Provisions sur charges sousestimées

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Bonjour,
Nous avons un T2 meublé au sein de notre maison que nous louons depuis 5 ans. Il y a un sous compteur pour l'électricité et pour l'eau. Il y a 21 mois, nous avons loué l'appartement à une personne seule, et nous avons donc fait l'estimation des charges par rapport à ça et en nous basant sur la consommation des 3 anciens locataires. Sur le bail, nous avons bien noté les chiffres des compteurs à l'entrée de la locataire. Seul hic : par ignorance, nous avons coché 2 cases sur le bail : une marqué "forfait pour charges" ainsi que la case "ce qui donne droit à une provision sur charges de .... Euros par mois". Grosse erreur, car ambiguë. Mais, oralement, nous avions expliqué à la locataire qu'il y aurait ajustement seulement en cas de dépassement important.
Dès le départ, il s'est avéré que la locataire a invité son petit ami à vivre chez elle. Au bout d'un an, c'est un autre petit ami qui est venu s'installer chez elle. L'un comme l'autre, ils passaient leurs journée et bonne partie des nuits dans l'appartement, fenêtres ouvertes, télé et PS4 allumées et chauffage à fond (en hiver! avec tous les vélux ouverts, car ils fumaient). Mes voisins m'ont même demandé ce qui se passait chez moi, voyant toujours les lumières allumées la nuit et les fenêtres ouvertes chez les locataires. Ils se moquaient en disant "Bah j'espère qu'ils paient eux mêmes leur électricité!"
Il y a un mois, la locataire est partie, nous avons fait un relevé des compteurs électricité et eau, et avons constaté avec horreur qu'ils ont largement dépassé le forfait de 70 Euros par mois. En même temps, deux personnes consomment plus qu'une seule, et leur façon de vivre avec Velux ouverts toute la journée en plein hiver, forcément, le chauffage a tourné à plein régime non stop. Or, la locataire sortante refuse de payer, s'appuyant sur le "hic" du bail (les deux cases cochées). Mais, sur les quittances de loyer qu'on lui a fait depuis 21 mois, il est mentionné à chaque fois "provision sur charges" (pas "forfait"). De plus, la locataire m'avait dit occuper l'appartement TOUTE SEULE. Elle a laissé du mobilier complètement abîmé aussi (griffés par ses chats), donc obligés de changer canapé et 4 chaises. Nous avons voulu être arrangeants et avons accepté 100 Euros de dédommagement pour cela. Le dépassement des charges d'élève à 3700 Euros, ce qui est énorme et prouve qu'il y a eu une consommation abusive. Encore pour être arrangeants, nous lui avons proposé de "couper la poire en deux" et de prendre la moitié à notre charge. Nous lui avons aussi fait cadeau de 15 jours de loyer pendant la période de préavis.
Et, encore pour être arrangeants, nous lui avons permis de nous régler les restants de loyers dûs en plusieurs fois. En faisant confiance, nous avons signé l'état des lieux sortant et avons repris les clés. La locataire n'a jamais voulu nous donner sa nouvelle adresse et elle ne répond plus à mes sms. Hier, j'ai reçu un recommandé de sa part (sans adresse d'expédition) me disant que je ne pouvais pas lui réclamer les charges étant donné que sur le bail la case "forfait pour charges" est cochée, et elle nous demande de lui rendre la caution.
Du coup, comme elle refuse de payer même une partie de sa consommation réelle, je voudrais faire valoir mon droit de lui réclamer quand même le loyer dû pour les 15 jours qu'on avait prévu de lui offrir (période du préavis). Le hic c'est que sur l'état des lieux elle a signé comme quoi elle nous doit 100 Euros pour le mobilier abîmé et 330 Euros pour le loyer d'avril et qu'elle reconnait devoir 430 Euros pour solder le bail. Etant de bonne foi, nous avons signé.
Est il encore possible de lui réclamer les 15 jours pour le mois de juin?
Je précise que nous avions précédemment demandé 70 euros/mois de provisions sur charges avec les 3 locataires précédents et que jamais nous n'avons été confrontés à de telles dépenses.
Merci pour vos conseils.

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30 juin 2020
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Bonjour,

Comme vous le dites vous-même, la situation est ambiguë, j'aurais tendance à penser que comme les 2 cases sont cochées et que la quittance fait bien état de provisions, la conclusion est que ce sont bien des provisions, mais je ne suis pas juge ! Et seul un juge pourrait valider cette option.

Comment pense-t-elle recevoir son dépôt de garantie si vous n'avez pas son adresse ?!!

Cependant, vous pouvez aussi, avant d'assigner au tribunal, faire appel à la Commission de Conciliation des Baux d'Habitation de votre département.

Cordialement,
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30 juin 2020
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bonjour,

je ne suis pas juriste mais lisez ceci :
<< Le forfait de charges est une somme fixe demandée chaque mois au locataire qui ne sera pas ajustée en fonction des charges que vous aurez réellement à payer.
Attention néanmoins dans la fixation du forfait la loi précise bien « Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté » (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). >>
Cf. https://www.smartloc.fr/blog/forfait-de-charges-en-location-vide-ou-meublee/

Par ailleurs, l’ambiguïté de la rédaction du bail vous incombe... et un juge pourrait peut-être retenir que ces charges doivent finalement être au forfait... mais c'est une supposition de ma part et je ne trouve pas sur le Net de cas similaire au vôtre...


De plus, vous dites : "sur les quittances de loyer qu'on lui a fait depuis 21 mois, il est mentionné à chaque fois "provision sur charges" "
Avez-vous fait une régularisation des provisions de charges au bout de 1 an ?

"... oralement, nous avions expliqué à la locataire qu'il y aurait ajustement seulement en cas de dépassement important. "
Tout ce qui est "oral" est par nature sans preuve ... c'est donc pas un argument en votre faveur.

"la locataire m'avait dit occuper l'appartement TOUTE SEULE."
Tout locataire est libre d'héberger qui il veut.

"En faisant confiance,...."
Je ne voudrais pas remuer le couteau dans la plaie, mais c'est une très mauvaise idée : on ne fait jamais confiance en affaires et on s'entoure d'écrits (contrat de location modèle loi Alur obligatoire ...)

"EDLS" :
du moment qu'il a été signé des parties prenantes, ce sont les mentions qui y figurent qui seront comparées à l'EDLE pour évaluer les retenus possibles sur le DG du locataire (DG = DÉPÔT de GARANTIE, et PAS "caution").
Vous avez accepter de le signer avec un accord aussi sur le montant des loyers dû : je ne vois pas comment vous pourriez revenir sur vos écrits.


Attendez les réponses des pros de ce forum et/ou contactez l’ADIL la plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

cdt.
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30 juin 2020

Juste, on locataire n'a pas le droit de sous-louer sans l'accord du bailleur, mais il a le droit d'héberger quelqu'un à titre gratuit. Pas facile pour le bailleur de savoir si la personne hébergée l'est à titre gratuit ou pas ...
Là aussi c'est flou.
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30 juin 2020
4 751 > lustrino
Non, ce n'est pas flou : quelqu'un qui est hébergé ne paie pas de loyer, sous quelque forme que ce soit. Alors que quelqu'un qui sous-loue paye un loyer au locataire. A savoir que la sous-location est interdite dans les logements d'habitation sauf accord écrit du bailleur. En outre, le loyer réclamé au sous-locataire ne peut, en aucun cas, fournir un bénéfice au locataire, dans le sens où ce "sous-loyer" doit correspondre à la partie sous-louée en terme de loyer.

La difficulté pour vous, c'est de savoir si ces personnes payent un loyer ou pas ... mais comme le loyer est payé, ou c'est le locataire ou c'est le sous-locataire, ou ce sont les deux. Comment savoir ? je ne sais pas, vous devez voir qui vous paye, d'où viennent les fonds ... et s'ils ont changé d'expéditeur depuis que votre locataire est parti ... ?
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30 juin 2020

Ils sont partis tous les deux ... mais c'est toujours la locataire qui payait le loyer, parfois par virement, parfois en espèces. Puis d'un seul coup, elle me dit qu'elle n'y arrive plus à payer le loyer et qu'elle retourne vivre chez son père, ce qui s'est avéré être un mensonge d'ailleurs, car je sais de source sûre qu'elle a loué un autre appartement ailleurs. Mais bon, ça ne me regarde pas. Elle doit avoir pas mal de soucis dans sa vie (quelqu'un lui a brisé le pare-brise de sa voiture)...
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30 juin 2020
4 751 > lustrino
Désolée, je me suis emmêlée les pinceaux avec un autre post...
Et MERCI pour l'adresse de l'ANIL :-)
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