre. C'est comme un "don" ou un cadeau : on ne peut pas l'imposer même en copropriété.
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29 octobre 2020

et en relisant : la dette de 20 000, dont le syndicat annule 10 000, B paye 5000 ... et le reste ??? à la saint glin glin ?
ils sont en train de vous enfumer !!!!
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dette de 10000, proposition de la réduire à 5000.
Je comprend bien le principe bien logique "vous ne pouvez pas imposer à tous les copropriétaires de cotiser à fonds perdus pour un autre". Cependant on peut y répondre que en copropriété, dans d'autres situations, c'est bien la majorité qui "impose" à tous les copropriétaires. Ce que je cherche c'est la démonstration légale que ce protocole d'accord en faveur d'un copropriétaire ne peut pas s'assimiler à autres décisions de l'assemblée des copropriétaires pour lesquelles la majorité impose.
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Alors cherchez dans la loi de 1965 la majorité qui s'applique !!
ce n'est pas prévu pour ce cas.
Qui a rédigé ce protocole ?
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Est-ce que l'impayé est supérieur à 25% du budget annuel ?
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le retard de paiement de charge est equivalent à en gros 100% du budget annuel de la copro
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Le protocole est rédigée par un avocat de la personne en retard de ses charges
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Il va falloir rapidement saisir un tribunal pour mettre en place un administrateur judiciaire. Cet avocat vous enfume et vous allez y laisser beaucoup de plumes. Et votre syndic ne fait pas le poids.
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J'ai trouvé cet article qui doit vous intéresser :
Article 29-7
Création LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 64 (V)
L'administrateur provisoire évalue, dans le cadre de l'élaboration du plan d'apurement soumis au juge, la somme des créances irrécouvrables du syndicat sur les copropriétaires.

En l'absence d'actifs du syndicat des copropriétaires pouvant être cédés dans les conditions définies à l'article 29-6 ou si les cessions n'ont pas trouvé preneur, l'administrateur provisoire peut demander au juge d'effacer partiellement les dettes du syndicat pour un montant équivalant au montant des créances irrécouvrables.

Le juge peut effacer tout ou partie des dettes. Le montant effacé est réparti entre les créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leur créance et intégré par l'administrateur provisoire au plan d'apurement des dettes, qui est ensuite homologué par le juge dans les conditions prévues au II de l'article 29-5. Le jugement ordonne également mainlevée des éventuelles inscriptions hypothécaires relatives à ces dettes inscrites sur les locaux appartenant au syndicat des copropriétaires.


L'effacement des dettes est du ressort du tribunal.
bonjour, Si ce copropriétaire ne peut pas payer, il n'a qu'à vendre, et les sommes dues seront ponctionnées sur le montant de la vente.

En tout cas, vous avez intérêt à réduire les charges drastiquement de cette copro.

S'il y a un chauffage collectif, envisager le changement vers des chauffages individuels. Ainsi s'il ne veut pas payer de chauffage, il se gèlera.

Il doit trouver bien pratique si les autres veulent payer à sa place.
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Merci pour cette réponse. Ce qu'il reste donc à creuser c'est l'autorisation ou non du copropriétaire concerné à voter cette résolution.
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Dans tous les cas votez "contre"; Puis si la résolution est adoptée contestez au tribunal dans les 2 mois.
Il va sentir sa douleur ! Il est quand même gonflé !

Et aussi : virez ce syndic trop mou ou complice ... il doit faire le nécessaire pour recouvrer les impayés et au point où vous en êtes il doit alerter le tribunal pour nommer un administrateur judiciaire. Vous aussi pouvez le faire si le syndic ne fait rien.
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