studio avec sous sol aménage non declaré

Question

Bonjour, 

J'ai pour projet d'acheter un studio ( 1 pièce à vivre + une cuisine + salle d'eau + entrée) en rez-de-chaussée dans une maison ancienne divisée en plusieurs logements, avec en plus le sous sol considéré sur l'acte notarial comme un garage.

Les propriétaires ont aménagé le sous sol : wc, buanderie, salle de vie, et deux chambres. 

Il faut noter que le sous sol est semi-entérré, et que les fenêtres étaient déjà existantes lors de la construction de la maison. Seule la porte du garage a été remplacée par une porte fenêtre vitrée.

Les propriétaires n'ont fait aucune demande pour la réhabilitation du sous sol, et rien n'est déclaré.

Le problème est qu'ils vendent le bien au prix d'un F2/F3, et qu'officielement l'achat concerne un studio de 30m² environ.

Nous savons bien qu'il est préférable de déclarer ce genre de modifications.

Ma question est : quels sont les risques ? Cela peut-il être refusé ? 

Merci d'avance pour vos réponses.

Josh Randall · Accepted Answer

Bonjour
le changement d'affectation peut être refusé par la mairie dans la mesure ou le règlement du POS/PLU l'interdit. C'est facile de le savoir en demandant un extrait du règlement à la mairie ou en faisant croire à l'administration que c'est un projet envisagé

Mais avant toute chose, si le bien est situé en copropriété, le propriétaire actuel a sans doute dû demander l'autorisation auprès du syndic ou de l'ASL.

S'il s'avère que les travaux sont possibles, il est possible de les régulariser après achat en déposant un dossier à ton nom

laura · Answer

oui il faut le declarer en plus d'une fraude aux impots dont ils seront redevable si le fisc l'apprend.
Il fallait une demande de modifiction d'affectation.
Plus facile maintenant.
Ca depend de la mairie du plus etc...
Pile ou face ?un coté gagne tout et de l'autre tu perd enorme, tu es joueur ?

Paris · Answer

Bonjour,

Vous avez une possibilité d'acheter mais avant, de demander au Vendeur de faire la déclaration de Travaux de changement de destination avec  modification d'un "garage" et création d'un lot d'une pièce en "Habitation", et que le nécessaire soit fait auprès d'un Notaire pour qu'il soit enregistré comme logement avec les nouveaux millièmes. Penser également au Règlement de copropriété (sauf erreur).

Cordialement.

selyaa · Answer

Bonjour Paris, 

Merci pour votre réponse.

Ce que je veux savoir, c'est si ces démarches peuvent être faite par l'acheteur et non par le vendeur (après la signature). Car si le vendeur le fait avant la signature, il est évident que le bien ne vaudra plus le prix actuel.. 

Et à savoir si la mairie est en droit de refuser la nouvelle affectation du garage ? 

Merci.

selyaa · Answer

Bonjour Josh, 

Les propriétaires actuels ont eu l'autorisation des autres propriétaires (syndic bénévole).

Je peux donc me présenter à la mairie en tant que potentielle acheteuse, en faisant croire que le sous-sol est toujours un "garage" et demandé si cela est possible de le modifié ?

Et vous me parlez d'un règlement que je peux retirer à la mairie. Il existe un doc en mairie qui peut répondre à ma question ?

Merci

Josh Randall · Answer

Oui les règles d'urbanisme en vigueur sur la commune sont consultables et transmissibles. Il te suffit de demander à la mairie.
Ce document appelé POS (plan d'occupation des sols) ou PLU (plan local d'urbanisme) fixe les règles applicables sur l'ensemble du territoire communal

Et en fonction de ces éléments, je confirme ce que j'ai dit: tu peux monter un dossier pour régulariser tes travaux en faisant croire qu'ils n'ont pas été faits

selyaa · Answer

Merci josh. 

On va donc alle consulter à la mairie.

Estce que ça te dérange si je reviens vers toi en cas de problème une fois que j'ai le doc (ex choses que je ne comprends pas, ou autres..) ? 

Merci pour ton aide.

Et merci aux autres aussi ;)

Josh Randall · Answer

Sans souci...

selyaa · Answer

Bonsoir Josh, 

J'ai eu des nouvelles , j'ai contacté la mairie. 

J'ai donc fait comme si je voulais acquerir un bien avec sous sol non aménagé.

Le monsieur m'a demandé ou se trouve le bien, et je lui ai donné le nom de la rue. Il m'a sorti le numéro, et appparament il connait très bien le dossier....

Résultat, le dossier a été soumis au contentieu, pour fraude (déclaration préalable non effectuée), et les propriétaires ont l'ordre de la remise en état du sous sol en tant que garage.

Les gens sont trop honetes !! J'ai donc éviter une catastrophe. 

Merci pour tes réponses.

Bonne continuation.

Josh Randall · Answer

Et bien tu as eu de la chance on dirait!!
Bonne chance dans ta quête !

Studio avec sous sol aménage non declaré

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