Demembrement et succession

Bonjour, je compte acheter un appartement pour mon fils majeur mais sans revenu ni travail, à 37 ans, afin de lui assurer un toit.étant pessimiste sur son avenir.
il a 50000euro d'apport (don manuel de ma part) je compte emprunter environ 30000euro avec une assurance deces , que je rembourserai (comme aujourd'hui je lui paie son loyer).
il a deux soeurs, qui ont reçu elles aussi 50000 euro chacune.
je vais acheter cet appartement en lui faisant bénéficier de l'usufruit et moi je serai nu propriétaire.
ma question : à mon décès, quel serait le moyen de désintéresser à moindre coût mes deux filles des 30000 euro empruntés pour l'achat de l'appartement? afin que mon fils puisse garder le bien . Quel montage possible? que peut il se passer à mon décès?
merci de votre réponse